離婚に伴う戸建て取得と譲渡所得税の重要ポイント
離婚に伴い元配偶者から戸建てを譲り受ける場合や、離婚後に新たに戸建てを購入する場合、将来の売却時の税金について正しく理解しておくことが重要です。特に財産分与で取得した戸建ては、取得費や所有期間の計算が通常と異なるため注意が必要です。
この記事のポイント
- 財産分与で戸建てを受け取る場合、原則として贈与税は非課税
- 財産分与で取得した戸建ては、元配偶者の取得時期・取得費を引き継ぐ
- 将来売却する際の所有期間は、元配偶者が購入した時点から計算される
- 離婚後に新規購入した戸建ても、居住実態があれば3,000万円特別控除を適用可能
- 財産分与する側には譲渡所得税が発生する可能性がある
1. 離婚と財産分与の基礎知識
離婚に伴う不動産の取得には、通常の売買とは異なる税務上の取扱いがあります。
(1) 財産分与とは
財産分与とは、離婚に伴い婚姻期間中に夫婦が共同で形成した財産を分配することです。民法第768条に基づき、離婚時に夫婦の一方から他方に対して財産を分与する権利が認められています。
財産分与の対象となる財産：
- 婚姻期間中に取得した不動産（戸建て、マンション、土地）
- 預貯金
- 有価証券
- 退職金（婚姻期間相当分）
- 生命保険の解約返戻金
対象とならない財産：
- 結婚前から所有していた財産（特有財産）
- 相続や贈与で取得した財産
(2) 財産分与と贈与の違い
財産分与と贈与は税務上、明確に区別されます：
| 項目 | 財産分与 | 贈与 |
|---|---|---|
| 法的根拠 | 民法第768条（離婚時の財産分与） | 民法第549条（贈与契約） |
| 贈与税 | 原則非課税（過大な分与を除く） | 課税対象 |
| 対価性 | あり（婚姻期間中の貢献の清算） | なし（無償） |
財産分与は、婚姻期間中の夫婦の共同財産の清算という対価性があるため、適正な範囲内であれば贈与税は課されません。
(3) 受け取る側の税金
財産分与として戸建てを受け取る側は、原則として税金は課されません：
非課税となる理由：
- 財産分与は、婚姻期間中の財産形成への貢献に対する清算
- 贈与ではなく、元々夫婦共有の財産の分配とみなされる
- 国税庁の通達により、適正な範囲内の財産分与は贈与税の対象外
注意点： 財産分与としては過大であると認められる部分については、贈与税が課される可能性があります。
2. 財産分与による戸建て取得と税金
財産分与による戸建て取得では、受け取る側と分与する側で税務上の取扱いが異なります。
(1) 財産分与を受けた側の課税関係
原則：非課税 財産分与として戸建てを受け取った側は、原則として贈与税は課されません。
不動産取得税： 財産分与による不動産取得でも、不動産取得税は課税されます。ただし、居住用財産の場合、各種軽減措置が適用される可能性があります。
登録免許税： 財産分与による所有権移転登記の登録免許税率は2.0%（固定資産税評価額に対して）です。通常の売買（2.0%）と同じ税率です。
(2) 財産分与する側の譲渡所得税
重要なポイントとして、財産分与として戸建てを渡す側には、譲渡所得税が課される可能性があります。
課税の仕組み： 財産分与時の時価で譲渡したものとみなされます。
計算式：
譲渡所得 = 財産分与時の時価 - (取得費 + 譲渡費用)
具体例：
- 購入価格：3,000万円（10年前に購入）
- 財産分与時の時価：3,500万円
- 建物の減価償却費：300万円
- 取得費：3,000万円 - 300万円 = 2,700万円
- 譲渡所得：3,500万円 - 2,700万円 = 800万円
- 税額（長期譲渡）：800万円 × 20.315% = 約163万円
ただし、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる場合は、この例では税金は発生しません。
(3) 過大な財産分与の注意点
財産分与として戸建てを受け取る場合でも、以下の場合は贈与税が課される可能性があります：
過大と判断される例：
- 夫婦の財産全体のうち、一方が90%以上を受け取る
- 婚姻期間が短いにもかかわらず高額な不動産を分与
- 離婚が成立していないのに財産分与が行われる（離婚前提の贈与とみなされる）
一般的には、婚姻期間中の財産形成への貢献度に応じた分与（概ね2分の1）であれば、過大とは判断されません。
3. 取得費・取得時期の引継ぎルール
財産分与で戸建てを取得した場合、将来売却する際の税金計算で重要なルールがあります。
(1) 元配偶者の取得時期を引き継ぐ
財産分与で戸建てを取得した場合、元配偶者（元の所有者）が取得した時期を引き継ぎます。これは国税庁の見解により定められています。
具体例：
- 元配偶者の購入日：2018年3月
- 財産分与による取得日：2024年6月
- 売却予定日：2026年12月
この場合、所有期間の起算日は2018年3月となります。2026年12月に売却する場合、2026年1月1日時点で所有期間は7年9ヶ月となり、長期譲渡所得（税率20.315%）として扱われます。
重要な注意点： 自分が財産分与で取得した日（2024年6月）から計算するのではありません。元配偶者が元々購入した日から計算する点に注意が必要です。
(2) 元配偶者の取得費を引き継ぐ
取得費についても、元配偶者が購入した時の取得費を引き継ぎます。
計算例：
- 元配偶者の購入価格：3,000万円（2015年購入）
- 購入時諸費用：200万円
- 購入後のリフォーム費用：300万円
- 元の取得費合計：3,500万円
- 建物部分の減価償却費：売却時点までの年数で計算
財産分与で取得した人が将来売却する際は、この3,500万円（減価償却後）を取得費として使用します。財産分与時の時価（例：4,000万円）ではありません。
(3) 必要な資料と記録
財産分与で戸建てを取得した場合、将来の売却に備えて以下の資料を必ず保管してください：
必須の資料：
- 元配偶者の購入時の売買契約書
- 購入時の仲介手数料等の領収書
- 登記費用の領収書
- リフォーム費用の契約書・領収書
- 財産分与協議書または離婚協議書
- 離婚届の記載事項証明書
これらの資料がないと：
- 取得費が不明として概算取得費（売却価格の5%）しか認められない
- 税負担が数百万円単位で増加する可能性
元配偶者から必ず購入時の書類を受け取り、確実に保管しましょう。
4. 新規購入戸建ての将来の譲渡所得税
離婚後に新たに戸建てを購入する場合の税金について解説します。
(1) 離婚後の新規購入の考え方
離婚後に新しく戸建てを購入する場合、税務上は通常の購入と同じ扱いとなります。財産分与とは異なり、取得時期・取得費の引継ぎはありません。
新規購入の場合の所有期間： 自分が購入した日が起算日となります。将来売却する際は、この購入日から所有期間を計算します。
(2) 取得費の計算と保管書類
新規購入の場合、取得費には以下のものが含まれます：
- 物件の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 印紙税
- リフォーム・改良費用
これらの費用を証明する書類は必ず保管してください：
保管方法の推奨：
- 原本は耐火金庫または銀行の貸金庫に保管
- PDFでスキャンしクラウドストレージにバックアップ
- 表形式で費用一覧を作成（Excel等）
(3) 所有期間5年の基準点
将来売却する際、所有期間5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります：
| 所有期間 | 税率 | 3,000万円の利益の場合の税額 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63% | 約1,189万円 |
| 5年超（長期） | 20.315% | 約609万円 |
判定のタイミング： 所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。
例：
- 購入日：2023年3月
- 売却予定：2028年6月
- 2028年1月1日時点：4年10ヶ月 → 短期譲渡所得
- 2029年1月以降に売却：5年超 → 長期譲渡所得
可能であれば、5年の基準点を超えてから売却することで大幅な節税が可能です。
5. 離婚後の3,000万円特別控除の適用
居住用財産の3,000万円特別控除は、離婚後に取得した戸建てでも適用可能です。
(1) 居住用財産の特例要件
3,000万円特別控除を受けるための主な要件：
- 居住用財産であること：実際に自分が住んでいる（いた）家屋・敷地
- 居住期間：住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 適用制限：前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 親族間売買の禁止：買主が配偶者や直系血族でないこと
(2) 離婚後の居住実態の確認
離婚後に取得した戸建てで3,000万円特別控除を受けるには、実際に居住していた事実が重要です。
居住実態の証明方法：
- 住民票の履歴（転入・転出の記録）
- 電気・ガス・水道の使用実績
- 郵便物の配達記録
- 近隣住民への聞き取り（税務署が行う場合あり）
居住していないと判断される例：
- 住民票は移したが実際には住んでいない
- 別の場所に主たる居住地がある
- 購入後すぐに賃貸に出した
これらの場合、3,000万円特別控除は適用されません。
(3) 元配偶者からの取得でも適用可能
財産分与で元配偶者から戸建てを取得した場合でも、自分が実際に居住していれば3,000万円特別控除は適用可能です。
適用例：
- 夫名義の戸建てに夫婦で居住
- 離婚時に財産分与で妻が取得
- 妻が引き続き居住
- 2年後に売却
この場合、妻は3,000万円特別控除を適用できます。
注意点： 元配偶者（元夫）が財産分与として渡す時点で、元夫にも3,000万円特別控除が適用できる可能性があります。ただし、同一物件について夫婦双方が控除を受けることはできません。離婚協議の際に税理士に相談することをおすすめします。
6. 離婚時の戸建て購入で準備すべき書類
離婚に伴い戸建てを取得する場合、将来の税務申告に備えて必要な書類を準備しましょう。
(1) 財産分与契約書・離婚協議書
財産分与で戸建てを取得した場合、以下の書類が重要です：
財産分与協議書に記載すべき事項：
- 分与する財産の明細（不動産の所在・地番・家屋番号）
- 財産分与の理由（婚姻期間中の財産形成への貢献の清算）
- 分与の時期
- 分与の方法（所有権移転の時期など）
この協議書は、将来税務署から贈与ではなく財産分与であることの証明を求められた際に必要となります。
(2) 元配偶者の購入時の契約書
財産分与で取得した戸建てを将来売却する際、元配偶者の取得費を引き継ぐため、以下の書類が必要です：
必須書類：
- 元配偶者の購入時の売買契約書
- 購入時の仲介手数料の領収書
- 登記費用の領収書
- 不動産取得税の納税証明書
- リフォーム費用の契約書・領収書
書類の受け渡し方法： 離婚協議の段階で、これらの書類のコピーを受け取ることを協議書に明記しましょう。後から請求しても応じてもらえない可能性があります。
(3) 新規購入時の契約書保管
離婚後に新たに戸建てを購入する場合、通常の購入と同様に以下の書類を保管してください：
保管すべき書類：
| 書類 | 保管期間 | 重要度 |
|---|---|---|
| 売買契約書 | 売却後7年 | 最重要 |
| 重要事項説明書 | 同上 | 重要 |
| 仲介手数料領収書 | 同上 | 最重要 |
| 登記費用領収書 | 同上 | 重要 |
| 不動産取得税納税証明 | 同上 | 重要 |
| リフォーム関連書類 | 同上 | 最重要 |
保管のポイント：
- 物理的な保管（耐火金庫）とデジタル保管（クラウド）の両方で
- 家族や信頼できる第三者にもコピーを預ける
- 表形式で費用一覧を作成し、書類と一緒に保管
これらの書類がないと、将来売却時に取得費が証明できず、概算取得費（売却価格の5%）しか認められなくなります。
まとめ
離婚に伴う戸建て取得では、財産分与か新規購入かによって税務上の取扱いが大きく異なります。特に重要なポイントをまとめます。
財産分与で取得する場合：
- 原則として贈与税は非課税だが、分与する側には譲渡所得税が発生する可能性
- 元配偶者の取得時期・取得費を引き継ぐため、購入時の書類を必ず受け取る
- 将来売却時の所有期間は、元配偶者が購入した時点から計算される
新規購入する場合：
- 通常の購入と同じく、購入日から所有期間を計算
- 契約書・領収書の保管が将来の税負担を左右する
- 5年の基準点を意識した売却計画が重要
3,000万円特別控除：
- 離婚後の取得でも、実際に居住していれば適用可能
- 居住実態の証明が重要（住民票、光熱費の使用実績など）
離婚という複雑な状況での不動産取得は、税務上の注意点が多岐にわたります。特に財産分与で取得する場合は、元配偶者の協力が必要な書類もあるため、離婚協議の段階で税理士に相談することを強くおすすめします。