マンション売却の譲渡所得税とは
マンションを売却する際、売却益が出ると譲渡所得税が課税されます。この記事では、マンション売却時の税金の基礎知識と計算方法を詳しく解説します。
この記事の要点
- マンション売却益には譲渡所得税が課税されるが、3,000万円特別控除で多くのケースで非課税に
- 所有期間5年超なら税率20.315%、5年以下なら39.63%
- 取得費の計算では建物の減価償却が必要
- 取得費不明時は売却価格の5%を概算取得費とするが税負担が大幅増
- 確定申告は翌年2月16日～3月15日までに必須
(1) 概要
譲渡所得税は、不動産を売却した際の利益（譲渡所得）に対して課される税金です（国税庁「譲渡所得税の計算方法」より）。
マンションを売却する場合、以下の税金が発生します。
主な税金
- 譲渡所得税（所得税・住民税）
- 印紙税（売買契約書）
- 登録免許税（抵当権抹消）
この記事では、最も金額が大きい譲渡所得税に焦点を当てて解説します。
(2) 詳細
課税の仕組み
- 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 = 譲渡所得
- 譲渡所得 × 税率 = 税額
- 所有期間により税率が変わる（5年が境界）
マンション特有のポイント
- 建物は減価償却するため、取得費が年々減少
- 土地部分は減価償却しない
- リフォーム費用も取得費に含められる場合あり
譲渡所得税の計算方法
(1) 概要
譲渡所得税の基本的な計算式は以下の通りです（国税庁「譲渡所得税の計算方法」より）。
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
税額 = 譲渡所得 × 税率
(2) 詳細
取得費の計算
マンションの取得費は、建物部分の減価償却を考慮する必要があります（国税庁「取得費の計算と減価償却」より）。
取得費の計算式
- 土地部分：購入価格（減価償却なし）
- 建物部分：購入価格 - 減価償却費
減価償却の計算
建物の減価償却費は以下の式で計算します。
減価償却費 = 建物購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
償却率（非事業用）
- 鉄筋コンクリート造（マンション）：0.015
- 木造：0.031
計算例
マンション購入：10年前に4,000万円で購入（土地2,000万円、建物2,000万円）
- 建物減価償却費：2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 10年 = 270万円
- 建物取得費：2,000万円 - 270万円 = 1,730万円
- 土地取得費：2,000万円（減価償却なし）
- 取得費合計：1,730万円 + 2,000万円 = 3,730万円
取得費に含められる費用
- マンション購入代金（土地＋建物）
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- リフォーム費用（資産価値を高めるもの）
- 修繕積立金の一時金
譲渡費用に含められる費用
- 売却時の仲介手数料
- 売却契約書の印紙税
- 売却のための広告費
- 売却のための測量費（境界確定等）
取得費が不明な場合の概算取得費（5%）
契約書等を紛失し、取得費を証明できない場合、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」ルールが適用されます（国税庁「譲渡所得税の計算方法」より）。
計算例
| 項目 | 取得費証明あり | 取得費証明なし（5%） |
|---|---|---|
| 売却価格 | 5,000万円 | 5,000万円 |
| 取得費 | 3,730万円 | 250万円（5%） |
| 譲渡費用 | 170万円 | 170万円 |
| 譲渡所得 | 1,100万円 | 4,580万円 |
| 税額（長期20.315%） | 約223万円 | 約931万円 |
| 差額 | - | 約708万円増 |
取得費の証明書類（契約書・領収書）を紛失すると、税負担が数百万円増える可能性があります。
適用できる特例・控除
(1) 概要
マンション売却時に適用できる特例・控除は以下の通りです。
- 3,000万円特別控除
- 所有期間10年超の軽減税率特例
- 居住用財産の買換え特例
(2) 詳細
3,000万円特別控除
自己居住用不動産の売却で、以下の要件を満たせば3,000万円特別控除を適用できます（国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」より）。
主な要件
- 自己が居住していた住宅・敷地の売却であること
- 売却先が親族等の特別関係者でないこと
- 売却年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
控除後の税額
- 譲渡所得：1,100万円
- 3,000万円控除後：0円（非課税）
所有期間10年超の軽減税率特例
所有期間10年超の居住用不動産を売却する場合、軽減税率の特例が適用されます（国税庁「長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い」より）。
軽減税率
| 譲渡所得の金額 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% | 20.315% |
重要：3,000万円控除と併用可能
3,000万円控除と軽減税率特例は併用できます。
併用した場合の計算例
- 譲渡所得：4,000万円
- 3,000万円控除後：1,000万円
- 税額：1,000万円 × 14.21% = 約142万円
居住用財産の買換え特例
買換え特例は、居住用不動産を買い換える場合、譲渡益への課税を繰り延べられる制度です（国税庁「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」より）。
主な要件
- 所有期間10年超、居住期間10年以上
- 売却価格1億円以下
- 新居の床面積50㎡以上
- 新居取得後1年以内に居住開始
- 2025年12月31日までの売却（期限延長の可能性あり）
課税繰延の効果
- 売却時の税負担がゼロ（課税繰延）
- ただし、新居売却時に繰延された税金が課税される
注意：3,000万円控除と買換え特例は併用不可
どちらか一方を選択する必要があります。
所有期間と税率
(1) 概要
所有期間によって税率が大きく異なります（国税庁「長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い」より）。
区分
- 所有期間5年以下：短期譲渡所得
- 所有期間5年超：長期譲渡所得
(2) 詳細
税率
| 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡 | 15.315% | 5% | 20.315% |
所有期間の判定基準
重要：「売却年の1月1日時点」で判定します（国税庁「長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い」より）。
判定基準の具体例
- 取得日：2020年3月15日
- 売却日：2025年5月10日
- 判定日：2025年1月1日（売却年の1月1日）
- 経過年数：2020年3月15日～2025年1月1日 = 4年9ヶ月（5年未満）
- 判定結果：短期譲渡
長期譲渡にするには
- 2026年1月1日以降に売却
- または、2015年1月1日以前に取得したマンションを2020年以降に売却
税額の比較（譲渡所得1,100万円の場合）
- 短期譲渡：1,100万円 × 39.63% = 約436万円
- 長期譲渡：1,100万円 × 20.315% = 約223万円
- 差額：約213万円
5年を境に税率が約2倍異なるため、保有期間の管理が重要です。
計算シミュレーション
(1) 概要
マンション売却時の税額をシミュレーションします。
前提条件
- 売却価格：5,000万円
- 購入価格：4,000万円（土地2,000万円、建物2,000万円）
- 購入時諸費用：150万円（仲介手数料、登記費用等）
- 保有期間：10年
- 譲渡費用：170万円（仲介手数料等）
(2) 詳細
取得費の計算
- 建物減価償却費：2,000万円 × 0.9 × 0.015 × 10年 = 270万円
- 建物取得費：2,000万円 - 270万円 = 1,730万円
- 土地取得費：2,000万円
- 購入時諸費用：150万円
- 取得費合計：1,730万円 + 2,000万円 + 150万円 = 3,880万円
譲渡所得の計算
- 譲渡所得：5,000万円 - 3,880万円 - 170万円 = 950万円
ケース1：3,000万円控除を適用
- 譲渡所得：950万円
- 3,000万円控除後：0円
- 税額：0円
ケース2：軽減税率特例のみ適用（10年超保有）
- 譲渡所得：950万円
- 税額：950万円 × 14.21% = 約135万円
ケース3：特例なし（長期譲渡）
- 譲渡所得：950万円
- 税額：950万円 × 20.315% = 約193万円
ケース4：短期譲渡（5年以下）
- 譲渡所得：950万円
- 税額：950万円 × 39.63% = 約376万円
ケース5：取得費不明（概算取得費5%）
- 取得費：250万円（売却価格5,000万円の5%）
- 譲渡所得：5,000万円 - 250万円 - 170万円 = 4,580万円
- 3,000万円控除後：1,580万円
- 軽減税率（10年超）：1,580万円 × 14.21% = 約224万円
最も有利な選択
このケースでは、3,000万円控除が最も有利です。ただし、3,000万円控除を使うと新居の住宅ローン控除が3年間使えないため、住み替えの場合は総合的な判断が必要です。
確定申告の手続き
マンションを売却した場合、利益の有無に関わらず確定申告が必要です（国税庁「譲渡所得の申告と納税」より）。
申告期限
- 売却した年の翌年2月16日～3月15日
申告が必要なケース
- 売却益が出た場合（税金を納める）
- 特例を適用する場合（3,000万円控除、買換え特例等）
- 特例を適用しても申告しないと適用されない
必要書類
- 確定申告書（第三表：分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
- 譲渡時の売買契約書・領収書
- 取得時の売買契約書・領収書
- 仲介手数料の領収書
- 登記簿謄本
- 住民票（居住実績の証明）
特例適用の書類
- 3,000万円控除：居住用財産の譲渡所得の特別控除の計算明細書
- 買換え特例：特定の居住用財産の買換えの特例の適用に関する届出書
- 軽減税率：所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の計算明細書
手続きの流れ
- 必要書類の準備
- 譲渡所得の計算（減価償却費の計算を含む）
- 特例適用の検討
- 確定申告書の作成・提出
- 納税または還付
税理士への相談
- マンション売却の税務は複雑（減価償却の計算等）
- 特例の選択判断は専門知識が必要
- 申告漏れや誤りを防ぐため、税理士への相談を推奨
まとめ
マンション売却時の譲渡所得税は、3,000万円特別控除で多くのケースで非課税になります。ただし、取得費の計算では建物部分の減価償却が必要で、保有期間に応じて取得費が減少します。取得費の証明書類（契約書・領収書）を紛失すると、売却価格の5%しか取得費と認められず、税負担が数百万円増える可能性があります。
所有期間5年超なら税率20.315%、5年以下なら39.63%と約2倍の差があるため、売却タイミングの管理も重要です。所有期間の判定は「売却年の1月1日時点」で行われるため、注意が必要です。
確定申告は翌年2月16日～3月15日までに必須で、特例を使う場合も申告しないと適用されません。減価償却の計算や特例の選択は複雑なため、税理士に相談して最適な税務戦略を立てることが成功の鍵です。