相続マンション購入の査定方法｜適正価格の判断ポイント

相続によって得た資金でマンションを購入する場合、適正価格の把握が重要です。特に親族から相続したマンションを購入するケースでは、税務上の注意点も多く存在します。この記事では、相続マンション購入時の査定方法について、初心者にも分かりやすく解説します。

この記事のポイント

• 相続税評価額と市場価格には約20%の乖離がある
• 親族間売買では適正価格での取引が税務上必須
• 旧耐震基準のマンションは査定額が下がる傾向
• 管理費・修繕積立金の滞納状況が査定に大きく影響
• 税理士との連携で相続資金の活用計画を最適化できる

1. 相続マンション購入における査定の重要性

(1) 相続物件購入時の査定の役割

相続マンション購入時の査定は、以下の役割を果たします。

• 購入価格が適正かどうかの判断基準
• 親族間売買における税務リスクの回避
• 住宅ローン審査時の担保評価の事前確認
• 相続資金の適切な活用計画の策定

国土交通省の「不動産鑑定評価基準」に基づいた査定により、客観的な市場価格を把握できます。

(2) 適正価格の把握が必要な理由

適正価格を把握せずに購入すると、以下のリスクがあります。

リスク	内容
過大評価	相場より高く購入し資金を無駄にする
みなし贈与	親族間売買で時価より安く購入すると贈与税の対象
融資困難	銀行の担保評価が購入価格を下回り融資が受けられない
再売却損	将来売却時に大幅な損失が発生

特に親族間売買では、国税庁の「相続税財産評価基本通達」で定める時価との整合性が求められます。

(3) 相続登記と査定のタイミング

相続登記完了前でも査定は可能ですが、以下の点に注意が必要です。

• 査定自体は登記前でも実施できる
• 実際の売買契約には登記完了が必須
• 相続人が複数いる場合は遺産分割協議の完了も必要
• 早めの査定で購入資金計画を立てられる

2. 相続税評価額と市場価格の違い

(1) 相続税評価額の算定方法（路線価方式）

相続税評価額は、国税庁が公表する路線価に基づいて算定されます。

路線価方式の計算:

• 路線価（1㎡あたりの価格）× 土地面積
• マンションの場合は敷地権割合を考慮
• 建物部分は固定資産税評価額を使用

路線価は毎年7月に公表され、公示地価の約80%に設定されています。

(2) 市場価格との乖離（公示地価の約80%）

相続税評価額と実際の市場価格には、一般的に以下の関係があります。

価格の関係:

• 公示地価: 100%（基準）
• 路線価（相続税評価額）: 約80%
• 実勢価格（市場価格）: 100-110%程度

例えば、相続税評価額が2,000万円のマンションの場合、市場価格は2,500万円程度になることが一般的です。この乖離を理解せずに相続税評価額で購入を進めると、税務上の問題が発生する可能性があります。

(3) 実際の売買価格を判断する査定の必要性

相続税評価額はあくまで税務上の評価であり、実際の市場での取引価格とは異なります。

査定が必要な理由:

• 市場の需給状況を反映した価格を把握できる
• 立地・築年数・管理状態などの個別要因を評価
• 近隣の取引事例との比較が可能
• 金融機関の融資審査にも対応

不動産会社による査定（取引事例比較法）と、必要に応じて不動産鑑定士による鑑定評価を組み合わせることで、より正確な市場価格を把握できます。

3. 相続マンション購入時の査定ポイント

(1) 取引事例比較法による市場価格算定

取引事例比較法は、マンション査定で最も一般的な手法です。

評価の手順:

1. 同じエリア・同程度の築年数・面積の成約事例を収集
2. 立地条件（駅距離・方位など）の違いを補正
3. 設備・管理状態の違いを評価
4. 複数事例の平均から適正価格を算定

国土交通省の「不動産鑑定評価基準」では、この手法を標準的な評価方法として定めています。

(2) 築年数補正と旧耐震・新耐震の影響

築年数は査定に大きく影響します。

築年数による減価:

• 鉄筋コンクリート造の法定耐用年数: 47年
• 築15年までは年2%程度の減価
• 築15年以降は減価率が緩やかになる傾向

耐震基準の影響:

基準	対象	査定への影響
旧耐震	1981年5月以前	査定額が低い・住宅ローン控除対象外の可能性
新耐震	1981年6月以降	査定額が高い・流通性良好

旧耐震基準のマンションでも、耐震補強工事が実施されている場合は評価が改善されます。

(3) 管理費・修繕積立金の滞納状況確認

管理費・修繕積立金の滞納は査定額に直接影響します。

滞納の影響:

• 滞納がある場合、査定額が大幅に減額される
• 前所有者の滞納は新所有者が引き継ぐ義務がある
• 滞納解消後でないと住宅ローン融資が下りない可能性

国土交通省の「マンション標準管理規約」では、管理費・修繕積立金の支払いは区分所有者の義務とされています。購入前に管理組合から「重要事項に係る調査報告書」を取得し、滞納状況を確認しましょう。

(4) 専有部分の維持管理状態

専有部分（居室内）の状態も査定に影響します。

評価ポイント:

• 内装・設備の劣化状況
• リフォーム・リノベーションの実施状況
• 水回り設備の更新時期
• 床・壁・天井の状態

住宅性能表示制度による評価書がある場合、客観的な性能が証明されるため、査定でプラス評価される傾向があります。

4. 親族間売買における査定の注意点

(1) 時価との乖離がみなし贈与とされるリスク

親族間売買で時価より著しく安い価格で購入すると、差額が贈与とみなされます。

みなし贈与の例:

• 時価3,000万円のマンションを1,500万円で購入
• 差額1,500万円が贈与とみなされる
• 贈与税の対象となる（最高税率55%）

国税庁の「相続税財産評価基本通達」では、著しく低い価格での取引は贈与と判定されると明記されています。

(2) 不動産鑑定士による鑑定評価の必要性

親族間売買では、不動産鑑定士による鑑定評価を取得することが推奨されます。

鑑定評価のメリット:

• 税務署に対する客観的な根拠資料となる
• 時価の適正性を公的に証明できる
• みなし贈与のリスクを回避
• 金融機関の融資審査でも信頼性が高い

鑑定費用は一般的に20-30万円程度ですが、税務リスクを考えれば必要な投資といえます。

(3) 税務署に説明可能な査定根拠の確保

親族間売買では、購入価格の根拠を明確にしておく必要があります。

必要な資料:

• 不動産鑑定評価書
• 複数社による査定書
• 近隣の取引事例資料
• 管理組合からの重要事項調査報告書

これらの資料を保管しておくことで、税務調査時にも適正価格での取引であることを説明できます。

5. 相続資金を活用した購入資金計画

(1) 相続財産の現金化と購入タイミング

相続で取得した資金を活用する場合、以下のスケジュールを考慮します。

一般的な流れ:

1. 相続開始（被相続人の死亡）
2. 遺産分割協議（相続人間で財産分割を決定）
3. 相続税申告・納税（相続開始から10ヶ月以内）
4. 相続財産の現金化
5. マンション購入

相続税の納税資金も確保した上で、購入資金計画を立てることが重要です。

(2) 小規模宅地等の特例の適用確認

相続したマンションを自己居住用として使用する場合、「小規模宅地等の特例」が適用される可能性があります。

特例の概要:

• 居住用宅地: 330㎡まで評価額を80%減額
• 相続税の大幅な軽減が可能
• 適用には一定の要件あり

ただし、この特例は相続したマンション自体に適用されるもので、購入するマンションには直接関係しません。税理士と相談し、相続財産全体の活用計画を最適化しましょう。

(3) 購入後の登記費用・諸費用の見積もり

購入価格以外にも、以下の諸費用が必要です。

主な諸費用:

• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）: 物件価格の0.5-1%程度
• 不動産取得税: 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり）
• 仲介手数料: 物件価格の3%+6万円+消費税（上限）
• 火災保険料・地震保険料

購入価格の5-10%程度の諸費用を見込んでおくことが一般的です。

6. 税理士との連携が必要な場面

(1) 相続税評価と市場価格の整合性確認

相続税申告と購入価格の整合性を税理士と確認しましょう。

確認ポイント:

• 相続税評価額と購入価格の乖離が適正範囲か
• 税務調査時の説明資料が十分か
• 相続税申告書の記載内容との整合性

税理士は税務の専門家として、適正な価格設定についてアドバイスできます。

(2) 親族間売買時の適正価格の相談

親族間売買を検討する場合、事前に税理士に相談することが重要です。

相談内容:

• みなし贈与とされない価格設定
• 必要な鑑定評価の範囲
• 税務署への説明資料の準備

税理士と不動産鑑定士の両方に相談することで、税務面・不動産評価面の両方から適切なアドバイスが得られます。

(3) 相続財産の分割方法と購入計画の調整

相続財産の分割方法により、購入資金の確保方法が変わります。

代表的な分割方法:

• 現物分割: 財産をそのまま分ける
• 代償分割: 特定の相続人が財産を取得し他の相続人に代償金を支払う
• 換価分割: 財産を売却して現金で分ける

これらの選択により相続税や購入資金計画が変わるため、税理士との綿密な相談が必要です。

まとめ

相続マンション購入時の査定では、相続税評価額と市場価格の違いを理解することが重要です。相続税評価額（路線価ベース）は市場価格の約80%程度であり、適正な市場価格での取引が税務上必須です。

取引事例比較法による査定で市場価格を把握し、特に親族間売買では不動産鑑定士による鑑定評価を取得することが推奨されます。築年数・耐震基準・管理費滞納状況・専有部分の状態など、複数の要素が査定額に影響します。

相続資金の活用計画では、相続税の納税資金確保や小規模宅地等の特例の適用可能性を考慮し、税理士との連携が不可欠です。購入価格以外にも登記費用や諸費用が必要なため、総合的な資金計画を立てましょう。

よくある質問

Q1. 相続税評価額で購入すれば問題ありませんか？

相続税評価額での購入は税務上問題となる可能性があります。

理由:

• 相続税評価額は市場価格より約20%低い（公示地価の約80%）
• 親族間売買で時価と大きく乖離すると差額がみなし贈与の対象
• 市場価格での取引が税務上安全
• 不動産鑑定士による鑑定評価が推奨される

適正な市場価格で取引することで、みなし贈与のリスクを回避できます。

Q2. 相続登記が完了していなくても査定はできますか？

はい、査定自体は相続登記完了前でも可能です。

ただし注意点:

• 査定は登記前でも実施できる
• 実際の売買契約には登記完了が必須
• 相続人が複数いる場合は遺産分割協議の完了も必要
• 早めの査定で購入資金計画を立てられる

査定は事前準備として有効ですが、実際の取引には登記完了が必要です。

Q3. 旧耐震基準のマンションは査定額が下がりますか？

はい、旧耐震基準（1981年5月以前）のマンションは査定額が低くなる傾向があります。

主な理由:

• 耐震性への不安から購入者に敬遠されやすい
• 住宅ローン控除の対象外となる可能性
• 金融機関の融資審査が厳しくなる
• 将来の流通性が低い

ただし、耐震補強工事が実施されている場合は評価が改善されます。耐震診断結果や補強工事の記録がある場合は、査定時に提示しましょう。

Q4. 管理費の滞納がある物件の査定はどうなりますか？

管理費・修繕積立金の滞納がある場合、査定額が大幅に減額されます。

影響:

• 滞納額分が査定額から減額される
• 前所有者の滞納は新所有者が引き継ぐ義務がある
• 購入前に滞納額の確認が必須
• 滞納解消後でないと住宅ローン融資が下りない可能性

管理組合から「重要事項に係る調査報告書」を取得し、滞納状況を必ず確認しましょう。滞納がある場合は、売主に滞納解消を求めるか、滞納額を考慮した価格交渉が必要です。

Q5. 親族間売買の場合、一般的な不動産会社の査定だけで十分ですか？

親族間売買では、不動産会社の査定に加えて、不動産鑑定士による鑑定評価の取得が推奨されます。

理由:

• 一般的な査定は参考価格であり、税務署への正式な根拠とならない場合がある
• 不動産鑑定士による鑑定評価は公的な価格証明として認められる
• みなし贈与のリスクを確実に回避できる
• 税務調査時の説明資料として有効

鑑定費用は20-30万円程度ですが、贈与税のリスク（最高税率55%）を考えれば、必要な投資といえます。税理士とも相談し、適切な価格設定を行いましょう。