転勤で土地を売却する際に知っておくべき税金のこと
転勤による急な引っ越しで、所有している土地を売却せざるを得なくなることがあります。土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかりますが、所有期間や物件の種類によって税率が大きく異なります。
特に、土地のみの売却は居住用建物付き土地とは税制上の扱いが異なり、利用できる特例も限られています。本記事では、転勤で土地を売却する際の譲渡所得税について、計算方法から確定申告まで詳しく解説します。
この記事のポイント
- 土地売却による譲渡所得には、所有期間に応じて約20%または約40%の税率が適用される
- 所有期間5年以下なら短期譲渡（税率約40%）、5年超なら長期譲渡（税率約20%）となる
- 土地のみの売却では、居住用財産の3,000万円特別控除は原則として適用できない
- 転勤による売却でも、売却翌年の確定申告は必須
- 取得費が不明な場合は概算取得費（売却額の5%）を使用するが、税負担が増える可能性が高い
1. 転勤による土地売却時の譲渡所得税の基本
(1) 譲渡所得の計算式
土地を売却して得た利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課されます。計算式は以下の通りです（国税庁「譲渡所得の計算方法」より）。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
売却価格は、土地を売却して得た金額です。
取得費は、土地を購入したときの価格や購入にかかった費用です。相続や贈与で取得した場合は、被相続人等の取得費を引き継ぎます。
譲渡費用は、土地を売却するためにかかった仲介手数料や測量費などです。
例えば、3,000万円で購入した土地を4,000万円で売却し、譲渡費用が150万円かかった場合、
譲渡所得 = 4,000万円 - (3,000万円 + 150万円) = 850万円
この850万円に対して税金がかかります。
(2) 土地売却と居住用財産の違い
土地のみの売却と居住用建物付き土地の売却では、税制上の扱いが大きく異なります。
| 項目 | 土地のみ | 居住用建物付き土地 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 原則適用不可 | 適用可能 |
| 軽減税率の特例 | 適用不可 | 適用可能（所有期間10年超） |
| 利用可能な特例 | 限定的 | 多数あり |
土地のみを売却する場合、居住用財産として認められないため、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例は原則として適用できません。これにより、建物付き土地の売却に比べて税負担が大きくなる可能性があります。
ただし、自宅の建物を解体して土地のみを売却した場合で、一定の要件を満たせば3,000万円控除が適用できるケースもあります（住まなくなってから3年後の12月31日までに売却、解体から1年以内の売却など）。詳しくは税理士に確認しましょう。
2. 短期譲渡と長期譲渡の税率差
(1) 5年の区分と税率（短期39.63% vs 長期20.315%）
譲渡所得税の税率は、土地の所有期間によって大きく異なります（国税庁「長期譲渡所得と短期譲渡所得」より）。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
※所得税には復興特別所得税2.1%が含まれます。
同じ譲渡所得850万円でも、税額は以下のように大きく変わります。
- 短期譲渡：850万円 × 39.63% = 約337万円
- 長期譲渡：850万円 × 20.315% = 約173万円
所有期間が5年を超えるかどうかで、税額が2倍近く変わるため、売却時期の判断は慎重に行う必要があります。
(2) 所有期間の起算日
所有期間の判定には注意が必要です。売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判定されます。
例えば、2019年7月1日に購入した土地を売却する場合、
- 2024年6月30日に売却：2024年1月1日時点で4年6ヶ月 → 短期譲渡
- 2025年1月1日に売却：2025年1月1日時点で5年6ヶ月 → 長期譲渡
購入から5年経過していても、売却した年の1月1日時点で5年以下であれば短期譲渡となります。売却時期を数ヶ月ずらすだけで税率が約半分になることもあるため、転勤の時期と売却時期を調整できる場合は検討する価値があります。
3. 取得費と譲渡費用の計算
(1) 取得費に含められる費用
取得費には、土地の購入代金だけでなく、購入時にかかった以下の費用も含めることができます。
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 測量費
- 造成費用
- 土地の埋め立て費用
- 購入時の印紙税
これらの費用を取得費に含めることで、譲渡所得が減少し、税負担を軽減できます。購入時の契約書や領収書は必ず保管しておきましょう。
(2) 譲渡費用に含められる費用
譲渡費用には、以下の費用が含まれます。
- 売却時の仲介手数料
- 測量費
- 売却のために支払った立退料
- 建物の取り壊し費用（一定の場合）
- 売買契約書の印紙税
- 広告費
一方、以下の費用は譲渡費用に含められません。
- 修繕費
- 固定資産税
- 抵当権抹消費用
これらの区別を正しく理解し、計上できる費用を漏れなく計上することで、適正な税額を算出できます。
4. 土地売却で利用できる税制
(1) 事業用資産の買換え特例
土地のみの売却では、居住用財産の3,000万円控除は原則として適用できませんが、一定の条件を満たせば「事業用資産の買換え特例」を利用できる場合があります。
この特例は、事業用の土地を売却して別の事業用資産を購入した場合、譲渡益の一部について課税を繰り延べることができる制度です。ただし、以下の要件があります。
- 売却した土地が事業用（賃貸用など）であること
- 所有期間が10年を超えていること
- 一定の地域間での買換えであること
- 買換え資産を1年以内に取得し、1年以内に事業用に使うこと
転勤に伴う売却では、この特例を利用できるケースは限られますが、該当する場合は大きな節税効果があります。
(2) 土地で使えない特例（3,000万円控除等）
前述の通り、土地のみの売却では以下の特例は原則として適用できません。
居住用財産の3,000万円特別控除
- 自宅の建物とその敷地を売却した場合に適用される特例
- 土地のみの売却では原則適用不可
- ただし、建物を解体して土地のみを売却した場合で、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却し、解体から1年以内の売却などの要件を満たせば適用可能な場合もある（国税庁「居住用財産の3,000万円特別控除」より）
居住用財産の軽減税率の特例
- 所有期間10年超の居住用財産を売却した場合、6,000万円以下の部分に14.21%の軽減税率が適用される特例
- 土地のみの売却では適用不可
土地のみの売却は税制上不利になることが多いため、可能であれば建物付きでの売却を検討する価値があります。
5. 確定申告の手続き
(1) 申告期限と提出方法
土地を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります（国税庁「確定申告の手続き」より）。
転勤で遠方に転居している場合でも、確定申告は必須です。以下の方法で申告できます。
申告方法：
- 税務署窓口での申告：管轄の税務署で直接提出
- 郵送での申告：申告書類を税務署に郵送
- e-Tax（電子申告）：インターネット経由で申告（マイナンバーカード必要）
転勤先が遠方の場合、e-Taxや郵送での申告が便利です。申告先は、譲渡した年の1月1日時点の住所地を管轄する税務署です。
(2) 必要書類
確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。
必須書類：
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売買契約書のコピー（売却時・購入時）
- 仲介手数料等の領収書
- 登記事項証明書
特例を適用する場合：
- 各特例に応じた添付書類（戸籍の附票、耐震基準適合証明書など）
書類に不備があると申告が受理されなかったり、特例が適用できなかったりするため、事前に税務署や税理士に確認することをお勧めします。
6. 転勤による土地売却の注意点
(1) 取得費不明時の概算取得費
土地を相続したり、長期間保有していたりすると、取得費が不明な場合があります。この場合、**売却価格の5%**を取得費とする「概算取得費」を使用できます。
例えば、4,000万円で売却した土地の取得費が不明な場合、
概算取得費 = 4,000万円 × 5% = 200万円
譲渡所得 = 4,000万円 - (200万円 + 譲渡費用150万円) = 3,650万円
税額 = 3,650万円 × 20.315% = 約741万円（長期譲渡の場合）
一方、実際の取得費が3,000万円であることが証明できれば、
譲渡所得 = 4,000万円 - (3,000万円 + 150万円) = 850万円
税額 = 850万円 × 20.315% = 約173万円
と、税額が約568万円も変わります。
概算取得費を使用すると税負担が大幅に増える可能性が高いため、購入時の契約書や領収書、通帳の記録などを丁寧に探すことが重要です。見つからない場合でも、市場価格の推移や公示価格などから合理的に取得費を推定できる場合があります。
(2) 税理士への相談が必要なケース
以下のようなケースでは、税理士への相談を強くお勧めします。
税理士への相談が必要なケース：
- 譲渡所得が1,000万円を超える場合
- 取得費が不明で概算取得費を使用する場合
- 複数の特例の適用可否を判断する必要がある場合
- 事業用資産の買換え特例を利用したい場合
- 相続で取得した土地を売却する場合
- 共有名義の土地を売却する場合
税理士に相談することで、適用できる特例の見落としを防ぎ、適正な税額を算出できます。また、税務調査が入った際のリスクも軽減できます。
税理士報酬は一般的に5万円～20万円程度ですが、節税効果や安心感を考えれば十分に価値があります。転勤で時間がない場合でも、税理士に依頼すれば確定申告の手続きを代行してもらえます。
まとめ
転勤で土地を売却する際の譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく異なります。5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わるため、売却時期の判断は慎重に行いましょう。
また、土地のみの売却では、居住用財産の3,000万円控除などの特例が原則として適用できないため、建物付き土地の売却に比べて税負担が大きくなる可能性があります。
取得費が不明な場合は概算取得費（売却額の5%）を使用することになり、税負担が大幅に増えるため、購入時の書類を丁寧に探すことが重要です。
転勤による売却でも、確定申告は必須です。e-Taxや郵送を利用すれば遠方からでも申告できますが、譲渡所得が大きい場合や特例の適用を検討する場合は、税理士に相談することをお勧めします。