離婚による戸建て売却時の査定方法｜財産分与と任意売却の完全ガイド

離婚に伴い戸建ての売却を検討する際、不動産の適正な価値を把握することは財産分与の公平性を保つために重要です。共有名義の不動産をどのように評価し、どのように分けるかは、離婚協議や調停で大きな争点となることがあります。この記事では、離婚時の戸建て売却における査定方法について解説します。

この記事のポイント

• 財産分与では不動産の時価（査定額）が評価基準となる
• 取引事例比較法による査定が最も一般的に使われる
• 離婚調停で使う査定書には法律で定められた記載事項がある
• オーバーローン時は金融機関の同意で任意売却が可能
• 共有名義の売却には双方の同意が必要

1. 離婚時の不動産査定の法的根拠

(1) 財産分与における時価評価の原則

裁判所の公式見解によると、離婚時の財産分与では、不動産の価値を「時価」で評価することが原則とされています。

時価評価の定義:

• 財産分与の基準時点（離婚成立時・調停成立時等）における市場価格
• 複数の不動産会社による査定額
• 不動産鑑定士による鑑定評価額
• 近隣の取引事例に基づく推定価格

時価評価の計算例:

• 不動産の査定額: 3,500万円
• 住宅ローン残債: 2,000万円
• 純資産額: 3,500万円 - 2,000万円 = 1,500万円
• 財産分与額（原則2分の1ずつ）: 各750万円

一方が不動産を取得する場合、相手方に分与額（750万円）を現金で支払うか、他の財産で調整する必要があります。

(2) 査定額の法的位置づけ

離婚調停や裁判では、査定額が財産分与の重要な証拠資料となります。

法的に有効な査定の要件:

• 複数の不動産会社（一般的に3社以上）による査定
• 査定額の根拠が明確に記載された査定書
• 査定時期が財産分与の基準時点に近い
• 宅地建物取引業法に基づく適正な手続き

裁判所は、単独の査定額ではなく、複数社の査定額の平均値や中央値を採用する傾向があります。これは、特定の業者による意図的な高評価・低評価を排除し、公平性を担保するためです。

2. 離婚時に使われる査定方法

(1) 取引事例比較法による時価算定

国土交通省の不動産鑑定評価基準では、離婚時の財産分与に使われる査定方法として、取引事例比較法が最も一般的です。

取引事例比較法の手順:

1. 評価対象物件と類似した近隣の取引事例を収集
2. 立地・築年数・面積・構造などの条件差を補正
3. 複数の事例を総合的に判断して時価を算出

補正項目の例:

補正項目	内容
時点修正	取引時期のずれによる市場価格変動を調整
地域要因	駅距離・商業施設・学区などの違いを補正
個別要因	土地の形状・接道状況・日照などの違いを補正
建物評価	築年数・維持管理状態・リフォーム歴を反映

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」（https://www.land.mlit.go.jp/webland/）で公開されている実際の成約事例が、査定の基礎資料として活用されます。

(2) 複数社査定で公平性を確保

離婚時の財産分与では、夫婦双方が納得できる公平な査定が求められます。

複数社査定を推奨する理由:

• 各社で評価基準や得意エリアが異なるため、査定額に幅が出る
• 極端に高い・低い査定を排除できる
• 離婚調停・裁判で客観性のある資料として提出できる
• 双方が納得しやすい

推奨される査定の取り方:

• 最低3社、できれば5社程度に依頼
• 大手・地元密着型など異なるタイプの業者を組み合わせる
• 査定依頼時に「離婚に伴う財産分与のため」と明示する
• 査定額の根拠を書面で受け取る

離婚調停では、調停委員が「複数社の査定平均値」を採用することが一般的です。事前に複数社の査定を取得しておくことで、調停がスムーズに進む可能性が高まります。

3. 財産分与額を自分で確認する方法

(1) 国の取引価格情報の活用法

不動産会社の査定を受ける前に、自分で相場を確認しておくことで、提示された査定額の妥当性を判断できます。

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」では、実際に成約した不動産の価格を無料で検索できます。

検索手順:

1. 都道府県・市区町村を選択
2. 物件種別「宅地（土地と建物）」を選択
3. 地区名や最寄駅で絞り込み
4. 築年数・面積などの条件を指定
5. 直近1-2年の取引事例を確認

確認できる情報:

• 実際の成約価格（総額）
• 土地面積・建物面積
• 築年数・建物構造
• 最寄駅からの距離
• 取引時期（四半期単位）

自分の物件と条件が似た取引事例を複数確認し、おおよその相場を把握しましょう。

(2) 近隣事例の調べ方

インターネット上の不動産ポータルサイトでも、近隣の売出中物件を確認できます。

調査のポイント:

• 同じ最寄駅・同じ学区の物件
• 築年数が近い物件
• 土地面積・建物面積が似ている物件
• 売出価格の推移（値下げの有無）

注意点:

• 掲載されているのは「売出価格」であり、実際の成約価格ではない
• 成約価格は売出価格より5-10%程度低くなる傾向がある
• 長期間売れ残っている物件は、相場より高い可能性がある

公的な価格指標も参考に:

指標名	公表機関	時価との関係
公示地価	国土交通省	時価の目安
基準地価	都道府県	時価の目安
固定資産税評価額	市区町村	時価の約70%
相続税評価額	国税庁	時価の約80%

固定資産税評価額は、毎年送付される納税通知書で確認できます。評価額を0.7で割ることで、大まかな時価を推定できます（例: 評価額2,100万円 ÷ 0.7 = 時価約3,000万円）。

4. 離婚調停で使える査定書の要件

(1) 法律で定められた査定書の記載事項

宅地建物取引業法では、不動産会社が査定を行う際、一定の事項を記載した書面を交付することが求められています。

査定書に必要な記載事項:

• 査定を行った不動産会社の名称・宅建業免許番号
• 査定対象物件の所在地・地番
• 査定額（土地・建物の内訳）
• 査定額の根拠（使用した評価方法・参考にした取引事例）
• 査定日
• 有効期限（一般的に3ヶ月程度）

根拠の記載例:

• 「○○市△△町の築10年戸建て成約事例（3,200万円）を参考に、接道条件の優位性を加味し3,500万円と査定」
• 「取引事例比較法により、近隣3事例の平均値3,400万円を基準に算出」

(2) 調停・裁判で有効な査定書の条件

離婚調停や裁判で証拠資料として提出する査定書は、以下の条件を満たすことが望ましいとされています。

有効な査定書の条件:

• 複数社（3社以上）の査定書を揃える
• 査定日が近い（同時期に依頼したもの）
• 査定額の根拠が具体的に記載されている
• 宅建業法に基づく適正な手続きで作成されている
• 査定を行った担当者の氏名・連絡先が明記されている

調停での活用方法:

• 調停委員に複数社の査定書を提出
• 査定額の平均値や中央値を財産分与の基準として提案
• 極端に高い・低い査定がある場合、その理由を説明

調停委員は、双方が提出した査定書を比較検討し、公平な評価額を導き出します。事前に双方で合意した査定額があれば、調停がスムーズに進みます。

5. オーバーローン時の査定と対処法

(1) 任意売却と残債務の扱い

オーバーローンとは、住宅ローン残高が不動産の査定額を上回る状態です。この場合、売却しても借金が残ります。

オーバーローンの例:

• 不動産の査定額: 2,500万円
• 住宅ローン残債: 3,000万円
• 売却後の残債務: 500万円

オーバーローンの場合、通常の売却では金融機関の抵当権を抹消できないため、売却が困難です。しかし、金融機関の同意を得て「任意売却」を行うことが可能です。

任意売却の流れ:

1. 金融機関に離婚に伴う売却を相談
2. 複数社の査定書を提出
3. 金融機関が任意売却を承認
4. 不動産会社に売却を依頼
5. 買主が見つかれば売却実行
6. 残債務は離婚後も返済継続（分割返済等を協議）

任意売却のメリット:

• 競売より高く売れる可能性がある
• 売却時期をある程度コントロールできる
• 近隣に離婚を知られにくい

残債務の扱い:

• 離婚後も夫婦の連帯債務として残る場合がある
• 離婚協議で債務分担を決めておく必要がある
• 分割返済や一括返済の方法を金融機関と協議

(2) 売却タイミングの判断基準

オーバーローンの場合、すぐに売却するか、将来的な価格上昇を待つかの判断が必要です。

すぐに売却すべきケース:

• 双方が早期に離婚を成立させたい
• ローンの返済が既に困難になっている
• 不動産市場が下落傾向にある
• 一方が家を出ており、空き家になっている

売却を待つべきケース:

• 不動産市場が上昇傾向にある（数年で査定額が上がる可能性）
• 子どもの進学等で居住継続が望ましい
• 一方が引き続き居住し、ローンを返済できる

注意点: 金融庁のガイドラインでは、住宅ローンの返済が困難になった場合、早期に金融機関に相談することを推奨しています。離婚を理由とした返済条件の変更（返済期間の延長等）に応じてくれる金融機関もあります。

6. 離婚後のローン名義変更と査定

(1) 連帯債務・連帯保証の解除手続き

夫婦で共同して住宅ローンを組んでいた場合、離婚に伴い連帯債務や連帯保証を解除する必要があります。

連帯債務の種類:

種類	内容	離婚時の対応
連帯債務	夫婦が共同で借入れ、双方が返済義務を負う	一方が抜ける場合、残る側の単独審査が必要
連帯保証	一方が主債務者、他方が保証人	保証人の解除には金融機関の同意が必要
収入合算	夫婦の収入を合算して借入	単独収入での返済可能性を再審査

解除手続きの流れ:

1. 金融機関に離婚による名義変更を相談
2. 残る側の収入・資産状況を審査
3. 不動産の最新査定を取得（担保価値の確認）
4. 審査通過後、連帯債務解除の契約
5. 登記変更（共有名義から単独名義へ）

審査のポイント:

• 残債を単独収入で返済できるか（返済比率35%以内が目安）
• 不動産の査定額が担保として十分か
• 他の借入状況

金融機関によっては、連帯債務の解除を認めず、借り換えを求められる場合もあります。この場合、他の金融機関で新規に住宅ローンを組み、既存ローンを完済することになります。

(2) 共有名義解消の選択肢

離婚時に共有名義の不動産をどうするか、以下の選択肢があります。

選択肢1: 売却して現金化

• メリット: 公平に分割しやすい、共有関係を完全に解消
• デメリット: 売却費用がかかる、オーバーローンの場合は売却困難

選択肢2: 一方が取得し、相手に分与額を支払う

• メリット: 子どもの生活環境を維持できる、売却費用不要
• デメリット: 分与額の支払いが必要、ローン名義変更の審査がある

選択肢3: 共有名義のまま一方が居住継続

• メリット: 子どもの進学まで環境を維持、売却を先延ばし
• デメリット: 共有関係が残る、将来的なトラブルのリスク

選択肢4: 賃貸に出して収益を分配

• メリット: 売却を先延ばしできる、家賃収入を得られる
• デメリット: 共有関係が残る、賃貸経営のリスク

査定の役割: どの選択肢を選ぶ場合でも、不動産の現在価値（査定額）を把握することが前提となります。査定額を基に、各選択肢のメリット・デメリットを金銭的に比較検討できます。

まとめ

離婚に伴う戸建て売却では、財産分与のために不動産の時価評価（査定）が必要です。裁判所の見解では、複数の不動産会社による査定額が時価評価の基準とされています。取引事例比較法による査定が最も一般的で、国土交通省の取引価格情報を活用することで自分でも相場を確認できます。

離婚調停で使う査定書は、宅地建物取引業法に基づく記載事項を満たし、複数社の査定を揃えることで客観性が高まります。オーバーローンの場合でも、金融機関の同意があれば任意売却が可能ですが、残債務の扱いについては離婚協議で明確にしておく必要があります。

共有名義の不動産は、売却・名義変更・継続保有など複数の選択肢があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。いずれの選択肢でも、適正な査定を受けて不動産の価値を正確に把握することが、公平な財産分与の第一歩となります。

よくある質問

Q1. 離婚調停中でも査定を依頼できますか？

はい、離婚調停中でも査定を依頼することは可能です。

調停中の査定:

• 査定依頼自体に法的な制限はない
• 財産分与の協議材料として査定額が必要
• 調停委員も複数社の査定を求めることが多い

注意点:

• 共有名義の不動産の場合、実際の売却には双方の同意が必要
• 査定依頼時に「離婚調停中のため」と明示すると良い
• 一方が勝手に売却契約を結ぶことはできない

トラブル防止のために:

• 可能であれば、双方で合意した上で査定を依頼する
• 複数社（3-5社）に同時期に依頼し、公平性を確保
• 査定結果を双方で共有し、調停での協議材料とする

調停では、双方が提出した査定書を基に、調停委員が適正な評価額を判断します。事前に双方で査定を取得しておくことで、調停がスムーズに進む可能性が高まります。

Q2. 査定額と財産分与額は同じですか？

査定額と財産分与額は異なります。財産分与額は、査定額から住宅ローン残債を差し引いた「純資産額」を基準に決定されます。

計算式:

純資産額 = 査定額 - 住宅ローン残債
財産分与額 = 純資産額 × 分与割合（通常は2分の1）

例:

• 査定額: 3,500万円
• 住宅ローン残債: 2,000万円
• 純資産額: 3,500万円 - 2,000万円 = 1,500万円
• 財産分与額（2分の1ずつ）: 各750万円

注意点:

• 離婚成立までに時間がかかると、市場価格が変動する可能性がある
• 査定の有効期限は一般的に3ヶ月程度
• 価格変動が大きい場合、定期的な再査定も検討すべき

財産分与の基準時点: 裁判所の判例では、財産分与の基準時点は「離婚成立時」または「別居時」とされることが多いです。査定時期がこれらの時点から大きくずれている場合、再査定が必要になることがあります。

Q3. オーバーローンの場合、売却できないのですか？

オーバーローン（住宅ローン残高が査定額を上回る状態）でも、金融機関の同意があれば「任意売却」が可能です。

任意売却の条件:

• 金融機関が任意売却を承認すること
• 売却価格が一定以上であること（金融機関の基準）
• 残債務の返済計画を立てること

任意売却のメリット:

• 競売より高く売れる可能性がある（市場価格に近い価格で売却）
• 売却時期をある程度コントロールできる
• 近隣に競売であることを知られにくい

残債務の扱い:

• 売却後も残債務は返済義務が続く
• 離婚協議で債務分担を明確にする必要がある
• 金融機関と分割返済等の条件を協議

任意売却できない場合: 金融機関が任意売却を承認しない場合、または売却しても返済できない場合、最終的には競売になる可能性があります。競売は市場価格の60-70%程度で落札されることが多く、残債務がより多く残るリスクがあります。

早期に金融機関に相談し、返済条件の変更（返済期間の延長等）や任意売却の可能性を探ることが重要です。

Q4. 離婚前に一方が勝手に査定を依頼してもいいですか？

査定を依頼すること自体は可能ですが、共有名義の不動産の場合、実際の売却には双方の同意が必要です。

査定依頼の法的位置づけ:

• 査定は不動産の価値を知るための調査であり、売買契約ではない
• 共有名義の場合でも、一方が単独で査定を依頼できる
• 査定費用は基本的に無料

トラブル防止のために:

• 可能であれば、事前に相手方に相談する
• 査定結果を双方で共有し、透明性を確保する
• 複数社に依頼し、公平性を担保する

売却には双方の同意が必要:

• 共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できない
• 一方が勝手に売買契約を結んでも無効
• 離婚調停・裁判を通じて売却の合意を得る必要がある

一方が売却に反対する場合: 離婚調停や裁判で、裁判所が「売却が相当」と判断すれば、共有物分割請求により強制的に売却できる場合があります。ただし、子どもの居住環境保護などの理由で、売却が認められないケースもあります。

査定依頼自体は自由ですが、実際の売却には相手方の同意または裁判所の判断が必要であることを理解しておきましょう。