トーア駒込マンションとは：山手線駅近の築年数マンション
東京都豊島区駒込エリアでマンション購入を検討している方にとって、トーア駒込マンションは候補の一つとなる物件です。JR山手線駒込駅から徒歩4分という好立地でありながら、築年数が古い点をどう評価するかが購入判断の鍵となります。
この記事では、トーア駒込マンションの物件概要、駒込エリアの住みやすさ、価格相場、築46年の中古マンション購入時の注意点を詳しく解説します。物件選びのポイントを正確に理解し、後悔しない購入判断を実現できる内容になっています。
この記事のポイント
- トーア駒込マンションは1978年竣工の築46年、総戸数139戸の12階建マンション
- JR山手線・東京メトロ南北線の2路線利用可で、池袋7分・新宿16分・東京19分とアクセス良好
- 価格相場は1,372万-8,403万円、坪単価65-77万円/㎡、最多取引は61-70㎡で4,965万円
- 駒込エリアは23区内でも治安良好、商店街充実、待機児童ゼロで子育て世帯に人気
- 1978年竣工は旧耐震基準のため、耐震診断・補強の実施状況の確認が必須
(1) 1978年竣工の築46年マンション
トーア駒込マンションは、1978年に竣工した築46年のマンションです（2024年時点）。築年数が古い物件のため、建物の管理状態、修繕履歴、耐震性などを購入前に十分確認する必要があります。
一方、築年数が古いことで価格が抑えられており、山手線駅近の立地を考慮すると、コストパフォーマンスを重視する方には検討価値のある物件といえます。
(2) JR山手線駒込駅徒歩4分の好立地
駒込駅から徒歩4分という好立地は、トーア駒込マンションの大きな魅力です。JR山手線は東京都心を環状に結ぶ主要路線で、池袋・新宿・渋谷・東京・品川など主要駅へのアクセスが良好です。
また、東京メトロ南北線も利用でき、2路線利用可能な点は通勤・通学の利便性を高めています。
(3) 総戸数139戸の大規模物件
トーア駒込マンションは総戸数139戸の大規模マンションです。大規模マンションは、修繕積立金の負担が戸数で分散されるメリットがある一方、管理組合の運営や意思決定に時間がかかる場合があります。
購入前に、管理組合の運営状況や修繕計画を確認しておくことが重要です。
トーア駒込マンションの物件概要
トーア駒込マンションの基本情報、交通アクセス、居住者の評価について解説します。
(1) 建物基本情報（12階建、総戸数139戸）
トーア駒込マンションの基本情報は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 竣工年 | 1978年 |
| 築年数 | 46年（2024年時点） |
| 階数 | 12階建 |
| 総戸数 | 139戸 |
| 所在地 | 東京都豊島区駒込 |
| 最寄駅 | JR山手線駒込駅徒歩4分 |
12階建の中層マンションで、総戸数139戸という規模は、管理費・修繕積立金の負担分散に有利です。
(2) 交通アクセス（山手線・南北線2路線利用可）
駒込駅では、以下の2路線が利用できます。
- JR山手線：都心環状線、主要駅へのアクセス良好
- 東京メトロ南北線：目黒・白金高輪・麻布十番・溜池山王方面へのアクセス
2路線利用可能な点は、通勤ルートの選択肢が広がり、遅延やトラブル時の代替ルートとしても機能します。
(3) 主要駅への所要時間（池袋7分、新宿16分、東京19分）
駒込駅から主要駅への所要時間は以下の通りです。
| 主要駅 | 所要時間 | 路線 |
|---|---|---|
| 池袋 | 約7分 | JR山手線 |
| 新宿 | 約16分 | JR山手線 |
| 東京 | 約19分 | JR山手線 |
| 渋谷 | 約23分 | JR山手線 |
| 品川 | 約28分 | JR山手線 |
都心主要駅へ20分前後でアクセスでき、通勤・通学の利便性が高い立地です。
(4) 居住者の総合評価（3.0）と口コミ
マンションレビューによると、トーア駒込マンションの総合評価は3.0です（5点満点）。居住者の口コミは、メリット29件、デメリット28件とほぼ同数です。
主な高評価ポイント：
- 山手線駅近の立地
- 交通アクセスの良さ
- 駒込エリアの治安の良さ
主な懸念点：
- 築年数の古さ
- 建物の老朽化
- 大型商業施設が少ない
購入検討時には、これらの口コミも参考にしつつ、実際に現地を訪問して物件の状態を確認することが重要です。
駒込エリアの住みやすさと周辺環境
駒込エリアは、都心にありながら落ち着いた住環境が魅力です。以下、治安、買い物環境、子育て環境について解説します。
(1) 治安の良さ（23区内でも良好）
駒込エリアは、東京23区内でも治安が良好なエリアとして知られています。住宅街が多く、落ち着いた雰囲気があり、夜間も比較的静かです。
ファミリー層や高齢者が多く居住しており、地域コミュニティの結びつきも強い傾向にあります。
(2) 商店街と買い物環境（アザレア通り・さつき通り、スーパー3件）
駒込駅周辺には、以下の商店街があります。
- アザレア通り：飲食店、雑貨店、美容室などが並ぶ商店街
- さつき通り：日用品店、クリーニング店、カフェなどが並ぶ商店街
また、スーパーマーケットが3件あり、21-22時まで営業しています。日常の買い物に困ることはありません。
ただし、大型商業施設やショッピングモールはないため、一括での買い物や専門店での買い物には、池袋や新宿などへ移動する必要があります。
(3) 子育て環境（待機児童ゼロ）
駒込エリアは、待機児童ゼロを達成しており、子育て世帯にとって魅力的な環境です。保育園や幼稚園の選択肢が豊富で、入園しやすい状況にあります。
また、公園や緑地も多く、子どもが遊べる環境が整っています。
(4) 緑豊かで落ち着いた住環境
駒込エリアは、六義園をはじめとする緑豊かな公園が点在しており、都心にありながら自然を感じられる環境です。
住宅街が多く、繁華街のような騒がしさはありません。落ち着いた住環境を求める方にとって、適したエリアといえます。
トーア駒込マンションの価格相場と取引事例
トーア駒込マンションの価格相場、坪単価、取引事例、2024年の不動産市場動向について解説します。
(1) 参考相場価格（1372万-8403万円）
トーア駒込マンションの参考相場価格は、1,372万-8,403万円です（IESHIL調べ、2024年）。価格帯が広いのは、専有面積や階数、リフォーム状況によって価格が大きく変動するためです。
築46年の物件としては、山手線駅近という立地を考慮すると、比較的リーズナブルな価格帯といえます。
(2) 坪単価（65-77万円/㎡）
坪単価は65-77万円/㎡が目安です。坪単価は専有面積や階数によって変動しますが、駒込エリアの中古マンション相場と比較しても、標準的な水準です。
(3) 最多販売実績（61-70㎡、坪単価74.7万円、総額4965万円）
トーア駒込マンションの最も多い取引実績は、以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 専有面積 | 61-70㎡ |
| 坪単価 | 74.7万円/㎡ |
| 総額 | 約4,965万円 |
| 想定間取り | 2LDK-3LDK |
61-70㎡はファミリータイプの広さで、2LDK-3LDKの間取りが多いと考えられます。約4,965万円という価格帯は、山手線駅近の立地を考慮すると、購入しやすい水準です。
(4) 2024年不動産市場の動向（マンション価格上昇傾向）
JLLの調査によると、2024年の日本の不動産市場は、全体的に上昇トレンドにあります。特にマンション価格は10ポイント以上の上昇率を記録しています。
都市部や利便性の高いエリアで価格上昇が顕著であり、駒込のような山手線沿線も需要が堅調です。2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除しましたが、金利上昇幅は小さく、住宅購入への影響は限定的とされています。
ただし、市況は変動するため、購入判断時には最新の価格動向を不動産会社や不動産鑑定士に確認することをおすすめします。
築46年の中古マンション購入時の注意点
築46年の中古マンションを購入する際には、新築や築浅物件にはないリスクがあります。以下、耐震性、管理状態、修繕計画、住宅ローン審査について解説します。
(1) 1978年竣工は旧耐震基準：耐震診断・補強の確認が必須
トーア駒込マンションは1978年竣工で、1981年6月1日以降に適用された新耐震基準の前に建てられています。旧耐震基準は震度5程度の地震に耐える設計で、現行の新耐震基準（震度6強-7に耐える設計）より耐震性が低い可能性があります。
購入前に必ず確認すべき事項：
- 耐震診断の実施状況：管理組合に確認し、診断結果を開示してもらう
- 耐震補強工事の実施状況：実施済みの場合、工事内容と完了時期を確認
- 今後の耐震補強計画：実施されていない場合、今後の計画と費用負担を確認
耐震診断や補強工事が実施されていない場合、将来的に高額な費用負担が発生する可能性があります。
(2) 管理状態と修繕履歴の確認ポイント
築46年のマンションでは、管理状態と修繕履歴が資産価値に直結します。以下の点を確認しましょう。
確認すべき管理状態：
- 共用部（エントランス、廊下、階段等）の清掃状況
- エレベーターのメンテナンス状況
- 外壁・屋上の劣化状況
- 給排水管の更新状況
確認すべき修繕履歴：
- 過去の大規模修繕の実施時期と内容
- 外壁塗装・防水工事の実施状況
- 給排水管の更新時期
これらの情報は、管理組合の議事録や重要事項説明書で確認できます。
(3) 大規模修繕の予定と修繕積立金の残高
マンションは、12-15年周期で大規模修繕を実施するのが一般的です。築46年のトーア駒込マンションは、これまでに複数回の大規模修繕を経ているはずです。
購入前に確認すべき事項：
- 次回の大規模修繕の予定時期と工事内容
- 修繕積立金の残高：残高が不足している場合、将来的に一時金徴収や積立金値上げの可能性
- 修繕積立金の月額：周辺マンションと比較して適正水準か
修繕積立金の残高が不足している場合、購入後に高額な一時金徴収を求められるリスクがあります。
(4) 管理組合の運営状況と修繕計画
総戸数139戸の大規模マンションでは、管理組合の運営状況が重要です。
確認すべき運営状況：
- 管理組合の総会への出席率：出席率が低いと意思決定が遅れる可能性
- 長期修繕計画の策定状況：30年程度の長期計画が策定されているか
- 管理会社の評判：管理が適切に行われているか
管理組合の運営が適切に行われていないマンションは、将来的に資産価値が下落するリスクがあります。
(5) 住宅ローン審査への影響（築年数と担保評価）
築46年のマンションは、住宅ローン審査に影響する場合があります。
住宅ローン審査への影響：
- 築年数が古いほど、担保評価額が低くなる傾向
- 一部金融機関では、築年数の上限を設定している場合も
- 耐震診断や補強工事の実施状況が審査に影響することがある
事前に金融機関に相談し、融資可能額や金利条件を確認しておくことが重要です。
まとめ：トーア駒込マンション購入の判断ポイント
トーア駒込マンションは、JR山手線駒込駅徒歩4分という好立地にありながら、1978年竣工の築46年という築年数が古い物件です。価格相場は1,372万-8,403万円で、最も多い取引は61-70㎡で約4,965万円です。
駒込エリアは、23区内でも治安が良好で、商店街が充実し、待機児童ゼロで子育て環境も良好です。山手線と南北線の2路線利用可で、池袋7分・新宿16分・東京19分と主要駅へのアクセスが良い点も魅力です。
一方、1978年竣工は旧耐震基準のため、耐震診断・補強の実施状況を必ず確認する必要があります。また、築46年という築年数を考慮すると、管理状態、修繕履歴、大規模修繕の予定、修繕積立金の残高など、購入前に十分確認すべき事項が多数あります。
購入判断時には、物件の立地と価格のバランス、管理状態、耐震性、将来の修繕費用負担などを総合的に評価し、宅地建物取引士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。現地を訪問し、実際の物件状態を確認することも重要です。
詳細な物件情報や住宅ローン条件については、信頼できる不動産会社や金融機関にご相談ください。