投資用新築戸建て購入と譲渡所得税の関係
投資用として新築戸建てを購入する場合、購入時点では譲渡所得税は発生しません。譲渡所得税は不動産を「売却」した際に課される税金であり、「購入」は課税対象外です。しかし、投資用不動産は居住用不動産と税務処理が大きく異なるため、購入時から将来の売却を見据えた記録管理が重要です。
投資用新築戸建て購入時のポイント
- 購入時に譲渡所得税は発生しない
- 将来の売却を見据え、取得費となる購入価格や諸費用を記録
- 居住用特例（3,000万円控除等）は原則適用されない
- 減価償却により毎年経費を計上できるが、売却時の取得費は減少する
- 所有期間5年を境に税率が約2倍変わる
(1) 購入時には譲渡所得税は発生しない
繰り返しになりますが、新築戸建てを「購入する」行為自体に譲渡所得税はかかりません。ただし、投資用不動産の場合、購入時から賃貸経営が開始されるため、不動産所得または事業所得の計上が必要になります。
(2) 将来の売却を見据えた取得費の記録
将来この新築戸建てを売却する際、譲渡所得の計算に「取得費」が必要になります。投資用不動産の場合、減価償却累計額を差し引いた金額が取得費となるため、正確な記録が重要です。
取得費に含められる費用（国税庁による）
- 土地・建物の購入代金
- 仲介手数料
- 登録免許税・登記費用
- 不動産取得税
- 印紙税
- 測量費
- 整地・造成費用
- 設備工事費（資本的支出に該当するもの）
これらの領収書や契約書は、将来の売却時まで保管しておく必要があります。
購入時にかかる税金
投資用新築戸建て購入時には、以下の税金が発生します。居住用と異なり、軽減措置が適用されないケースが多いため注意が必要です。
(1) 不動産取得税（軽減なし）
不動産を取得した際に課される都道府県税です。標準税率は4%です。
居住用との違い
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 建物評価額控除 | 1,200万円控除あり | 控除なし |
| 土地の軽減 | あり | なし（事業用は原則） |
| 税率 | 3%（特例） | 4%（原則） |
投資用の場合、新築住宅の軽減措置が適用されないため、建物評価額の4%がそのまま課税されます。
(2) 登録免許税
不動産の所有権保存登記・抵当権設定登記にかかる国税です。
| 登記種類 | 通常税率 | 軽減税率（居住用のみ） |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 0.4% | 0.15%（投資用は適用外） |
| 所有権移転登記（土地） | 2.0% | 1.5% |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 0.1%（投資用は適用外） |
投資用の場合、軽減税率は原則適用されません。
運用時の税務（減価償却・事業所得）
投資用不動産を運用する間、毎年減価償却費を計上できます。これは節税メリットとなりますが、売却時の取得費を減らす効果もあります。
(1) 減価償却の仕組み
建物部分は、耐用年数に応じて毎年価値が減少すると見なされ、減価償却費として経費計上できます（国税庁による）。
耐用年数と償却率（定額法）
| 構造 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨（3mm以下） | 19年 | 0.053 |
| 軽量鉄骨（3-4mm） | 27年 | 0.038 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
減価償却費の計算
減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率
例：木造新築戸建て、建物取得価額2,000万円
減価償却費 = 2,000万円 × 0.046 = 92万円/年
毎年92万円を経費として計上できます。
(2) 不動産所得・事業所得の計算
賃貸収入から必要経費を差し引いた金額が、不動産所得または事業所得となります。
必要経費の例
- 減価償却費
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 修繕費
- 管理費
- ローン利息（元本部分は経費にならない）
- 仲介手数料（入居者募集時）
(3) 消費税の課税事業者要件
不動産賃貸業で課税売上高が1,000万円を超える場合、消費税の課税事業者となります。住宅の賃貸は非課税ですが、駐車場や事務所・店舗の賃貸は課税対象です。
将来の売却時の譲渡所得税
投資用不動産を売却する際、譲渡所得税が課されます。所有期間により税率が大きく変わるため、売却タイミングの検討が重要です。
(1) 短期譲渡（5年以内・39.63%）
所有期間が5年以内の場合、短期譲渡所得として高い税率が適用されます（国税庁による）。
| 区分 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期 | 30.63% | 9% | 39.63% |
所有期間の判定
売却した年の1月1日時点で5年以内かどうかで判定します。
例：
- 2020年3月に購入、2025年1月に売却 → 2025年1月1日時点で4年超 → 短期
- 2020年3月に購入、2025年3月に売却 → 2025年1月1日時点で4年超 → 短期
- 2019年12月に購入、2025年2月に売却 → 2025年1月1日時点で5年超 → 長期
(2) 長期譲渡（5年超・20.315%）
所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得として低い税率が適用されます。
| 区分 | 所得税率 | 住民税率 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 長期 | 15.315% | 5% | 20.315% |
短期譲渡と長期譲渡では税率が約2倍違うため、売却タイミングは重要です。
(3) 減価償却後の取得費
投資用不動産の場合、売却時の取得費は「購入価格 - 減価償却累計額」となります。
計算例
前提：
- 購入価格：4,000万円（土地2,000万円、建物2,000万円）
- 構造：木造（償却率0.046）
- 所有期間：10年
- 減価償却累計額：2,000万円 × 0.046 × 10年 = 920万円
取得費：
- 土地：2,000万円（減価償却なし）
- 建物：2,000万円 - 920万円 = 1,080万円
- 合計：3,080万円
実際は4,000万円で購入しましたが、減価償却により取得費は3,080万円に減少します。
投資用と居住用の税制優遇の違い
投資用不動産は、居住用不動産と比べて税制優遇が少ないため注意が必要です。
(1) 3,000万円控除は適用外
居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除は、投資用不動産には原則適用されません。
例外的に適用されるケース
- 投資用から自己居住に転換し、一定期間（3年程度）住んだ後に売却
- 転居後3年を経過する年の12月31日までに売却
ただし、転換のタイミングや居住実態により適用可否が変わるため、税理士への相談が必要です。
(2) 住宅ローン控除は原則適用外
住宅ローン控除は「自己の居住用」が要件のため、投資用不動産には適用されません。
適用されるケース
- 購入直後に自己居住を開始した場合
- 賃貸と居住を併用（例：1階店舗・2階居住）し、居住部分が一定割合以上
(3) 事業用資産の買換え特例
投資用不動産には、「特定の事業用資産の買換え特例」が適用できる場合があります。一定の要件を満たす場合、譲渡益の一部を繰り延べできます。
要件（国税庁による）
- 所有期間10年超
- 一定の地域・用途の不動産への買換え
- 買換資産を1年以内に取得
この特例は複雑なため、適用を検討する場合は税理士への相談が必要です。
減価償却後の取得費計算と税額シミュレーション
減価償却により毎年経費を計上できますが、売却時の取得費が減少するため、トータルでの税負担を見据えた計画が重要です。
シミュレーション例
前提：
- 購入価格：4,000万円（土地2,000万円、建物2,000万円）
- 構造：木造
- 購入時諸費用：200万円
- 所有期間：10年
- 売却価格：5,000万円
- 譲渡費用：150万円
減価償却累計額
2,000万円 × 0.046 × 10年 = 920万円
取得費
(4,000万円 + 200万円) - 920万円 = 3,280万円
譲渡所得
5,000万円 - (3,280万円 + 150万円) = 1,570万円
譲渡所得税（長期譲渡）
1,570万円 × 20.315% = 約319万円
運用期間中の節税効果
減価償却費による節税：92万円/年 × 税率（所得税+住民税）× 10年
仮に所得税率23%、住民税10%とすると： 92万円 × 33% × 10年 = 約304万円
トータルの税負担
譲渡所得税319万円 - 運用期間の節税304万円 = 約15万円
減価償却により運用期間中は節税できますが、売却時に取得費が減少するため、税負担が後回しになる効果があります。
まとめ
投資用として新築戸建てを購入する場合、購入自体には譲渡所得税はかかりませんが、居住用と比べて税制優遇が少ないため注意が必要です。購入時には不動産取得税や登録免許税の軽減措置が適用されず、売却時には3,000万円控除も原則使えません。
運用期間中は減価償却費を経費計上できますが、売却時の取得費が減少するため、トータルでの税負担を見据えた計画が重要です。また、所有期間5年を境に税率が約2倍変わるため、売却タイミングの検討も必要です。
事業用資産の買換え特例など、投資用不動産特有の税制もありますが、要件が複雑なため、具体的な判断にあたっては税理士など専門家への相談をおすすめします。