1. 買い替えマンション購入と譲渡所得税の基本
(1) 譲渡所得税が発生するタイミング（旧居売却時）
マンションの買い替えを行う場合、譲渡所得税は旧居を売却したときに発生します。新居マンションの購入時点では譲渡所得税は発生しませんが、旧居売却時にどのような税制優遇措置を選択するかが、将来の税負担に大きく影響します。
国税庁の「譲渡所得の計算」によると、譲渡所得税は以下の式で計算されます：
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率（長期：20.315%、短期：39.63%）が適用されます。
(2) 購入時には譲渡所得税は発生しないが将来に影響
新居マンションの購入時点では譲渡所得税は発生しませんが、旧居売却時に買換え特例を適用した場合、将来この新居を売却する際の税負担が変わります。これは、買換え特例が「課税の繰延べ」であり「免除」ではないためです。
買い替えを検討する際は、以下の2点を理解しておく必要があります：
- 旧居売却時に選択する特例（3,000万円控除 or 買換え特例）
- 将来の売却時の税負担への影響
2. 旧居売却時に選べる2つの特例と判断基準
(1) 3,000万円特別控除の概要
国税庁の「譲渡所得の3,000万円特別控除と買換え特例の選択適用」によると、居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
主な要件
- 自分が住んでいた家屋を売ること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
メリット
- 譲渡所得3,000万円までは税金がかからない
- 将来の売却時の税負担に影響しない
(2) 買換え特例（課税繰延べ）の概要
国税庁の「居住用財産の買換え特例」によると、一定の要件を満たせば、旧居の譲渡益への課税を新居売却時まで繰り延べることができます。
主な要件
- 所有期間10年超
- 居住期間10年以上
- 売却価格が1億円以下
- 新居も居住用であること
特徴
- 短期的には税金の支払いを回避できる
- 課税は免除ではなく「繰延べ」
- 将来の売却時に旧居+新居の合計譲渡益に課税される
(3) どちらを選ぶべきか（損益分岐点）
選択の判断基準は以下の通りです：
| 状況 | 推奨 |
|---|---|
| 譲渡益が3,000万円以下 | 3,000万円控除（完全非課税） |
| 譲渡益が3,000万円超で、今後も買い替え予定 | 買換え特例を検討 |
| 譲渡益が3,000万円超で、終の棲家として購入 | 3,000万円控除（残額に課税されるが将来の税負担なし） |
| 住宅ローン控除を併用したい | 3,000万円控除（買換え特例とローン控除は原則併用不可） |
重要な注意点
- 両特例は併用できません（どちらか一方を選択）
- 買換え特例は課税の先送りであり、将来の税負担が増える可能性があります
3. 買換え特例適用時の取得費引き継ぎルール
(1) 取得費の計算方法
買換え特例を適用した場合、旧居の取得費が新居に引き継がれます。これは将来の売却時の税額計算に影響します。
引き継ぎの計算式
新居の取得費（税務上） = 旧居の取得費 × （新居の購入価格 ÷ 旧居の売却価格）
具体例
- 旧居の取得費：2,000万円
- 旧居の売却価格：5,000万円
- 新居の購入価格：6,000万円
新居の取得費 = 2,000万円 × (6,000万円 ÷ 5,000万円) = 2,400万円
実際の購入価格は6,000万円ですが、税務上の取得費は2,400万円となります。
(2) 引き継ぎによる次回売却時の税額への影響
取得費が低く抑えられるため、将来の売却時に譲渡所得が大きくなり、税負担が増加します。
シミュレーション（将来この新居を7,000万円で売却する場合）
買換え特例を使った場合：
- 譲渡所得：7,000万円 - 2,400万円（引継ぎ取得費） - 200万円（譲渡費用） = 4,400万円
- 税額：4,400万円 × 20.315% = 約894万円
買換え特例を使わず3,000万円控除を使った場合：
- 譲渡所得：7,000万円 - 6,000万円（実際の取得費） - 200万円 = 800万円
- 税額：800万円 × 20.315% = 約162万円
このように、買換え特例を使うと将来の税負担が大きくなる可能性があります。
4. 新居マンション購入時の税制優遇（住宅ローン控除・不動産取得税）
(1) 住宅ローン控除の適用要件とダブルローン注意点
国税庁の「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」によると、住宅ローンを組んでマンションを取得した場合、年末ローン残高の0.7%を所得税から控除できます。
主な要件
- 自己居住用であること
- 床面積50㎡以上（新築の場合）
- 借入期間10年以上
- 年間所得3,000万円以下
ダブルローンの注意点
旧居のローンが残っている状態で新居のローンを組む「ダブルローン」の場合：
- 新居分のローンは住宅ローン控除の対象となります
- 旧居を賃貸に出す場合、条件が変わる可能性があります
- 買換え特例と住宅ローン控除は原則併用できません
(2) 不動産取得税の軽減措置
総務省の「不動産取得税」によると、マンション購入時には不動産取得税（地方税）がかかりますが、一定の要件を満たせば軽減措置があります。
軽減措置の概要
- 新築住宅：課税標準から1,200万円控除
- 中古住宅：築年数に応じた控除額
- 土地：評価額を1/2に減額
(3) 登録免許税の軽減
国税庁の「登録免許税」によると、マンションの所有権移転登記時には登録免許税がかかりますが、住宅用家屋の場合は軽減税率が適用されます。
| 登記の種類 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 所有権移転登記（中古） | 2.0% | 0.3% |
| 所有権保存登記（新築） | 0.4% | 0.15% |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 0.1% |
5. 将来の売却を見据えた税額シミュレーション
(1) 買換え特例を使った場合の次回売却時の税額
前提条件
- 旧居：取得費2,000万円、売却価格5,000万円（譲渡益3,000万円）
- 新居：購入価格6,000万円
- 買換え特例適用
- 将来の売却価格：7,000万円
税額計算
- 引継ぎ取得費：2,000万円 × (6,000万円 ÷ 5,000万円) = 2,400万円
- 譲渡所得：7,000万円 - 2,400万円 - 200万円 = 4,400万円
- 税額：4,400万円 × 20.315% = 約894万円
(2) 3,000万円控除を使った場合との比較
前提条件
- 旧居売却時に3,000万円控除を適用（税額0円）
- 新居の実際の取得費：6,000万円
- 将来の売却価格：7,000万円
税額計算
- 譲渡所得：7,000万円 - 6,000万円 - 200万円 = 800万円
- 税額：800万円 × 20.315% = 約162万円
比較表
| 項目 | 買換え特例 | 3,000万円控除 |
|---|---|---|
| 旧居売却時の税額 | 0円 | 0円 |
| 将来の売却時の税額 | 約894万円 | 約162万円 |
| 合計税負担 | 約894万円 | 約162万円 |
このケースでは、3,000万円控除を選択した方が約732万円の節税になります。
6. 買い替えタイミングと税務戦略
買い替えのタイミングを考える際は、以下のポイントを考慮しましょう：
所有期間による税率の違い
- 5年以内：短期譲渡所得（税率39.63%）
- 5年超：長期譲渡所得（税率20.315%）
- 判定日：売却した年の1月1日時点
買換え特例の要件
- 所有期間10年超が必要
- 居住期間10年以上が必要
住宅ローン控除との関係
- 買換え特例と住宅ローン控除は原則併用不可
- 3,000万円控除と住宅ローン控除も一定期間併用不可
推奨される戦略
- 譲渡益を試算する
- 譲渡益が3,000万円以下なら3,000万円控除を選択
- 譲渡益が3,000万円超で終の棲家なら3,000万円控除を検討
- 今後も買い替え予定があり、住宅ローン控除が不要なら買換え特例を検討
- 税理士に相談して最適な選択を判断
まとめ
買い替えでマンションを購入する際の譲渡所得税について、重要なポイントをまとめます：
- 譲渡所得税は旧居売却時に発生し、新居購入時には発生しない
- 旧居売却時に3,000万円控除か買換え特例のどちらかを選択（併用不可）
- 買換え特例は課税繰延べであり、将来の税負担が増える可能性がある
- 住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置を活用できる
- 将来の売却を見据えたシミュレーションが重要
買い替えは大きな金額が動く取引です。税理士などの専門家に相談し、長期的な視点で最適な選択をすることをお勧めします。