滋賀県の土地市場｜琵琶湖線沿線の人気と関西ベッドタウンの魅力
滋賀県で土地の購入・売却を検討する際、「エリア別の地価動向・京都や大阪へのアクセス・将来の資産価値」は重要な判断材料です。
この記事では、滋賀県の土地価格相場、公示地価の見方、エリア別の地価動向（草津市・大津市・守山市等）、琵琶湖線沿線の利便性、購入時の注意点を、公式データと不動産業界の情報を元に解説します。
滋賀県での土地購入を検討している方が、立地・価格・エリア特性を正確に把握し、目的に合った土地を選定できるようになります。
この記事のポイント
- 滋賀県の土地は琵琶湖線沿線（草津市・守山市・栗東市・野洲市）が人気、京都・大阪へのアクセス良好でベッドタウンとして需要が高い
- 土地価格相場は平均704万円（土地面積200㎡、駅徒歩30分の条件）で、首都圏・近畿圏と比較してコスパが高い
- 草津市が県内最高価格（平均16.5万円/㎡）、大津市・守山市も10万円/㎡超で上昇傾向
- 北部・東部エリアは下落傾向で二極化が進行、立地選びが重要
- 土地購入時は地盤・用途地域・接道条件等の確認が必要、専門家への相談を推奨
滋賀県の土地価格の基礎知識｜公示地価・相場の見方・エリア特性
公示地価と基準地価の見方（2025年平均6.8万円/㎡）
滋賀県ホームページによると、2025年の滋賀県の公示地価の平均は6.8万円/㎡です。
公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点で発表する標準地の価格で、土地取引の指標となります。基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点で発表する基準地の価格です。
坪単価の計算方法と相場の読み方（平均約22.5万円/坪）
坪単価とは、土地価格を坪（約3.3㎡）あたりに換算した価格です。1坪＝約3.30578㎡です。
滋賀県の平均坪単価は約22.5万円/坪（6.8万円/㎡ × 3.3）となります。
滋賀県の地価動向（2025年前年比+0.99%上昇）
滋賀県ホームページによると、2025年の公示地価は前年比+0.99%上昇で、緩やかな上昇基調が継続しています。全国では22位の地価水準です。
特に工業地は前年比+4.23%上昇しており、物流施設や工場需要が堅調です。
滋賀県エリア別の地価動向｜草津市・大津市・守山市の価格推移
草津市（県内最高16.5万円/㎡、前年比+6.39%上昇）
土地代データによると、草津市が滋賀県内で最高価格の16.5万円/㎡（坪単価約54.5万円）です。
草津市は琵琶湖線で京都駅まで約20分、大阪駅まで約50分とアクセスが良好で、ベッドタウンとして人気が高いエリアです。2025年の前年比+6.39%上昇と、県内で最も地価上昇率が高いエリアです。
大津市・守山市・栗東市・野洲市の琵琶湖線沿線エリア
大津市・守山市・栗東市・野洲市は、琵琶湖線沿線のアクセスが良好なエリアです。大津市・守山市は10万円/㎡超で推移しています。
| 市町村 | 公示地価（平均） | 前年比 |
|---|---|---|
| 草津市 | 16.5万円/㎡ | +6.39% |
| 大津市 | 10万円/㎡超 | 上昇傾向 |
| 守山市 | 10万円/㎡超 | 上昇傾向 |
| 栗東市 | 上昇傾向 | - |
| 野洲市 | 上昇傾向 | - |
これらのエリアは、京都・大阪へのアクセスが良好で、ベッドタウンとして需要が高いため、地価は上昇傾向です。
北部・東部エリアの下落傾向と二極化の実態
一方、滋賀県北部・東部エリアは下落傾向にあります。県内で地価の二極化が進行中であり、立地選びに注意が必要です。
将来の資産価値を考慮する場合は、上昇エリアと下落エリアの特性を理解し、琵琶湖線沿線など利便性の高いエリアを選定することを推奨します。
滋賀県で土地を購入するポイント｜立地選び・交通アクセス・資産価値
琵琶湖線沿線の利便性（京都・大阪へのアクセス）
琵琶湖線（JR東海道本線の米原駅〜京都駅間の愛称）沿線は、京都・大阪へのアクセスが良好です。
- 草津駅→京都駅：約20分
- 草津駅→大阪駅：約50分
- 守山駅→京都駅：約30分
通勤・通学の利便性が高く、関西圏のベッドタウンとして人気があります。
将来の資産価値を考慮した立地選び（上昇エリアと下落エリア）
滋賀県内では、琵琶湖線沿線の南西部（草津市・大津市・守山市・栗東市・野洲市）が上昇傾向、北部・東部が下落傾向という二極化が進行中です。
将来の資産価値を重視する場合は、上昇エリアの選定が重要です。交通利便性、人口動向、開発計画などを総合的に判断してください。
土地価格相場の目安（平均704万円、土地200㎡・駅徒歩30分）
SUUMOによると、滋賀県の土地価格相場は平均704万円（土地面積200㎡、駅徒歩30分の条件）です。
首都圏・近畿圏と比較してコストパフォーマンスが高いエリアといえます。
滋賀県の土地取引の注意点｜地盤・用途地域・規制・専門家活用
地盤調査・用途地域・建ぺい率容積率の確認
土地購入時は、地盤調査、用途地域、建ぺい率・容積率、接道条件等の確認が必須です。
用途地域とは、都市計画法に基づき定められた土地利用の規制区分（住居系・商業系・工業系等）です。建物の種類や高さが制限されるため、事前に確認してください。
農地や山林の規制（農地法等）
農地や山林の売買には、農地法等の規制があります。農地を宅地に転用する場合は、農地転用許可が必要です。
手続きは複雑なため、専門家（宅建士・司法書士・行政書士）への相談を推奨します。
重要事項説明の確認と専門家（宅建士・司法書士）の活用
土地取引は高額なため、契約前に重要事項説明を十分に確認し、不明点を解消してください。
必要に応じて、宅地建物取引士・司法書士等の専門家への相談を推奨します。土地の権利関係、境界確定、登記手続き等、専門知識が必要な項目は専門家のサポートを受けることで、安心して取引を進められます。
まとめ｜滋賀県の土地選びのポイントと状況別の選択肢
滋賀県の土地は、琵琶湖線沿線（草津市・守山市・栗東市・野洲市）が京都・大阪へのアクセス良好で、ベッドタウンとして人気が高いエリアです。
草津市が県内最高価格（平均16.5万円/㎡）で、前年比+6.39%上昇と県内で最も地価上昇率が高いエリアです。大津市・守山市も10万円/㎡超で上昇傾向にあります。
一方、北部・東部エリアは下落傾向にあり、県内で地価の二極化が進行中です。将来の資産価値を考慮する場合は、琵琶湖線沿線など利便性の高いエリアを選定することを推奨します。
土地購入時は、地盤調査、用途地域、建ぺい率・容積率、接道条件等の確認が必須です。農地や山林の売買には農地法等の規制があるため、専門家（宅建士・司法書士・行政書士）への相談を推奨します。
契約前には重要事項説明を十分に確認し、不明点を解消してください。必要に応じて専門家のサポートを受けることで、安心して土地取引を進められます。