マンション購入時に知っておきたい譲渡所得税のこと
マンションを購入する際、多くの方は住宅ローン控除や不動産取得税などの購入時にかかる税金に注目しがちです。しかし、将来マンションを売却する可能性がある場合、「譲渡所得税」についても購入時点から理解しておくことが重要です。
譲渡所得税は売却時に発生する税金ですが、購入時の契約書や領収書の保管、所有期間の考え方など、購入時点から意識しておくべきポイントが多くあります。本記事では、マンション購入者が知っておくべき譲渡所得税の基礎知識を解説します。
この記事のポイント
- 譲渡所得税は売却時の利益に対して課される税金で、購入時の準備が重要
- 所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わる（短期39.63% vs 長期20.315%）
- 購入時の仲介手数料や登記費用は取得費として計上でき、税負担を軽減できる
- 居住用マンションは3,000万円の特別控除が適用でき、多くの場合は非課税になる
- 購入時の契約書・領収書を紛失すると、将来大幅に税負担が増える可能性がある
1. マンション購入と譲渡所得税の関係
(1) 譲渡所得税とは何か
譲渡所得税は、マンションを売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。購入価格より高く売却できた場合、その差額に対して税金がかかります。
譲渡所得の計算式は以下の通りです（国税庁「譲渡所得の計算」より）。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
売却価格は、マンションを売却して得た金額です。
取得費は、マンションを購入したときの価格や購入にかかった費用です。ただし、建物部分は減価償却費を差し引く必要があります。
譲渡費用は、マンションを売却するためにかかった仲介手数料などの費用です。
この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率がかかります。
(2) 購入時点で知っておくべき基礎知識
マンションを購入する際、将来の売却を見据えて以下のポイントを理解しておくことが大切です。
購入時に意識すべきこと：
- 契約書・領収書の保管：取得費を証明するため、すべての書類を大切に保管する
- 所有期間の重要性：5年を超えるかどうかで税率が大きく変わる
- 居住用か投資用か：居住用なら3,000万円控除が使える可能性が高い
- 取得費の範囲：購入代金以外にも取得費に含められる費用がある
これらを購入時点から理解しておくことで、将来の売却時に不利にならないよう準備できます。
2. 将来売却時の譲渡所得税の計算方法
(1) 譲渡所得の計算式
具体例で計算方法を見てみましょう。
【例】5年前に購入したマンションを売却する場合
- 購入価格：3,500万円（土地1,000万円、建物2,500万円）
- 購入時の諸費用：150万円（仲介手数料、登記費用等）
- 売却価格：4,000万円
- 売却時の譲渡費用：130万円（仲介手数料等）
- 建物の減価償却費：250万円（5年分）
取得費の計算：
取得費 = （土地1,000万円 + 建物2,500万円 + 諸費用150万円）- 減価償却費250万円
= 3,400万円
譲渡所得の計算：
譲渡所得 = 4,000万円 - （3,400万円 + 130万円）
= 470万円
この470万円に対して税金がかかります。
(2) 短期譲渡と長期譲渡の税率差
譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって大きく異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
※所得税には復興特別所得税2.1%が含まれます。
上記の例（譲渡所得470万円）での税額は、
- 短期譲渡：470万円 × 39.63% = 約186万円
- 長期譲渡：470万円 × 20.315% = 約95万円
と、所有期間が5年を超えるかどうかで税額が約91万円も変わります。
所有期間の判定基準： 所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行われます。例えば、
- 2019年7月1日購入 → 2024年6月30日売却：2024年1月1日時点で4年6ヶ月 → 短期譲渡
- 2019年7月1日購入 → 2025年1月1日売却：2025年1月1日時点で5年6ヶ月 → 長期譲渡
購入から5年経過していても、売却した年の1月1日時点で5年以下なら短期譲渡となるため、売却時期には注意が必要です。
3. 取得費に含められる購入時の費用
(1) 購入代金以外に取得費となる費用
取得費には、マンションの購入代金だけでなく、購入時にかかった以下の費用も含めることができます。
取得費に含められる費用：
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 印紙税
- 測量費
- 整地費用
- リフォーム費用（資産価値を高めるもの）
これらの費用を取得費に含めることで、譲渡所得が減少し、税負担を軽減できます。
取得費に含められない費用： 一方、以下の費用は取得費に含められません。
- 住宅ローンの利息
- 火災保険料
- 固定資産税
- 管理費・修繕積立金
- 引越し費用
これらは経常的な費用や金融費用として、取得費とは区別されます。
(2) 領収書の保管が重要な理由
取得費を証明するためには、購入時の契約書や領収書が必須です。これらを紛失すると、取得費を証明できず、**概算取得費（売却価格の5%）**を使用することになります。
領収書紛失のリスク： 例えば、4,000万円で売却した場合、
- 実際の取得費が3,650万円の場合：譲渡所得 = 4,000万円 - 3,650万円 = 350万円 → 税額約71万円（長期）
- 概算取得費を使用した場合：譲渡所得 = 4,000万円 - 200万円（5%）= 3,800万円 → 税額約772万円（長期）
領収書を紛失しただけで、税額が約700万円も増える可能性があります。
保管すべき書類：
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税証明書
- リフォーム工事の契約書・領収書
これらの書類は、マンションを所有している間はすべて大切に保管しましょう。
4. 売却時に利用できる税制優遇措置
(1) 居住用の3,000万円特別控除
自己の居住用マンションを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できます（国税庁「居住用財産の3,000万円特別控除」より）。
この特例により、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は実質ゼロになります。
適用要件：
- 自己が居住していたマンションであること
- 住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
- 売却の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別な関係者への売却でないこと
この特例は非常に強力で、多くの居住用マンションの売却では非課税となります。
(2) 軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用マンションを売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます（国税庁「居住用財産の軽減税率の特例」より）。
| 譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10.21% + 住民税4%） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315%（通常の長期譲渡と同じ） |
この特例は3,000万円控除と併用できるため、例えば譲渡所得が5,000万円の場合、
控除後の譲渡所得 = 5,000万円 - 3,000万円 = 2,000万円
税額 = 2,000万円 × 14.21% = 約284万円
となり、通常の長期譲渡（約406万円）より約122万円節税できます。
適用要件：
- 居住用マンションであること
- 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
- 3,000万円控除の要件を満たしていること
この特例により、長期保有の居住用マンションは税制上非常に優遇されます。
5. 譲渡所得税を抑えるための購入時の注意点
(1) 取得費の証明書類の保管
前述の通り、取得費を証明するためには契約書や領収書の保管が必須です。以下のような保管方法をお勧めします。
書類保管のベストプラクティス：
- 原本を大切に保管：専用のファイルに入れて保管
- スキャンしてデジタル保存：原本が破損した場合のバックアップ
- クラウドストレージに保存：災害時のリスク分散
- 定期的に確認：引越し時などに紛失していないか確認
マンションの所有期間は数年から数十年に及ぶため、長期保管に耐える方法を選びましょう。
(2) 5年超保有のメリット
所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わるため、やむを得ない事情（転勤、離婚など）がない限り、5年超の保有を目指すことをお勧めします。
5年超保有のメリット：
- 税率が約半分になる（39.63% → 20.315%）
- さらに10年超保有すれば軽減税率の特例も適用可能
- 住宅ローンの残債も減り、売却時の手取り額が増える
転勤など、やむを得ず5年以内に売却する可能性がある場合でも、購入時に以下を検討しましょう。
- 転勤が多い職業なら、賃貸に出す選択肢も考慮
- 売却時期を調整できる場合は、長期譲渡になるタイミングを選ぶ
6. 購入時に知っておくべき税務ポイント
(1) 居住用と投資用の違い
同じマンションでも、居住用か投資用かで税制が大きく異なります。
| 項目 | 居住用 | 投資用 |
|---|---|---|
| 3,000万円控除 | 適用可 | 適用不可 |
| 軽減税率の特例 | 適用可（10年超） | 適用不可 |
| 住宅ローン控除 | 適用可 | 適用不可 |
| 減価償却 | 売却時のみ計算 | 毎年計算・経費計上 |
投資用マンションは税制優遇が少ないため、売却時の税負担が大きくなります。購入時点で、将来の売却も含めた総合的な収支シミュレーションが重要です。
(2) 将来の売却に備えた準備
購入時点から、将来の売却を見据えた準備をしておくことで、売却時の税負担を最小限に抑えることができます。
購入時のチェックリスト：
- 売買契約書・重要事項説明書を保管
- 仲介手数料の領収書を保管
- 登記費用の領収書を保管
- 不動産取得税の納税証明書を保管
- リフォーム工事の契約書・領収書を保管（実施した場合）
- 所有期間の起算日を確認（登記簿謄本で確認可能）
- 居住用か投資用かを明確にしておく
これらを購入時点から意識しておくことで、将来の売却時に慌てずに済みます。
まとめ
マンション購入時に譲渡所得税について考えることは、一見すると時期尚早に思えるかもしれません。しかし、将来売却する可能性がある以上、購入時点から以下のポイントを理解しておくことが重要です。
- 購入時の契約書・領収書を大切に保管すること
- 所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わること
- 居住用マンションなら3,000万円控除で多くの場合は非課税になること
これらを理解しておくことで、将来の売却時に不利な状況を避けることができます。特に、契約書や領収書の紛失は取り返しのつかない失敗につながるため、購入時から適切に保管しておきましょう。
税制は複雑で、個々の状況によって最適な選択肢が異なります。不安な場合は、税理士や不動産の専門家に相談することをお勧めします。