買い替え時の譲渡所得税の基本
戸建て住宅を買い替える際、現在の住宅を売却すると譲渡所得税が発生する可能性があります。買い替えは売却と購入が同時進行するため、税金面での特例や控除を適切に選択することが重要です。
この記事で分かること
- 買い替え時に利用できる特例の種類と要件
- 買い替え特例と3,000万円控除の選択基準
- 譲渡損失が出た場合の対応方法
- 住宅ローン控除との併用可否
- 特例適用の実務的な判断ポイント
(1) 譲渡所得の計算方法
譲渡所得は以下の計算式で算出されます。
譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 戸建ての実際の売却金額 |
| 取得費 | 購入時の価格（建物は減価償却後）+ 購入時の諸費用 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、印紙税など売却にかかった費用 |
取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計上できます（国税庁「譲渡所得の計算のしかた」より）。
(2) 売却と購入の同時進行
買い替えでは、旧居の売却と新居の購入が同時期に進むため、以下の点に注意が必要です。
- 売却益の課税時期: 原則として旧居の引き渡し日の属する年の所得として課税
- 特例の適用判断: 売却益・損失の額が確定してから特例を選択
- 資金計画: 売却代金で新居購入資金を賄う場合、税金の支払時期も考慮
買い替え特例とは
「特定の居住用財産の買換え特例」は、一定の要件を満たす買い替えの場合、譲渡所得税の課税を繰り延べできる制度です。
(1) 課税の繰延べの仕組み
買い替え特例は、課税を免除するのではなく将来に繰り延べる制度です。
仕組み:
- 旧居売却時点では譲渡所得税を課税しない
- 新居の取得費に旧居の取得費等を引き継ぐ
- 将来新居を売却する際、繰り延べた譲渡益もまとめて課税
例えば、旧居の売却益が1,000万円でも、買い替え特例を適用すれば売却時点では課税されません。ただし、将来新居を売却する際には、この1,000万円も含めて譲渡所得が計算されます。
(2) 適用要件（面積・価格・居住期間）
買い替え特例を適用するには、以下の要件を全て満たす必要があります（国税庁「特定の居住用財産の買換えの特例」より）。
旧居（売却する戸建て）の要件:
- 所有期間10年超
- 居住期間10年以上
- 売却価格1億円以下
- 売却した年の前年から翌年までに新居を購入
新居（購入する戸建て）の要件:
- 床面積50㎡以上
- 土地面積500㎡以下
- 建築後使用されたことのない住宅、または築25年以内
- 購入後1年以内に居住開始
これらの要件を1つでも満たさない場合、特例は適用できません。
3,000万円特別控除との選択
買い替え時には、買い替え特例の他に「居住用財産の3,000万円特別控除」も選択肢となります。
(1) 併用不可の理由
国税庁「居住用財産の譲渡所得の特別控除の適用関係の整理表」によると、買い替え特例と3,000万円特別控除は選択適用であり併用できません。
どちらか一方を選択する必要があり、一度選択すると取り消しできないため、慎重な判断が求められます。
(2) どちらを選ぶべきか
3,000万円控除が有利なケース:
- 譲渡所得が3,000万円以下の場合（完全に非課税となる）
- 住宅ローン控除を併用したい場合
- 将来も住み替える可能性がある場合
買い替え特例が有利なケース:
- 譲渡所得が3,000万円を大きく超える場合
- 新居に長期間（死亡まで）居住する予定の場合
- 課税を繰り延べることで資金繰りを改善したい場合
例えば、譲渡所得が2,500万円なら3,000万円控除で完全非課税となるため、わざわざ課税を繰り延べる必要はありません。
譲渡損失が出た場合の特例
買い替えで売却損が出た場合も、特例を利用できる可能性があります。
(1) 損益通算と繰越控除
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」により、以下が可能です（国税庁資料より）。
損益通算: 譲渡損失を給与所得など他の所得と相殺し、所得税の還付を受けられます。
繰越控除: 損益通算しきれなかった損失を、翌年以降3年間繰り越して控除できます。
例えば、譲渡損失が500万円、年間給与所得が600万円の場合、その年の課税所得は100万円まで圧縮され、大幅な税金還付が期待できます。
(2) 住宅ローン残債がある場合
売却価格が住宅ローン残債を下回る場合、以下の要件で特例を適用できます。
- 旧居に住宅ローンの残債がある
- 新居購入時に返済期間10年以上の住宅ローンを組む
- 合計所得金額が3,000万円以下
ただし、繰越控除を適用する年も合計所得金額3,000万円以下の要件を満たす必要があります。
住宅ローン控除との併用
買い替え時には、新居購入での住宅ローン控除も考慮する必要があります。
(1) 併用制限のある特例
以下の特例を適用すると、住宅ローン控除は併用できません。
- 買い替え特例: 課税を繰り延べる場合
- 3,000万円特別控除: 併用可能
- 譲渡損失の損益通算: 併用可能
(2) 最大限活用する方法
住宅ローン控除は最大13年間適用でき、年間最大35万円（認定住宅の場合）の税額控除が受けられます。
試算例:
- 住宅ローン控除: 年30万円 × 13年 = 390万円
- 買い替え特例による繰延額: 譲渡所得2,000万円 × 20% = 400万円
この場合、住宅ローン控除と3,000万円控除を選択した方が、トータルの税負担は少なくなる可能性があります。
特例適用の判断ポイント
実務的には、以下のフローで判断するとよいでしょう。
(1) 売却益が出る場合の選択
STEP1: 譲渡所得を計算
↓
STEP2: 3,000万円以下 → 3,000万円控除を選択（完全非課税）
3,000万円超 → STEP3へ
↓
STEP3: 住宅ローン控除を使いたい → 3,000万円控除を選択
住宅ローン不要 → STEP4へ
↓
STEP4: 新居に長期居住予定 → 買い替え特例を検討
将来売却予定 → 3,000万円控除が有利
(2) 売却損が出る場合の選択
売却損が出る場合は、「譲渡損失の損益通算・繰越控除」の特例が最も有利です。この特例は住宅ローン控除と併用できるため、迷う余地はありません。
ただし、給与所得などの他の所得が少ない場合は、損益通算の効果が限定的になる点に注意が必要です。
まとめ
戸建ての買い替えで譲渡所得税を抑えるには、自身の状況に応じて最適な特例を選択することが重要です。売却益の大きさ、新居での居住予定期間、住宅ローン控除の利用意向などを総合的に検討し、税理士などの専門家に相談しながら判断することをおすすめします。
特に、特例の選択は一度決定すると取り消しできないため、慎重に進めましょう。
よくある質問
Q1: 買い替え特例と3,000万円控除はどちらを選ぶべきですか？
A: 売却益が3,000万円以下であれば、3,000万円控除を選択することで完全に非課税となります。売却益が大きく、新居に長期間住み続ける予定であれば、買い替え特例で課税を繰り延べる選択肢もあります。また、住宅ローン控除を利用したい場合は、3,000万円控除を選択する必要があります。
Q2: 買い替え特例を使うと将来どうなりますか？
A: 買い替え特例は課税を免除するのではなく、将来に繰り延べる制度です。新居を売却する際には、旧居と新居の譲渡益がまとめて課税されます。将来売却する予定がなければ、実質的な節税効果を得られますが、数年後に再度売却する場合は、その時点で多額の税金が発生する可能性があります。
Q3: 買い替えで損失が出た場合も特例はありますか？
A: はい、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。譲渡損失を給与所得などと相殺して所得税の還付を受けられ、相殺しきれなかった損失は翌年以降3年間繰り越して控除できます。住宅ローン残債がある場合は一定の要件がありますが、この特例は住宅ローン控除と併用可能です。
Q4: 買い替え特例と住宅ローン控除は併用できますか？
A: 基本的に併用できません。買い替え特例を選択すると、新居購入時の住宅ローン控除は利用できなくなります。どちらが有利かは、住宅ローンの借入額と売却益の規模によって変わります。住宅ローン控除は最大13年間で数百万円の税額控除が受けられるため、多くのケースでは3,000万円控除＋住宅ローン控除の組み合わせが有利になります。