新築マンションを購入後、転勤や家族構成の変化などで短期間に売却を余儀なくされるケースは少なくありません。その際、多くの方が気になるのが「譲渡所得税はいくらかかるのか」「損をしないで売却できるのか」という点です。
本記事では、新築マンション売却時の譲渡所得税について、短期譲渡と長期譲渡の税率差、3,000万円特別控除の適用条件、取得費の計算方法、新築プレミアムの剥落による売却損リスクまで、国税庁の公式情報を基に基礎から詳しく解説します。
この記事のポイント
- 所有期間5年以内の短期譲渡は税率39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%
- 所有期間の判定は売却した年の1月1日時点で行う
- 居住用マンションなら3,000万円特別控除が適用可能
- 新築プレミアムが剥がれ、購入価格より安くなるケースが多い
- やむを得ない事情以外は5年超の保有が税負担軽減の鍵
1. 新築マンション売却時の譲渡所得税の基本
不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課税されます。
(1) 譲渡所得税とは
譲渡所得税は、不動産の売却益に対して課される税金です。国税庁の定義によれば、譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用)
- 譲渡収入金額: 売却代金
- 取得費: 購入代金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税など
- 譲渡費用: 売却時の仲介手数料、印紙税など
(2) 新築マンション売却の特徴
新築マンションの売却には、以下の特徴があります。
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 短期売却が多い | 転勤・離婚等で5年以内に売却するケースが多い |
| 高税率のリスク | 5年以内の売却は短期譲渡（税率39.63%）になる |
| 新築プレミアムの剥落 | 購入価格より安くなることが多い |
| 減価償却 | 居住用の場合、通常は減価償却を考慮しない |
2. 短期譲渡と長期譲渡
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
(1) 所有期間の判定
国税庁の基準では、売却した年の1月1日時点での所有期間で判定されます。
判定例:
- 2020年7月購入 → 2025年8月売却
- 2025年1月1日時点で所有期間4年7ヶ月 → 短期譲渡
注意: 実際の保有期間が5年を超えていても、1月1日時点で5年以下なら短期譲渡になります。
(2) 税率の違い（短期39.63% vs 長期20.315%）
| 区分 | 所有期間 | 税率 | 内訳 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 39.63% | 所得税30.63% + 住民税9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% | 所得税15.315% + 住民税5% |
税額の違い（譲渡所得500万円の場合）:
- 短期譲渡: 500万円 × 39.63% = 約198万円
- 長期譲渡: 500万円 × 20.315% = 約102万円
- 差額: 約96万円
この税率差は非常に大きく、やむを得ない事情がない限り、5年超の保有が推奨されます。
3. 3,000万円特別控除
居住用財産を売却した場合、国税庁の特例により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
(1) 適用要件
3,000万円特別控除を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 実際に居住していたマンションであること（投資用・賃貸用は対象外）
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却相手が親族等の特別な関係者でないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
計算例:
譲渡所得2,500万円の場合:
2,500万円 - 3,000万円特別控除 = 0円（非課税）
譲渡所得4,000万円の場合:
4,000万円 - 3,000万円特別控除 = 1,000万円
1,000万円 × 39.63%（短期譲渡） = 約396万円
(2) 必要書類
確定申告時に必要な主な書類:
- 確定申告書（第一表・第二表・第三表）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 住民票の除票（居住の事実確認）
4. 取得費の計算
譲渡所得の計算で重要なのが「取得費」です。取得費が大きいほど、譲渡所得は小さくなり、税負担が軽減されます。
(1) 取得費に含まれるもの
新築マンションの取得費には、以下が含まれます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入代金 | 売買契約書の金額（土地・建物含む） |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 |
| 登記費用 | 所有権移転登記・保存登記の費用 |
| 不動産取得税 | 購入時に納付した税金 |
| 印紙税 | 売買契約書の印紙代 |
| オプション設備費 | システムキッチン等の追加設備（資本的支出） |
| 改良費 | 大規模リフォーム費用 |
注意: 修繕費や通常の維持管理費は取得費に含まれません。
(2) 減価償却の計算
国税庁の規定では、建物部分は減価償却を行いますが、居住用財産の場合、実務上は減価償却を考慮しないケースが多いです。
厳密な計算:
取得費 = 土地取得費 + (建物取得費 - 減価償却費)
減価償却費 = 建物取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
（非事業用の場合、償却率は通常の建物の1.5倍）
5. 新築プレミアムと売却損リスク
新築マンションを短期間で売却する場合、多くのケースで購入価格を下回る「売却損」が発生します。
(1) 新築プレミアムの剥落
新築プレミアムとは、新築物件に上乗せされる価格のことです。一度でも入居すると「中古」扱いとなり、このプレミアムが剥がれます。
価格推移の目安:
- 購入時: 5,000万円（新築）
- 1年後: 4,500万円（中古・築1年）→ 10%下落
- 3年後: 4,200万円（中古・築3年）→ 16%下落
売却損の場合の税金:
購入価格5,000万円、売却価格4,500万円の場合:
譲渡所得 = 4,500万円 - 5,000万円（取得費） - 譲渡費用
= マイナス（譲渡損失）
→ 譲渡所得税は発生しない
(2) やむを得ない事情以外は5年超保有を推奨
新築マンションを短期間で売却すると、以下のリスクがあります。
- 新築プレミアムの剥落による売却損
- 短期譲渡の高税率（39.63%）
- ローン残債が売却価格を上回るリスク
やむを得ない事情（転勤、離婚、療養等）以外は、5年超の保有により長期譲渡税率（20.315%）が適用されるまで待つことが、税負担軽減の観点から推奨されます。
6. 確定申告の手続き
不動産を売却した場合、翌年の2月16日～3月15日に確定申告が必要です。
(1) 必要書類
- 確定申告書B（第一表・第二表）
- 申告書第三表（譲渡所得用）
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し（売却時・購入時）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書
- （3,000万円控除を適用する場合）住民票の除票等
(2) 申告期限
売却した年の翌年2月16日～3月15日です。期限を過ぎると、3,000万円特別控除が受けられない可能性があるため、必ず期限内に申告してください。
まとめ
新築マンション売却時の譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく異なります。5年以内の短期譲渡は39.63%、5年超の長期譲渡は20.315%と、約2倍の差があります。
居住用マンションであれば3,000万円特別控除が適用でき、譲渡所得3,000万円までは実質非課税です。ただし、新築マンションは新築プレミアムの剥落により、購入価格を下回る売却価格になることが多いため、やむを得ない事情以外は5年超の保有が推奨されます。
確定申告は売却の翌年2月16日～3月15日に行い、必要書類を揃えて適切に申告することが重要です。