離婚でマンションを売却する際の税金について
離婚に伴いマンションを売却する場合、財産分与の問題と税金の問題が同時に発生します。特に、「財産分与は非課税」という情報を耳にした方も多いかもしれませんが、実際にはマンションを売却して得た利益には譲渡所得税が課される可能性があります。
離婚時の不動産売却は、通常の売却とは異なる複雑な税務上の論点があります。本記事では、離婚に伴うマンション売却時の譲渡所得税について、財産分与との関係や適用できる特例を含めて詳しく解説します。
この記事のポイント
- 財産分与で配偶者にマンションを渡す場合、渡す側に譲渡所得税が課される可能性がある
- 財産分与を受ける側は原則非課税だが、過大な分与の場合は贈与税が課される
- マンションを売却して代金を分ける場合、売却益に対して譲渡所得税がかかる
- 居住用財産の3,000万円特別控除が適用できれば、多くの場合は非課税になる
- 共有名義の場合、持分に応じて各自が税額を計算する必要がある
1. 離婚売却マンションの譲渡所得税とは
(1) 離婚時のマンション処分方法と税務
離婚時のマンション処分には、主に以下の3つのパターンがあります。
パターン1：財産分与でマンションを配偶者に渡す
- マンションの所有権を一方の配偶者に譲渡
- 渡す側に譲渡所得税が課される可能性あり
- 受け取る側は原則非課税
パターン2：マンションを売却して代金を分ける
- 第三者にマンションを売却
- 売却益に対して譲渡所得税が課される
- 売却代金から税金等を差し引いて分配
パターン3：一方が住み続け、もう一方に代償金を支払う
- マンションの所有権はそのまま
- 代償金の支払いに税金はかからない（適正額の場合）
いずれのパターンでも、マンションの価値が購入時より上がっている場合、譲渡所得税の問題が発生する可能性があります。
(2) 財産分与と譲渡所得税の関係
「財産分与は非課税」という情報を見聞きした方も多いと思いますが、これには正確な理解が必要です。
財産分与を受ける側：原則非課税 国税庁「財産分与を受けた場合の税金」によると、財産分与で財産を受け取った側は、原則として税金はかかりません。ただし、以下の場合は贈与税が課される可能性があります。
- 分与された財産が過大である場合
- 贈与税を免れるために離婚を利用した場合
財産分与で渡す側：譲渡所得税が課される可能性あり 国税庁「財産分与と譲渡所得」によると、財産分与でマンションを配偶者に渡した場合、渡す側は譲渡所得税が課される可能性があります。
これは、マンションを配偶者に渡す行為が「譲渡」とみなされ、財産分与時点のマンションの時価と取得費の差額が譲渡所得として課税対象になるためです。
例えば、3,000万円で購入したマンションを、時価4,000万円で配偶者に財産分与した場合、1,000万円の譲渡所得が発生します。
2. 譲渡所得税の計算方法
(1) 基本的な計算式
譲渡所得税の計算式は以下の通りです（国税庁「譲渡所得の計算方法」より）。
譲渡所得 = 売却価格（または時価）- （取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
**売却価格（または時価）**は、第三者に売却する場合は実際の売却価格、財産分与で渡す場合はその時点の時価です。
取得費は、マンションを購入したときの価格や購入にかかった費用です。ただし、建物部分は減価償却費を差し引く必要があります。
譲渡費用は、マンションを売却するためにかかった仲介手数料や測量費などの費用です。
(2) 取得費と譲渡費用の詳細
取得費に含められる費用：
- マンションの購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
- リフォーム費用（資産価値を高めるもの）
建物の取得費は、購入価格から減価償却費を差し引いた金額となります。
譲渡費用に含められる費用：
- 売却時の仲介手数料
- 測量費
- 売買契約書の印紙税
- 建物の取り壊し費用（一定の場合）
- 広告費
住宅ローンの利息や固定資産税、管理費・修繕積立金は取得費・譲渡費用には含められません。
3. 適用できる特例・控除
(1) 居住用財産の3,000万円特別控除
離婚に伴うマンション売却で最も重要な特例が、「居住用財産の3,000万円特別控除」です（国税庁「居住用財産の3,000万円特別控除」より）。
この特例により、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、多くの場合は譲渡所得税が実質ゼロになります。
適用要件：
- 自己が居住していたマンションであること
- 住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
- 売却の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却先が配偶者や親子などの特別な関係者でないこと
最後の要件が重要です。財産分与で配偶者にマンションを渡す場合、相手が配偶者（離婚前）であるため、この特例は適用できません。離婚成立後であれば元配偶者となり、適用できる可能性があります。
ただし、第三者にマンションを売却して代金を分ける場合は、この特例を適用できます。
(2) 軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用マンションを売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます（国税庁「居住用財産の軽減税率の特例」より）。
| 譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10.21% + 住民税4%） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（通常の長期譲渡と同じ） |
この特例は3,000万円控除と併用できるため、高額なマンションを売却する場合でも税負担を軽減できます。
適用要件：
- 居住用マンションであること
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
- 3,000万円控除の要件を満たしていること
(3) 共有名義の場合の特例適用
夫婦共有名義のマンションを売却する場合、各自が持分に応じて譲渡所得を計算し、それぞれが3,000万円控除を適用できます（国税庁「共有名義不動産の譲渡」より）。
例えば、夫婦が1/2ずつ共有しているマンションを売却し、譲渡所得が4,000万円の場合、
- 夫の譲渡所得：2,000万円 → 3,000万円控除適用 → 課税なし
- 妻の譲渡所得：2,000万円 → 3,000万円控除適用 → 課税なし
と、各自が3,000万円控除を適用できるため、合計6,000万円まで非課税となります。
4. 所有期間と税率
(1) 短期譲渡と長期譲渡の区分
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
※所得税には復興特別所得税2.1%が含まれます。
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わるため、売却時期の判断は重要です。
(2) 所有期間の判定方法
所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行われます。
例えば、2019年7月1日に購入したマンションを売却する場合、
- 2024年6月30日に売却：2024年1月1日時点で4年6ヶ月 → 短期譲渡
- 2025年1月1日に売却：2025年1月1日時点で5年6ヶ月 → 長期譲渡
離婚協議の時期によっては、売却時期を調整できる場合もあります。可能であれば、長期譲渡になるタイミングでの売却を検討しましょう。
5. 計算シミュレーション
(1) 第三者に売却して代金を分けるケース
前提条件：
- 購入価格：3,500万円（土地1,000万円、建物2,500万円）
- 購入時の諸費用：150万円
- 所有期間：8年
- 売却価格：4,500万円
- 売却時の譲渡費用：150万円
- 建物の減価償却費：400万円
- 共有名義（夫婦1/2ずつ）
取得費の計算：
取得費 = （土地1,000万円 + 建物2,500万円 + 諸費用150万円）- 減価償却費400万円
= 3,250万円
譲渡所得の計算：
譲渡所得 = 4,500万円 - （3,250万円 + 150万円）
= 1,100万円
各自の譲渡所得：
夫の譲渡所得：1,100万円 × 1/2 = 550万円
妻の譲渡所得：1,100万円 × 1/2 = 550万円
3,000万円控除適用後：
- 夫：550万円 - 3,000万円 = 0円（マイナスは0とみなす）
- 妻：550万円 - 3,000万円 = 0円
税額：0円
このケースでは、3,000万円控除により譲渡所得税は発生しません。
(2) 財産分与でマンションを渡すケース
前提条件：
- 上記と同じマンションを、離婚成立前に財産分与で配偶者に渡す
- 財産分与時の時価：4,500万円
譲渡所得の計算：
譲渡所得 = 4,500万円 - 3,250万円 = 1,250万円
3,000万円控除： 財産分与の相手が配偶者（離婚前）であるため、3,000万円控除は適用できません。
税額（長期譲渡）：
税額 = 1,250万円 × 20.315% = 約254万円
離婚成立後に渡す場合： 離婚成立後であれば元配偶者となり、特別な関係者には該当しなくなる可能性があります。この場合、3,000万円控除が適用できれば、
譲渡所得 = 1,250万円 - 3,000万円 = 0円（マイナスは0とみなす）
税額 = 0円
となります。ただし、税務署の判断により、実質的に配偶者への譲渡とみなされる場合は控除が認められない可能性もあるため、税理士に相談することをお勧めします。
6. 確定申告の手続き
(1) 申告期限と提出方法
マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、または3,000万円控除などの特例を適用する場合、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります（国税庁「確定申告の手続き」より）。
申告方法：
- 税務署窓口での申告
- 郵送での申告
- e-Tax（電子申告）
(2) 必要書類
確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。
必須書類：
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売買契約書のコピー（売却時・購入時）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書
3,000万円控除を適用する場合：
- 戸籍の附票のコピー（住所の異動を証明するため）
共有名義の場合：
- 持分を証明する登記簿謄本
離婚に伴う売却の場合、離婚協議書や財産分与協議書のコピーがあると、税務署での説明がスムーズになる場合があります。
(3) 税理士への相談が必要なケース
離婚に伴うマンション売却は、通常の売却より税務が複雑になるため、以下のようなケースでは税理士への相談を強くお勧めします。
税理士相談が必要なケース：
- 財産分与でマンションを配偶者に渡す場合
- 譲渡所得が1,000万円を超える場合
- 共有名義のマンションを売却する場合
- 3,000万円控除の適用可否が不明な場合
- 離婚成立前後でのタイミングを検討したい場合
税理士報酬は一般的に5万円～20万円程度ですが、適切な税務処理により数十万円から数百万円の節税につながる可能性があります。
まとめ
離婚に伴うマンション売却時の譲渡所得税は、財産分与の方法や売却のタイミングによって大きく変わります。
第三者にマンションを売却して代金を分ける場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を適用できるため、多くのケースで非課税になります。共有名義なら、各自が3,000万円控除を適用でき、合計6,000万円まで非課税です。
一方、財産分与でマンションを配偶者に渡す場合は、渡す側に譲渡所得税が課される可能性があり、離婚成立前であれば3,000万円控除も適用できない場合があります。
離婚は精神的にも大変な時期ですが、税金の問題を軽視すると後で大きな負担になる可能性があります。早めに税理士や不動産の専門家に相談し、最適な方法を検討することをお勧めします。