離婚時の新築マンション売却で知っておくべき税金の基礎知識
離婚に伴い新築マンションを売却する場合、財産分与と譲渡所得税の関係について正しく理解しておくことが重要です。多くの方が「財産分与は非課税と聞いたから税金はかからない」と誤解していますが、実際には売却益に対して譲渡所得税が課税される可能性があります。
離婚時の新築マンション売却で押さえておくべきポイントは以下の通りです。
- 財産分与自体は原則非課税だが、売却益には譲渡所得税がかかる
- 新築マンションは短期譲渡（所有期間5年以内）になりやすく、税率が39.63%と高い
- 居住要件を満たせば3000万円特別控除が適用できる可能性がある
- 共有名義の場合は各自が特別控除を適用できる
- オーバーローン（ローン残債＞売却価格）の場合は別途対処が必要
本記事では、国税庁の公式情報を基に、離婚時の新築マンション売却における譲渡所得税の計算方法から節税対策まで詳しく解説します。
1. 離婚時の新築マンション売却と譲渡所得税
(1) 譲渡所得税とは
譲渡所得税は、不動産などの資産を売却した際に得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。国税庁の「譲渡所得の計算」によれば、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価額 - （取得費 + 譲渡費用）
課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除
譲渡所得税 = 課税譲渡所得 × 税率
- 譲渡価額: マンションの売却価格
- 取得費: マンションの購入価格 + 購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用など）
- 譲渡費用: 売却時にかかった費用（仲介手数料、測量費など）
- 特別控除: 3000万円特別控除などの適用がある場合
(2) 離婚時の売却の特徴
離婚に伴う新築マンション売却には、以下のような特徴があります。
1. 短期所有になりやすい
- 新築マンションを購入してから数年以内に離婚するケースが多い
- 所有期間5年以内だと短期譲渡所得として高税率（39.63%）が適用される
2. オーバーローンのリスク
- 購入からの期間が短いためローン残債が多い
- 売却価格がローン残債を下回る可能性が高い
3. 共有名義のケースが多い
- 夫婦共有名義で購入していることが多い
- 持分の処理や税金の計算が複雑になる
2. 財産分与と譲渡所得税の関係
(1) 財産分与は原則非課税
国税庁の「離婚して財産をもらったとき」によれば、離婚による財産分与で受け取った財産は、原則として贈与税の課税対象にはなりません。
ただし、以下の場合は贈与税が課税される可能性があります。
- 分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他の事情を考慮しても過大である場合
- 贈与税や相続税を免れるために離婚を利用したと認められる場合
(2) 売却益には譲渡所得税がかかる
財産分与自体は非課税でも、マンションを売却して現金化した場合、その売却益には譲渡所得税が課税されます。
重要な区別:
| 項目 | 課税の有無 | 税金の種類 |
|---|---|---|
| 財産分与（現物） | 原則非課税 | - |
| 財産分与（過大分） | 課税 | 贈与税 |
| マンション売却益 | 課税 | 譲渡所得税 |
具体例:
- 夫名義のマンションを妻に財産分与 → 原則非課税
- マンションを売却して現金を分配 → 売却益に対して譲渡所得税が課税
3. 短期譲渡と長期譲渡
(1) 新築マンションは短期譲渡になりやすい
譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります。所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で行われます。
判定例:
- 2020年3月に購入、2025年2月に売却
- 実際の所有期間: 約4年11ヶ月
- 判定時点（2025年1月1日）での所有期間: 5年未満
- 結果: 短期譲渡所得として扱われる
新築マンションの場合、購入から離婚・売却までの期間が短いことが多く、短期譲渡所得になりやすい傾向があります。
(2) 税率の違い（短期39.63% vs 長期20.315%）
所有期間による税率の違いは以下の通りです。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
※復興特別所得税は所得税額の2.1%です。
税額の違いの例: 譲渡所得が1,000万円の場合
- 短期譲渡所得: 1,000万円 × 39.63% = 396万3千円
- 長期譲渡所得: 1,000万円 × 20.315% = 203万1千500円
- 差額: 193万1千500円
このように、短期譲渡と長期譲渡では税額に約2倍の差が生じます。
4. 3000万円特別控除の適用
(1) 適用要件
国税庁の「マイホームを売ったときの特例」によれば、居住用財産を譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
主な要件:
- 自分が住んでいる居住用財産であること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却先が配偶者や親子など特別な関係にある者でないこと
計算例:
- 譲渡所得: 2,500万円
- 3000万円特別控除: 2,500万円（全額控除）
- 課税譲渡所得: 0円
- 譲渡所得税: 0円
(2) 離婚時の適用可否
離婚時の新築マンション売却で3000万円特別控除を適用する場合、以下の点に注意が必要です。
適用できるケース:
- 夫婦のいずれかが実際に居住していた
- 住まなくなってから3年以内に売却する
- 第三者（不動産会社や他の個人）に売却する
適用できないケース:
- 元配偶者に売却する（親族間売買に該当）
- 住まなくなってから3年を超えて売却する
- 別荘など非居住用財産として使用していた
共有名義の場合: 夫婦共有名義のマンションを売却する場合、それぞれが3000万円特別控除を適用できる可能性があります。
- 夫の持分（1/2）: 3000万円特別控除
- 妻の持分（1/2）: 3000万円特別控除
- 合計: 最大6000万円の控除が可能
ただし、それぞれが居住要件などを満たす必要があります。
5. 共有名義の処理
(1) 持分の処理方法
夫婦共有名義の新築マンションを離婚時に売却する場合、以下のような選択肢があります。
選択肢1: 第三者に売却して現金を分配
- 最も一般的な方法
- それぞれが譲渡所得税を負担（持分に応じて）
- 3000万円特別控除をそれぞれ適用可能
選択肢2: 一方が他方の持分を買い取る
- 買い取った側は取得費が増える
- 売却した側は譲渡所得税が発生する可能性
- ただし配偶者間の売買は3000万円特別控除が適用できない
選択肢3: どちらかが単独名義にしてから売却
- 財産分与で名義変更してから売却
- 名義変更自体は原則非課税
- 売却時の譲渡所得税は単独名義者が負担
(2) オーバーローンの対処
オーバーローン（ローン残債＞売却価格）の場合、以下のような対処が必要です。
1. 自己資金で補填
- 売却価格とローン残債の差額を自己資金で支払う
- 最もシンプルだが資金が必要
2. 任意売却
- 金融機関の同意を得て売却
- 残債は分割返済などで対応
3. 財産分与の方法を調整
- 他の財産で調整する
- 養育費や慰謝料との相殺
注意点: オーバーローンの場合、譲渡損失が発生するため譲渡所得税は課税されません。ただし、ローン返済の問題は残るため、弁護士や税理士に相談することをおすすめします。
6. 確定申告と専門家相談
(1) 確定申告の必要性
新築マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、または3000万円特別控除を適用する場合は、売却した年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。
確定申告が必要なケース:
- 譲渡所得がある（売却益が出た）
- 3000万円特別控除を適用する
- 譲渡損失を他の所得と損益通算する
確定申告の流れ:
- 譲渡所得の計算（取得費・譲渡費用の集計）
- 必要書類の準備（売買契約書、登記事項証明書など）
- 確定申告書の作成・提出
- 納税または還付
必要書類:
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し（購入時・売却時）
- 登記事項証明書
- 仲介手数料などの領収書
- 住民票の写し（3000万円特別控除を適用する場合）
(2) 税理士・弁護士への相談
離婚時の新築マンション売却は、税務と法律の両面で複雑な判断が必要になるため、以下のような場合は専門家への相談をおすすめします。
税理士への相談が必要なケース:
- 譲渡所得が高額な場合
- 共有名義で税金の計算が複雑な場合
- 特別控除の適用可否を判断したい場合
- 確定申告の手続きをサポートしてほしい場合
弁護士への相談が必要なケース:
- 財産分与の方法で揉めている場合
- オーバーローンで金融機関との交渉が必要な場合
- 離婚協議と並行して進めたい場合
相談のタイミング: 離婚を決めた段階で早めに相談することで、税金面で有利な売却方法を選択できる可能性があります。売却後では選択肢が限られるため、売却前の相談が重要です。
まとめ
離婚時の新築マンション売却における譲渡所得税について解説しました。
重要なポイントは以下の通りです。
- 財産分与自体は原則非課税だが、売却益には譲渡所得税がかかる
- 新築マンションは短期譲渡（税率39.63%）になりやすい
- 居住要件を満たせば3000万円特別控除が適用できる
- 共有名義の場合は各自が控除を適用可能
- 元配偶者への売却は特別控除が適用できない
- オーバーローンの場合は別途対処が必要
離婚は精神的にも大きな負担がかかる中で、財産分与や税金の問題は複雑です。税理士や弁護士などの専門家に早めに相談し、適切な方法で進めることをおすすめします。特に、売却のタイミングや方法によって税負担が大きく変わる可能性があるため、事前の計画が重要です。