マンションを買い替える際の譲渡所得税について
住み替えやライフスタイルの変化に伴い、マンションを売却して新しい住まいを購入する「買い替え」を検討される方は多いです。しかし、現在のマンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。
買い替え時には、3,000万円特別控除や買換え特例など、税負担を軽減できる制度がありますが、それぞれ適用要件や併用可否が異なります。本記事では、マンション買い替え時の譲渡所得税について、計算方法から特例制度まで詳しく解説します。
この記事のポイント
- マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかる
- 居住用財産の3,000万円特別控除を使えば、多くの場合は非課税になる
- 買換え特例は課税を繰り延べる制度で、所有期間10年超などの要件がある
- 3,000万円控除と買換え特例は併用不可（どちらか選択）
- 所有期間10年超なら軽減税率の特例も併用でき、さらに有利になる
1. 買い替え売却マンションの譲渡所得税とは
(1) 譲渡所得税の基本
譲渡所得税は、マンションを売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。購入価格より高く売却できた場合、その差額に対して税金がかかります。
買い替えの場合でも、売却によって利益が出れば譲渡所得税が発生します。新しい住まいの購入代金に充てる予定であっても、税金は別途支払う必要があります。
(2) 買い替え時に考慮すべき税務のポイント
買い替え時には、以下のような税務上のポイントを理解しておく必要があります。
主なポイント：
- 売却時の譲渡所得税：現在のマンション売却で発生
- 購入時の諸税：新居購入時の不動産取得税、登録免許税など
- 住宅ローン控除：新居購入時に適用を検討
- 特例の選択：3,000万円控除と買換え特例のどちらを選ぶか
- 確定申告：売却した年の翌年に必須
これらを総合的に考慮し、最も有利な方法を選択することが重要です。
2. 譲渡所得税の計算方法
(1) 基本的な計算式
譲渡所得税の計算式は以下の通りです（国税庁「譲渡所得の計算方法」より）。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
売却価格は、マンションを売却して得た金額です。
取得費は、マンションを購入したときの価格や購入にかかった費用です。ただし、建物部分は減価償却費を差し引く必要があります。
譲渡費用は、マンションを売却するためにかかった仲介手数料などの費用です。
(2) 取得費と譲渡費用の詳細
取得費に含められる費用：
- マンションの購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
- リフォーム費用（資産価値を高めるもの）
建物の取得費は、購入価格から減価償却費を差し引いた金額となります。減価償却費の計算方法は複雑なため、税理士に相談することをお勧めします。
譲渡費用に含められる費用：
- 売却時の仲介手数料
- 測量費
- 売買契約書の印紙税
- 建物の取り壊し費用（一定の場合）
- 広告費
取得費・譲渡費用に含められない費用：
- 住宅ローンの利息
- 火災保険料
- 固定資産税
- 管理費・修繕積立金
- 引越し費用
これらの費用を正確に計上することで、適正な税額を算出できます。購入時の契約書や領収書は必ず保管しておきましょう。
3. 適用できる特例・控除
買い替え時には、複数の税制優遇措置を検討できますが、それぞれ適用要件や併用可否が異なります。
(1) 居住用財産の3,000万円特別控除
最も一般的で強力な特例が、「居住用財産の3,000万円特別控除」です（国税庁「居住用財産の3,000万円特別控除」より）。
この特例により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税は実質ゼロになります。
適用要件：
- 自己が居住していたマンションであること
- 住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
- 売却の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却先が親子や配偶者などの特別な関係者でないこと
- 買換え特例との併用不可
メリット：
- 譲渡所得が3,000万円以下なら非課税
- 所有期間の制限なし（5年以下でも適用可）
- 確定申告で簡単に適用できる
(2) 居住用財産の買換え特例
「居住用財産の買換え特例」は、マンションを売却して新しい住まいを購入した場合、譲渡益への課税を繰り延べることができる制度です（国税庁「居住用財産の買換え特例」より）。
重要な注意点： この特例は課税の繰延べであり、課税の免除ではありません。新しい住まいを将来売却する際に、繰り延べられた課税が行われます。
適用要件：
- 売却するマンションの所有期間が10年超であること
- 売却するマンションに10年以上居住していること
- 売却した年の前年から翌年までの間に新居を取得すること
- 新居の床面積が50㎡以上であること
- 新居を取得した年の翌年12月31日までに居住すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 3,000万円控除との併用不可
メリット：
- 買い替え時の税負担を軽減できる
- 将来の売却時まで課税を繰り延べられる
デメリット：
- 将来の売却時に課税される（免除ではない）
- 3,000万円控除が使えない
- 適用要件が厳しい（所有期間10年超など）
(3) 居住用財産の軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用マンションを売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます（国税庁「居住用財産の軽減税率の特例」より）。
| 譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10.21% + 住民税4%） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（通常の長期譲渡と同じ） |
適用要件：
- 居住用マンションであること
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
- 3,000万円控除の要件を満たしていること
重要なポイント： この特例は3,000万円控除と併用できます。つまり、所有期間10年超のマンションなら、
- まず3,000万円を控除
- 残りの譲渡所得に軽減税率を適用
という二段階の優遇を受けられます。
(4) 特例の選択：3,000万円控除 vs 買換え特例
3,000万円控除と買換え特例は併用できないため、どちらか一方を選択する必要があります。
3,000万円控除を選ぶべきケース：
- 譲渡所得が3,000万円以下
- 所有期間が10年以下
- 将来の売却予定が不明
- 新居で住宅ローン控除を受けたい
買換え特例を選ぶべきケース：
- 譲渡所得が3,000万円を大きく超える
- 所有期間が10年超
- 新居を長期保有する予定
- 当面の税負担を軽減したい
一般的には、3,000万円控除を選ぶ方が有利なケースが多いです。買換え特例は課税の繰延べに過ぎず、将来の売却時に結局課税されるためです。
ただし、個々の状況によって最適な選択肢が異なるため、税理士に相談して試算することをお勧めします。
4. 所有期間と税率
(1) 短期譲渡と長期譲渡の区分
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって大きく異なります（国税庁「長期譲渡所得と短期譲渡所得」より）。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
| 長期譲渡（軽減税率） | 10年超（6,000万円以下の部分） | 14.21%（所得税10.21% + 住民税4%） |
※所得税には復興特別所得税2.1%が含まれます。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍、10年を超えると軽減税率でさらに有利になります。
(2) 所有期間の判定方法
所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行われます。
例えば、2014年7月1日に購入したマンションを売却する場合、
- 2019年6月30日に売却：2019年1月1日時点で4年6ヶ月 → 短期譲渡
- 2020年1月1日に売却：2020年1月1日時点で5年6ヶ月 → 長期譲渡
- 2025年1月1日に売却：2025年1月1日時点で10年6ヶ月 → 長期譲渡（軽減税率適用可）
購入から5年または10年経過していても、売却した年の1月1日時点で判定されるため、売却時期には注意が必要です。
可能であれば、所有期間が10年を超えるタイミングでの売却を検討しましょう。3,000万円控除と軽減税率の併用により、最も有利な条件で売却できます。
5. 計算シミュレーション
(1) 3,000万円控除を適用するケース
前提条件：
- 購入価格：3,500万円（土地1,000万円、建物2,500万円）
- 購入時の諸費用：150万円
- 所有期間：12年
- 売却価格：4,800万円
- 売却時の譲渡費用：150万円
- 建物の減価償却費：600万円
取得費の計算：
取得費 = （土地1,000万円 + 建物2,500万円 + 諸費用150万円）- 減価償却費600万円
= 3,050万円
譲渡所得の計算：
譲渡所得 = 4,800万円 - （3,050万円 + 150万円）
= 1,600万円
3,000万円控除適用後：
課税譲渡所得 = 1,600万円 - 3,000万円 = 0円（マイナスは0とみなす）
税額：0円
このケースでは、3,000万円控除により譲渡所得税は発生しません。
(2) 3,000万円控除＋軽減税率を適用するケース
前提条件：
- 上記と同じ条件で、売却価格が6,500万円の場合
譲渡所得の計算：
譲渡所得 = 6,500万円 - （3,050万円 + 150万円）
= 3,300万円
3,000万円控除適用後：
課税譲渡所得 = 3,300万円 - 3,000万円 = 300万円
税額（軽減税率適用）：
税額 = 300万円 × 14.21% = 約43万円
通常の長期譲渡税率（20.315%）なら約61万円ですが、軽減税率により約18万円節税できます。
(3) 買換え特例を適用するケース
前提条件：
- 売却価格：4,800万円
- 譲渡所得：1,600万円
- 新居購入価格：5,500万円
買換え特例の適用： 新居の購入価格（5,500万円）が売却価格（4,800万円）を上回るため、譲渡益全額の課税が繰り延べられます。
当面の税額 = 0円
ただし、新居を将来売却する際に、繰り延べられた譲渡益が課税対象となります。新居の取得費は、旧居の取得費を引き継ぐ形で計算されます。
6. 確定申告の手続き
(1) 申告期限と提出方法
マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、または特例を適用する場合、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります（国税庁「確定申告の手続き」より）。
重要な注意点： 3,000万円控除や買換え特例を適用して税額がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。申告しないと特例が適用されず、本来不要な税金を支払うことになります。
申告方法：
- 税務署窓口での申告
- 郵送での申告
- e-Tax（電子申告）
(2) 必要書類
確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。
必須書類：
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売買契約書のコピー（売却時・購入時）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書
3,000万円控除を適用する場合：
- 戸籍の附票のコピー（住所の異動を証明するため）
買換え特例を適用する場合：
- 新居の売買契約書のコピー
- 新居の登記事項証明書
- 戸籍の附票のコピー
(3) 税理士への相談が必要なケース
以下のようなケースでは、税理士への相談を強くお勧めします。
税理士相談が必要なケース：
- 譲渡所得が3,000万円を超える場合
- 3,000万円控除と買換え特例のどちらを選ぶか迷う場合
- 取得費が不明で概算取得費を使用する場合
- 共有名義のマンションを売却する場合
- 複数の特例の適用可否を判断する必要がある場合
税理士報酬は一般的に5万円～20万円程度ですが、適切な税務処理により数十万円から数百万円の節税につながる可能性があります。
まとめ
マンションを買い替える際の譲渡所得税は、適切な特例を活用することで大幅に軽減できます。
最も一般的な「居住用財産の3,000万円特別控除」を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら非課税になります。さらに所有期間が10年を超えていれば、軽減税率の特例も併用でき、より有利な条件で売却できます。
一方、「居住用財産の買換え特例」は課税の繰延べに過ぎず、将来の売却時に課税されるため、一般的には3,000万円控除を選ぶ方が有利です。ただし、譲渡所得が3,000万円を大きく超える場合など、買換え特例が有利なケースもあります。
買い替えは人生の大きな決断です。税金の問題を軽視せず、早めに税理士や不動産の専門家に相談し、最適な方法を検討することをお勧めします。