投資用新築戸建て売却時の譲渡所得税とは
投資用の新築戸建てを売却する場合、譲渡所得税が課されます。投資用不動産は居住用不動産と税制が大きく異なり、3,000万円特別控除などの優遇措置が適用されないため、正確な計算と節税対策が重要です。
投資用新築戸建て売却時のポイント
- 3,000万円特別控除は原則適用されない
- 所有期間5年を境に税率が約2倍変わる（39.63% vs 20.315%）
- 減価償却累計額を差し引いた金額が取得費となる
- 運用期間中の減価償却により取得費が減少している
- 確定申告が必須（譲渡損失でも申告推奨）
(1) 譲渡所得の計算式
譲渡所得税は、以下の式で計算されます（国税庁による）。
譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用)
- 譲渡価額：売却価格
- 取得費：購入価格 + 購入時諸費用 - 減価償却累計額
- 譲渡費用：仲介手数料、測量費、印紙税など売却時の諸費用
取得費に含められる費用
| 費用項目 | 含む/含まない |
|---|---|
| 土地・建物の購入代金 | 含む |
| 仲介手数料 | 含む |
| 登録免許税・登記費用 | 含む |
| 不動産取得税 | 含む |
| 測量費・整地費用 | 含む |
| 住宅ローン利息 | 含まない |
| 通常の修繕費 | 含まない |
| 資本的支出（大規模改修等） | 含む |
(2) 投資用物件と居住用物件の税制の違い
投資用不動産は、居住用不動産と比べて税制優遇が少ないため注意が必要です。
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 適用可能 | 適用不可 |
| 軽減税率（10年超所有） | あり（所得税10%） | なし |
| 住宅ローン控除 | あり | なし |
| 減価償却 | なし | あり（売却時に取得費減少） |
短期譲渡と長期譲渡の税率差
所有期間によって税率が大きく変わるため、売却タイミングの検討が重要です。
(1) 5年の保有期間による税率の違い
所有期間が5年以内か5年超かで、税率が約2倍変わります（国税庁による）。
| 所有期間 | 区分 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 5年超 | 長期 | 15.315% | 5% | 20.315% |
所有期間の判定基準
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定します。単純に売却日から遡って5年ではないため注意が必要です。
例：
- 2020年7月に購入、2025年12月に売却 → 2025年1月1日時点で4年6か月 → 短期
- 2019年12月に購入、2025年1月に売却 → 2025年1月1日時点で5年超 → 長期
- 2020年1月に購入、2025年2月に売却 → 2025年1月1日時点で5年 → 短期
(2) 具体的な税額シミュレーション
前提条件
- 購入価格：4,000万円（土地2,000万円、建物2,000万円）
- 購入時諸費用：200万円
- 構造：木造（償却率0.046）
- 売却価格：5,000万円
- 譲渡費用：150万円
ケース1：3年後に売却（短期譲渡）
減価償却累計額：2,000万円 × 0.046 × 3年 = 276万円
取得費：(4,000万円 + 200万円) - 276万円 = 3,924万円
譲渡所得：5,000万円 - (3,924万円 + 150万円) = 926万円
譲渡所得税：926万円 × 39.63% = 約367万円
ケース2：7年後に売却（長期譲渡）
減価償却累計額：2,000万円 × 0.046 × 7年 = 644万円
取得費：(4,000万円 + 200万円) - 644万円 = 3,556万円
譲渡所得：5,000万円 - (3,556万円 + 150万円) = 1,294万円
譲渡所得税：1,294万円 × 20.315% = 約263万円
長期譲渡の方が譲渡所得は大きいですが、税率が低いため税額は少なくなります（367万円 → 263万円、約104万円の差）。
減価償却を考慮した取得費の計算
投資用不動産の場合、運用期間中に減価償却費を計上しているため、売却時の取得費は購入価格より低くなります。
(1) 木造建物の減価償却（耐用年数22年）
建物部分は、耐用年数に応じて毎年価値が減少すると見なされ、減価償却費として経費計上されます（国税庁による）。
主な構造の耐用年数と償却率
| 構造 | 耐用年数 | 償却率（定額法） |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨（3mm以下） | 19年 | 0.053 |
| 軽量鉄骨（3-4mm） | 27年 | 0.038 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
(2) 減価償却費の計算方法と実例
減価償却費の計算
減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率 × 経過年数
計算例
- 建物取得価額：2,000万円（木造）
- 所有期間：10年
減価償却累計額 = 2,000万円 × 0.046 × 10年 = 920万円
売却時の取得費
- 土地：2,000万円（減価償却なし）
- 建物：2,000万円 - 920万円 = 1,080万円
- 購入時諸費用：200万円
- 合計取得費：3,280万円
実際の購入価格は4,200万円（4,000万円 + 200万円）ですが、減価償却により取得費は3,280万円に減少しています。
投資用物件では使えない特例に注意
投資用不動産は、居住用不動産向けの税制優遇が適用されないため注意が必要です。
(1) 3,000万円特別控除の適用条件
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、自己の居住用財産を売却した場合に適用される制度です（国税庁による）。
主な要件
- 自己の居住用財産であること
- 売却した年の前年・前々年に同特例を使っていないこと
- 売却先が親族など特別な関係でないこと
- 居住しなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
(2) 投資用物件が対象外となる理由
投資用・賃貸用不動産は「自己の居住用財産」ではないため、3,000万円特別控除は適用されません。
例外的に適用されるケース
投資用から自己居住に転換し、一定期間（目安として3年程度）住んだ後に売却すれば、適用できる場合があります。ただし、以下の要件があります。
- 転換後、実際に居住していたこと（住民票だけでは不十分）
- 転居後3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 賃貸期間と居住期間の比率により、適用可否が変わる場合がある
この判断は複雑なため、税理士への相談が必要です。
軽減税率も適用されない
居住用で所有期間10年超の場合、6,000万円以下の部分に10%の軽減税率が適用されますが、投資用はこれも適用されません。
譲渡所得の確定申告方法
不動産を売却した場合、譲渡益の有無にかかわらず確定申告が必要です。
(1) 申告書の書き方と必要書類
必要書類
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 確定申告書第一表・第三表 | 税務署・国税庁サイト |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署・国税庁サイト |
| 売買契約書（売却時・購入時） | 不動産会社 |
| 仲介手数料等の領収書 | 不動産会社 |
| 登記事項証明書 | 法務局 |
| 減価償却費の計算明細 | 自分で作成 |
申告書の記載ポイント
- 第三表「譲渡所得」欄に記載
- 短期・長期の区分を明記
- 取得費は減価償却後の金額を記載
- 譲渡費用は領収書に基づき正確に記載
(2) 申告期限と提出方法
申告期限
売却した年の翌年2月16日から3月15日まで
提出方法
- 税務署に持参
- 郵送
- e-Tax（電子申告）
申告しないとどうなるか
期限内に申告しない場合、無申告加算税（15-20%）と延滞税が課されます。また、譲渡損失がある場合でも、申告しておけば他の所得との損益通算ができる可能性があるため、申告推奨です。
投資用新築戸建て売却で節税するポイント
投資用不動産は税制優遇が少ないため、以下のポイントを押さえることで節税できます。
(1) 5年超保有による長期譲渡所得税率の適用
最も効果的な節税方法は、所有期間を5年超にして長期譲渡所得税率（20.315%）を適用することです。
売却タイミングの判断
売却した年の1月1日時点で5年超となるよう、計画的に売却時期を検討します。
例：2020年3月購入の場合
- 2025年12月売却 → 2025年1月1日時点で4年10か月 → 短期（39.63%）
- 2026年1月売却 → 2026年1月1日時点で5年10か月 → 長期（20.315%）
わずか1か月のタイミングで税率が約2倍変わるため、慎重な計画が必要です。
(2) 譲渡費用として計上できる費用の確認
譲渡費用を漏れなく計上することで、譲渡所得を減らせます。
譲渡費用に含められる費用
- 仲介手数料
- 印紙税（売買契約書）
- 登記費用（抵当権抹消登記等）
- 測量費
- 取り壊し費用（更地で売却した場合）
- 立退料（賃借人に支払った場合）
- 広告費（売却のために自分で広告した場合）
含められない費用
- 住宅ローン利息
- 通常の修繕費
- 固定資産税
- 管理費
これらの費用は領収書を保管し、確定申告時に正確に計上します。
減価償却方法の選択
定額法と定率法のいずれかを選択できますが、建物は平成28年4月1日以降取得分から定額法のみとなりました。既に取得済みの物件で定率法を選択している場合、売却時の減価償却累計額が異なるため、正確な計算が必要です。
まとめ
投資用の新築戸建てを売却する場合、3,000万円特別控除などの居住用特例が適用されないため、税負担が大きくなります。最も重要な節税ポイントは、所有期間を5年超にして長期譲渡所得税率（20.315%）を適用することです。短期譲渡（39.63%）との税率差は約2倍あります。
売却時の取得費は、購入価格から減価償却累計額を差し引いた金額となるため、運用期間が長いほど取得費が減少し、譲渡所得が増加します。減価償却により運用期間中は節税できますが、売却時に税負担が増える仕組みです。
確定申告は必須であり、譲渡費用を漏れなく計上することで節税できます。投資用から居住用への転換による3,000万円控除の適用は可能ですが、要件が複雑なため、具体的な判断にあたっては税理士など専門家への相談をおすすめします。