東京都心でオフィスビルを選ぶ際の重要なポイント
立地・アクセスの重要性：従業員の通勤と顧客の利便性
東京都心でオフィスビルを選ぶ際、最も重要なのは立地とアクセスです。従業員の通勤利便性と、顧客訪問時の利便性が業務効率に大きく影響します。
複数の鉄道路線が利用できる駅至近のビルであれば、従業員の通勤時間を短縮でき、顧客も訪問しやすくなります。特に日本橋、大手町、丸の内といった主要エリアは、複数路線が乗り入れており、アクセス面で優位性があります。
立地が良いオフィスは、採用活動でも有利に働きます。通勤の利便性を重視する求職者が増えているため、立地はオフィス選びの最優先事項と言えます。
ビルグレードと企業イメージ
オフィスビルのグレードは、企業のイメージに直結します。中央通り沿いなど、視認性の高い立地にあるビルは、来訪者に対する印象が良く、企業ブランドの向上にも寄与します。
一方、築年数の古いビルでも、耐震補強工事を実施済みであれば安全性は確保されています。ビルグレードは、新築・築浅だけでなく、設備の充実度やメンテナンス状況も考慮して判断することが重要です。
日本橋エリアの特徴とオフィス市場の動向
この記事のポイント
- 東京都心のオフィス選びでは、立地・アクセス、ビルグレード、設備、賃料相場を総合的に比較
- 日本橋エリアは東京駅至近で複数路線が利用でき、視認性の高い中央通り沿いが特徴
- ビル選びの基準は、最寄り駅からの距離、基準階面積、個別空調、OAフロア、セキュリティ、耐震性
- 契約前には空室情報、契約条件（敷金・礼金・原状回復）、設備（エレベーター台数、24時間利用可否）を必ず確認
- 複数のビルを内見し、不動産仲介やオフィス移転業者への相談を推奨
日本橋エリアの特徴：東京駅至近、複数路線利用可能
日本橋エリアは、東京駅から徒歩圏内で、複数の鉄道路線が利用できる利便性の高いエリアです。都営浅草線、東京メトロ銀座線、東西線が乗り入れる日本橋駅を中心に、多くのオフィスビルが立地しています。
日本橋は、江戸時代から商業の中心地として発展してきた歴史があり、金融機関や老舗企業のオフィスが集積しています。近年は再開発も進み、新しいオフィスビルも増えています。
主要ビルの傾向：中央通り沿いの視認性、ワンフロア・ワンテナント制
日本橋エリアのオフィスビルは、中央通り沿いに位置する視認性の高い物件が多く見られます。中央通りは日本橋のメインストリートであり、企業の看板やサインの視認性が高いため、ブランディングにも有利です。
また、中規模ビル（基準階面積60〜80坪程度）が多く、ワンフロア・ワンテナント制を採用しているビルもあります。ワンフロア・ワンテナント制とは、1フロアを1つのテナント企業が独占的に使用する方式です。プライバシーが確保され、レイアウトの自由度が高い反面、小規模オフィス希望者には不向きです。
賃料相場と空室率の動向
東京都心のオフィス賃料は、エリアやビルグレードにより大きく異なります。日本橋エリアの賃料相場は、坪単価で月額2〜3万円程度が目安です（2025年時点）。ただし、ビルの築年数、設備、立地により変動するため、複数のビルを比較することが重要です。
空室率は、オフィス市場の需給バランスを示す指標です。空室率が低いエリアは競争率が高く、好条件の物件は早期に契約される傾向があります。希望する物件が見つかった場合は、早めに内見予約を入れることが推奨されます。
オフィスビル選びの基準：立地・設備・コスト
立地とアクセス：最寄り駅からの距離、複数路線の利用
オフィスビル選びで最も重視すべきは、最寄り駅からの距離です。徒歩5分以内のビルが理想的で、雨天時や荷物が多い場合でも従業員の負担が少なくなります。
複数の鉄道路線が利用できる駅であれば、遅延や運休時にも代替ルートが確保できるため、通勤リスクを軽減できます。日本橋駅のように、都営浅草線、東京メトロ銀座線、東西線が乗り入れる駅は、アクセス面で大きなメリットがあります。
ビルの規模と設備：基準階面積、個別空調、OAフロア、セキュリティ
ビルの規模は、基準階面積（標準的なフロアの床面積）で判断します。企業の人数に応じて、必要な面積を算出しましょう。1人あたり3〜4坪が目安です。
設備面では、以下の項目をチェックしてください。
| 設備項目 | チェックポイント |
|---|---|
| 個別空調 | 各フロアやテナントごとに空調を個別に管理できるか |
| OAフロア | 床下に配線スペースがあり、オフィス機器の配線を自由に配置できるか |
| セキュリティ | 機械警備システム、入退館管理、監視カメラの有無 |
| エレベーター | 台数、待ち時間の目安 |
| トイレ | 男女別、バリアフリー対応 |
築年数と耐震性：新耐震基準、耐震補強工事の有無
築年数は、ビルの設備や耐震性を判断する重要な指標です。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に適合しており、一定の耐震性能が確保されています。
1981年以前の旧耐震基準で建築されたビルは、耐震補強工事の実施有無を必ず確認してください。耐震補強工事を実施済みであれば、安全性は確保されています。
賃料と管理費：相場との比較、共益費の内訳
賃料は、坪単価（坪あたりの月額賃料）で比較します。日本橋エリアの相場は、坪単価で月額2〜3万円程度が目安です（2025年時点）。
賃料に加えて、管理費（共益費）も確認してください。管理費には、共用部分の清掃、設備のメンテナンス、警備費などが含まれます。管理費の内訳を確認し、総コストを把握することが重要です。
賃貸オフィスの契約前チェックポイント
空室情報の確認と内見予約
オフィスビルの空室情報は、不動産情報サイトや仲介業者を通じて確認できます。ただし、サイトの情報が最新とは限らないため、直接管理会社に問い合わせることが推奨されます。
内見は必ず実施してください。写真や図面だけでは分からない、実際の雰囲気、日当たり、周辺環境を確認できます。可能であれば、従業員数名を同行させ、レイアウトや使い勝手をシミュレーションすることが推奨されます。
契約条件：敷金・礼金、原状回復、契約期間
賃貸オフィスの契約条件は、以下の項目を確認してください。
- 敷金: 賃料の6〜12か月分が目安
- 礼金: 賃料の1〜2か月分が目安（交渉により免除される場合もある）
- 原状回復: 退去時に元の状態に戻す費用（壁紙、床、照明等）
- 契約期間: 2年契約が一般的（中途解約の条件を確認）
原状回復費用は、入居時に見積もりを取っておくと、退去時のトラブルを防げます。
設備の確認：エレベーター台数、トイレ、共用部分
エレベーター台数は、朝夕の混雑時に大きく影響します。ビルの規模に対してエレベーターが1基のみの場合、混雑時の待ち時間が長くなる可能性があるため、内見時に確認してください。
トイレは、男女別、バリアフリー対応の有無を確認します。共用部分（エントランス、廊下、ロビー）の清潔さや雰囲気も、企業イメージに影響します。
24時間利用可否と利用制限
オフィスの利用時間は、ビルにより異なります。24時間利用可能なビルであれば、深夜・早朝の業務にも対応できます。
利用制限（土日祝日の入館、深夜の空調利用等）がある場合は、追加料金の有無を確認してください。
オフィス移転時の注意点とリスク管理
移転スケジュールの策定
オフィス移転は、計画から実行まで3〜6か月を要します。以下のスケジュールを参考に、余裕を持った計画を立ててください。
| 時期 | タスク |
|---|---|
| 6か月前 | オフィス選定、内見、契約交渉 |
| 4か月前 | 契約締結、移転計画の策定 |
| 3か月前 | 内装工事、レイアウト決定 |
| 1か月前 | 引越し業者の手配、荷物の梱包 |
| 移転日 | 引越し、設備の設置 |
| 移転後 | 旧オフィスの原状回復、登記変更 |
従業員への周知と通勤シミュレーション
従業員には、移転の3か月前までに通知し、新オフィスへの通勤ルートをシミュレーションする機会を提供してください。通勤時間が大幅に変わる従業員には、個別に配慮が必要です。
設備移転と原状回復費用の見積もり
設備移転（電話回線、インターネット回線、OA機器等）の手配は、移転の2か月前までに完了させてください。旧オフィスの原状回復費用は、契約時に確認した内容に基づき、早めに見積もりを取っておくことが推奨されます。
登記変更・取引先への通知
移転後は、会社の登記変更（本店所在地の変更）が必要です。法務局での手続きは、移転日から2週間以内に行ってください。
取引先への移転通知は、移転の1か月前までに郵送またはメールで行います。名刺、封筒、ウェブサイトの住所も速やかに変更してください。
まとめ：最適なオフィスビル選びのステップ
東京都心でオフィスビルを選ぶ際は、立地・アクセス、ビルグレード、設備、賃料相場を総合的に比較することが重要です。日本橋エリアのように、東京駅至近で複数路線が利用できるエリアは、従業員の通勤利便性と顧客の利便性を両立できます。
ビル選びの基準は、以下の通りです。
- 立地: 最寄り駅から徒歩5分以内、複数路線が利用可能
- 設備: 個別空調、OAフロア、セキュリティ、エレベーター台数
- 耐震性: 新耐震基準または耐震補強工事を実施済み
- 賃料: 相場との比較、管理費の内訳を確認
契約前には、空室情報の確認、内見予約、契約条件（敷金・礼金・原状回復）、設備（エレベーター台数、24時間利用可否）を必ず確認してください。複数のビルを内見し、不動産仲介業者やオフィス移転業者への相談を推奨します。
オフィス移転は、企業にとって大きなイベントです。余裕を持ったスケジュールで計画を立て、従業員への周知、設備移転、登記変更を確実に実施しましょう。