日本一高いマンションとは｜超高層タワーマンションの魅力
「日本一高いマンション」はどこにあるのか、どのような特徴を持つのか、気になる方は少なくありません。
この記事では、日本の超高層マンション(タワーマンション)を高さ・階数の観点からランキング形式で紹介し、立地・価格帯・メリット・デメリット・災害対策まで詳しく解説します。
国土交通省や不動産流通推進センターなどの公式情報を元に、超高層マンション購入を検討する方が必要な知識を得られる内容です。
この記事のポイント
- 日本一高いマンションは東京を中心とする超高層タワーマンション(高さ200m以上の物件が複数存在)
- 超高層マンションの価格は立地・階数・眺望により大きく異なり、都心部の高層階は億単位
- メリットは眺望の良さ・ステータス性・共用施設の充実、デメリットは管理費の高さ・エレベーター待ち時間・災害時の避難
- 免震・制震構造により地震対策が施されているが、災害時の備蓄や避難計画の確認が重要
- 購入時は管理費・修繕積立金の将来負担、資産価値の維持条件(立地・管理状態)を事前に確認
日本の超高層マンションランキング(2025年時点)
(1) 高さランキングトップ5
日本の超高層マンションは、東京都を中心に高さ200m以上の物件が複数存在します。2025年時点で日本一高いマンションは、東京都港区や中央区を中心に、約240m・約70階規模の超高層物件が存在します。
超高層マンションの主な分布は以下の通りです。
- 東京都港区・中央区: 高さ約240m・約70階規模の超高層物件
- 東京都江東区: 高さ約230m・約65階規模の超高層物件
- 大阪市北区: 高さ約200m・約55階規模の超高層物件
※ランキングは執筆時点(2025年)のもの。新規物件の建設により更新される可能性があります。最新情報は国土交通省や不動産ポータルサイトでご確認ください。
(2) 主要都市別の超高層物件分布(東京・大阪・福岡等)
超高層マンションは以下の主要都市に集中しています。
- 東京都: 港区・中央区・江東区など、都心部に集中。駅近・眺望の良さが特徴
- 大阪府: 大阪市北区・中央区など、商業地域に隣接
- 福岡県: 福岡市中央区・博多区など、九州の経済拠点
これらの都市では、駅直結や駅近の立地が多く、交通利便性と資産価値の維持が期待できます。
(3) ランキング更新の動向
2024年から2025年にかけて、東京都を中心に新たな超高層マンションの建設が続いています。日本経済新聞の報道によると、金利上昇の影響で購入者層は限定的になっているものの、眺望と立地を重視する富裕層には根強い需要があります。
超高層マンションの価格帯と立地特性
(1) 価格相場(階数・眺望別)
超高層マンションの価格は、立地・階数・眺望により大きく異なります。
- 都心部の高層階(50階以上): 億単位(1億円～)
- 都心部の中層階(30～49階): 数千万円～億単位
- 郊外の超高層物件: 数千万円台が中心
国土交通省の不動産価格指数(令和6年版)によると、東京都区部のマンション価格は上昇傾向にあり、超高層物件も同様の動きを示しています。
(2) 立地特性(駅近・都心部)と資産価値
超高層マンションの資産価値を左右する主な要素は以下の通りです。
- 駅からの距離: 駅徒歩5分以内が理想的
- 都心へのアクセス: 通勤時間30分以内
- 周辺環境: 商業施設・教育施設の充実度
三井住友トラスト不動産の調査によると、駅近・都心部の物件は築年数が経過しても資産価値が下がりにくい傾向があります。
(3) 管理費・修繕積立金の目安
超高層マンションは管理費・修繕積立金が高額になる傾向があります。
| 項目 | 目安額(月額) | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 3～5万円 | 共用施設が多いほど高額 |
| 修繕積立金 | 1～3万円 | 築年数が経過すると値上がりする可能性 |
アットホームの調査によると、タワーマンションは共用施設(ラウンジ・ジム・ゲストルーム等)が充実している分、管理費が高額です。購入前に長期的な費用負担を確認することが重要です。
超高層マンションのメリット・デメリット
(1) メリット：眺望・ステータス性・共用施設の充実
超高層マンションの主なメリットは以下の通りです。
- 眺望の良さ: 高層階からの眺めは他の物件では得られない魅力
- ステータス性: 超高層マンションに住むこと自体が社会的な地位の象徴
- 共用施設の充実: ラウンジ・フィットネスジム・スカイデッキ・ゲストルーム等
- セキュリティ: 24時間有人管理、防犯カメラ、オートロック等の設備
HOME'Sの調査によると、これらのメリットが超高層マンションの人気を支えています。
(2) デメリット：管理費の高さ・エレベーター待ち時間・災害時の避難
一方で、以下のデメリットも存在します。
- 管理費・修繕積立金の高さ: 月々の負担が大きい
- エレベーター待ち時間: 朝夕の通勤時間帯は混雑する
- 災害時の避難: 地震や火災時、階段での避難が困難
- 地震や強風の揺れ: 高層階は揺れを感じやすい
HOME'Sの調査では、これらのデメリットを踏まえた上で、購入判断をすることが推奨されています。
(3) 高層階と低層階の違い
超高層マンション内でも、高層階と低層階では特徴が異なります。
| 項目 | 高層階(50階以上) | 低層階(20～30階) |
|---|---|---|
| 眺望 | 非常に良い | 良い |
| 価格 | 高額 | 比較的安い |
| エレベーター待ち | 長い | 短い |
| 揺れ | 感じやすい | 感じにくい |
購入時は、自分のライフスタイルや優先順位に合わせて選ぶことが大切です。
災害リスクと対策｜免震・制震構造と備蓄
(1) 免震構造・制震構造による地震対策
超高層マンションでは、地震対策として免震構造や制震構造が採用されています。
- 免震構造: 建物と地盤の間に免震装置を設置し、地震の揺れを建物に伝えにくくする技術
- 制震構造: 建物内部に制震装置を設置し、揺れを吸収・軽減する技術
これらの技術により、超高層マンションは一般的なマンションよりも地震に強い構造となっています。
(2) エレベーター停止時の対応と備蓄
災害時にはエレベーターが停止する可能性があります。高層階に住む場合、以下の対策が推奨されます。
- 備蓄: 水・食料・簡易トイレ等を最低3日分確保
- 懐中電灯・携帯ラジオ: 停電時の情報収集用
- 避難計画の確認: マンションの防災マニュアルを事前に確認
国土交通省のガイドラインでも、災害時の備蓄と避難計画の重要性が強調されています。
(3) 強風・台風時の揺れと対策
超高層マンションは、強風や台風の影響で揺れを感じることがあります。
- 高層階(50階以上): 風速10m以上で揺れを感じる場合がある
- 対策: 固定家具の使用、割れ物の安全な配置
免震・制震構造により揺れは軽減されますが、完全には防げないため、日頃から対策を取ることが重要です。
まとめ：超高層マンション購入時の注意点
日本一高いマンションを含む超高層マンションは、眺望の良さ・ステータス性・共用施設の充実が魅力ですが、管理費・修繕積立金の高さ、エレベーター待ち時間、災害時の避難といったデメリットも存在します。
購入時は、立地・階数・眺望だけでなく、長期的な費用負担(管理費・修繕積立金の将来推移)、管理状態、災害対策(免震・制震構造、備蓄)を総合的に確認することが重要です。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、自分のライフスタイルや資金計画に合った物件を選びましょう。