買い替え購入新築マンションの譲渡所得税とは
新築マンションへの買い替えを検討するとき、旧居売却時の譲渡所得税について不安を感じている方も多いのではないでしょうか。買い替えでは、旧居の売却益に対して課税される譲渡所得税が発生する場合があります。この税金は利益が大きいほど負担も増えるため、事前の計画が重要です。
この記事のポイント：
- 譲渡所得税は売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益に課税される
- 所有期間5年超で税率20.315%、5年以下で39.63%と大きな差がある
- 3,000万円特別控除と買換え特例があるが、併用不可のため選択が必要
- 3,000万円控除を使うと、新築マンションの住宅ローン控除が3年間使えなくなる
- タイミング調整と特例選択で大幅な節税が可能
(1) 買い替え時に発生する譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却（譲渡）したときに得た利益に対して課される税金です。買い替えの場合、旧居を売却した際の譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。
国税庁の定義によると、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用
買い替えで新築マンションを購入する場合、旧居の売却益が大きいほど税負担も増えます。ただし、後述する特例や控除を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
(2) 新築マンション購入における税金の全体像
買い替えでは、旧居売却時の譲渡所得税だけでなく、新築マンション購入時の税制優遇も考慮する必要があります。具体的には以下の税金・優遇制度が関係します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 旧居売却時の譲渡所得税 | 売却益に対して課税（所有期間で税率が変動） |
| 3,000万円特別控除 | マイホーム売却時に譲渡所得から最大3,000万円控除 |
| 買換え特例 | 譲渡益への課税を繰り延べできる特例 |
| 住宅ローン控除 | 新築マンション購入時の年末ローン残高の0.7%を最大13年間控除 |
特に重要なのは、3,000万円特別控除と買換え特例は併用できない点です。また、3,000万円控除を使うと、その後3年間は住宅ローン控除が使えなくなるため、どの制度を選択するかの判断が節税の鍵になります。
譲渡所得税の計算方法
(1) 基本的な計算式
譲渡所得税の計算は、まず譲渡所得を算出し、その金額に税率をかけることで求められます。
ステップ1：譲渡所得の計算
譲渡所得 = 譲渡価額（売却価格）− 取得費 − 譲渡費用
ステップ2：税額の計算
税額 = 譲渡所得 × 税率
(2) 取得費と譲渡費用の詳細
取得費に含まれるもの：
- 購入代金（建物は減価償却後の金額）
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税、不動産取得税
- 測量費、造成費用
譲渡費用に含まれるもの：
- 売却時の仲介手数料
- 印紙税
- 建物取壊し費用
- 測量費
国税庁の説明では、取得費が不明な場合や実際の取得費が譲渡価額の5%未満の場合、譲渡価額の5%を取得費とすることができるとされています。ただし、この概算取得費を使うと取得費が小さくなり、譲渡所得が大きくなって税負担が増えるため注意が必要です。
適用できる特例・控除
(1) 3,000万円特別控除
居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。国税庁によると、以下の要件を満たす必要があります。
主な要件：
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
- 売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
この特例を使えば、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税がゼロになります。ただし、この特例を使うと、新築マンション購入時の住宅ローン控除が3年間使えなくなる点に注意が必要です。
(2) 買換え特例（特定居住用財産の買換え特例）
新しい自宅への買換え時に譲渡益への課税を繰り延べできる特例です。国税庁の説明によると、以下の特徴があります。
特徴：
- 譲渡益への課税を将来に繰り延べる（免除ではない）
- 3,000万円特別控除と併用不可（選択適用）
- 所有期間10年超、居住期間10年以上などの要件が厳しい
- 買換資産（新築マンション）の取得価額が1億円以下であること
買換え特例は課税の繰延べであり、将来新築マンションを売却する際には、過去の譲渡益も含めて課税される点に注意が必要です。売却益が大きく、将来も住み替える予定がある場合に有効な選択肢となります。
所有期間と税率
(1) 長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い
譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります。国税庁によると、売却した年の1月1日時点での所有期間で判定されます。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%） |
税率が約2倍も違うため、買い替えのタイミングは非常に重要です。
(2) 所有期間の判定と注意点
判定のポイント：
- 判定は「売却した年の1月1日時点」で行う
- 購入日から売却日までの期間ではない
- 例：2020年2月に購入した物件を2025年3月に売却する場合、2025年1月1日時点では所有期間4年11カ月なので短期譲渡所得となる
短期譲渡所得の税率39.63%を避けるためには、売却のタイミングを慎重に計画する必要があります。数カ月のズレで税率が倍近く変わることもあるため、買い替えのスケジュールは余裕を持って立てることをお勧めします。
計算シミュレーション
(1) ケース1：3,000万円特別控除を使う場合
前提条件：
- 旧居の売却価格：5,000万円
- 取得費（減価償却後）：2,500万円
- 譲渡費用（仲介手数料等）：200万円
- 所有期間：8年（長期譲渡所得）
計算：
- 譲渡所得 = 5,000万円 − 2,500万円 − 200万円 = 2,300万円
- 3,000万円特別控除を適用 → 2,300万円 − 3,000万円 = 0円
- 譲渡所得税 = 0円
このケースでは譲渡所得が3,000万円以下なので、特別控除により税額がゼロになります。
(2) ケース2：買換え特例を使う場合
同じ条件で買換え特例を選択した場合、譲渡益2,300万円への課税は将来に繰り延べられます。現時点での税負担はゼロですが、新築マンションを将来売却する際には、過去の譲渡益2,300万円も含めて課税されます。
どちらを選ぶべきか：
- 将来も住み替える予定がある → 買換え特例
- 新築マンションに長く住む予定 → 3,000万円特別控除
- 住宅ローン控除を最大限活用したい → 買換え特例（3,000万円控除は住宅ローン控除を3年間使えなくする）
確定申告の手続き
買い替えで譲渡所得税の特例を使う場合、必ず確定申告が必要です。譲渡所得がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには申告が必須となります。
申告時期：
売却した年の翌年2月16日〜3月15日
必要書類：
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 取得費・譲渡費用の領収書
- 特例適用の場合は住民票の写しなど
国税庁のウェブサイトや税務署で配布される手引きを参照しながら、漏れなく書類を準備することが重要です。不安な場合は税理士に相談することをお勧めします。
まとめ
買い替えで新築マンションを購入する際の譲渡所得税は、所有期間と特例の選択によって大きく変わります。所有期間5年超で税率20.315%、5年以下で39.63%と約2倍の差があるため、売却のタイミング調整が重要です。
3,000万円特別控除と買換え特例はどちらも有効な節税手段ですが、併用できない点と住宅ローン控除への影響を考慮して選択する必要があります。将来の住み替え計画や資金計画を含めて総合的に判断し、必要に応じて税理士などの専門家に相談することをお勧めします。