渋谷区の土地購入が注目される理由
渋谷区は都心再開発が進み、ブランド価値が向上し続けているエリアです。土地価格は全国3位の高額水準ですが、投資需要の高まりと資産価値の実績から、不動産投資や戸建て建築の候補として注目されています。
この記事のポイント
- 渋谷区の公示地価は2025年平均で1,798万円/坪（前年比+12.53％、全国3位）
- 実取引価格は約682万円/坪で、公示地価より低い傾向にある
- マンション価格は過去9年で約2倍、直近3年で73.3％上昇と急騰
- 住宅地546万円/坪、商業地2,784万円/坪と約5倍の価格差
- 渋谷駅周辺が最高額エリア（宇田川町3,350万円/㎡）、笹塚が最低額エリア（87万円/㎡）
(1) 都心再開発による地価上昇とブランド価値
渋谷区は駅前再整備、商業施設開発、オフィスビル建設が継続的に進み、地域ブランド価値が向上しています。2025年の公示地価は前年比+12.53％上昇と、全国でも高い伸び率を記録しました。
再開発による利便性向上と都心アクセスの良さが、投資家や居住者の需要を牽引しています。
(2) 投資需要の高まりと資産価値の実績
クラモアによると、渋谷区のマンション価格は2016年→2025年で92万円/㎡→179万円/㎡（93.8％上昇）と、過去9年間で約2倍に達しました。
直近3年間でも73.3％上昇と急騰しており、投資需要が旺盛です。資産価値の実績が、さらなる投資を呼び込む好循環を生んでいます。
渋谷区の土地価格相場と市場動向
(1) 2025年の公示地価と坪単価（全国3位の水準）
tochidai.infoによると、2025年の渋谷区の公示地価平均は543万9,661円/㎡（1,798万円/坪）で、前年比+12.53％上昇しています。全国順位は3位の高額水準です。
| 項目 | 2025年平均 | 前年比 | 全国順位 |
|---|---|---|---|
| 全体平均 | 543万9,661円/㎡（1,798万円/坪） | +12.53% | 3位 |
| 住宅地 | 165万3,461円/㎡（546万円/坪） | +11.46% | - |
| 商業地 | 842万2,727円/㎡（2,784万円/坪） | +13.34% | - |
（出典: tochidai.info）
(2) 住宅地・商業地別の価格推移
東急リバブルによると、住宅地は+11.46％、商業地は+13.34％と、両方大幅に上昇しています。商業地は再開発による店舗・オフィス需要の拡大で、住宅地を上回る上昇率を記録しました。
(3) 過去9年間で2倍に達した不動産価格の上昇
クラモアによると、2016年→2025年でマンション価格が92万円/㎡→179万円/㎡（93.8％上昇）と、約2倍に達しました。
直近3年間でも73.3％上昇と急騰しており、再開発によるブランド価値向上が価格上昇を牽引しています。
(4) 実取引価格と公示地価の違い
SUUMOによると、渋谷区の実取引価格は約682万円/坪（713.8万円/坪）で、公示地価（1,798万円/坪）より低い傾向にあります。
公示地価は標準地の評価額で、実取引価格は実際の売買価格です。物件の個別条件により価格は変動します。
エリア別の価格相場と立地特性
(1) 渋谷駅周辺：最高額エリアと商業地の急騰
渋谷駅周辺は渋谷区内で最も地価が高いエリアです。東急リバブルによると、宇田川町23-3が3,350万円/㎡で最高額を記録しています。
駅前再整備、商業施設開発、オフィスビル建設が進み、店舗・オフィス需要が旺盛です。商業地の上昇率は+13.34％と、住宅地を上回っています。
(2) 代官山・恵比寿：高級住宅地のブランド価値
代官山・恵比寿は高級住宅地として知られ、ブランド価値が高いエリアです。代官山はセレクトショップやカフェが集まり、恵比寿は商業施設と住宅地が調和しています。
SUUMOでは、代官山・恵比寿が人気エリアとして掲載されており、実取引価格も高水準です。
(3) 松濤・代々木上原：利便性と居住環境の両立
松濤・代々木上原は高級住宅エリアとして知られ、閑静な住宅街と都心アクセスの良さを両立しています。松濤は渋谷駅から徒歩圏内で、代々木上原は小田急線・東京メトロ千代田線が通ります。
利便性と居住環境を両立したエリアとして、富裕層の需要が高いエリアです。
(4) 笹塚：比較的低価格帯のエリア
笹塚は渋谷区内では比較的低価格帯のエリアで、最低額は87万円/㎡と、渋谷駅周辺（3,350万円/㎡）の約1/40の水準です。
京王線が通り、新宿駅まで約5分と都心アクセスが良好です。渋谷区内で予算を抑えたい方の選択肢となります。
渋谷区で土地を購入する流れと必要手続き
(1) 土地探しから契約までのステップ
渋谷区で土地を購入する際は、以下のステップで進めます。
- 予算設定: 土地価格＋建築費＋諸費用の総額を算出
- エリア選定: 通勤・通学、生活利便性、資産価値を考慮
- 物件探し: SUUMO等のポータルサイトや不動産会社を活用
- 現地確認: 用途地域、建築制限、周辺環境を確認
- 契約: 重要事項説明を受け、売買契約を締結
- 決済・引渡: 残代金支払い、登記手続き
(2) 建築条件付土地の契約条件（3ヶ月以内の建築契約）
建築条件付土地は、一定期間内（一般的に3ヶ月以内）に特定の建築会社と建築契約を結ぶことを条件とした土地です。契約が不成立の場合は土地契約も白紙になるため、事前に建築プランと総費用を確認することが重要です。
(3) 必要書類と諸費用の目安
土地購入時の諸費用は、土地価格の5-10％が目安です。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 | 土地価格による |
| 登記費用 | 登録免許税、司法書士報酬 | 10-30万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1-3万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 土地評価額による |
購入時の注意点と法規制
(1) 用途地域と建築制限の確認方法
渋谷区公式サイトによると、渋谷区役所で用途地域、建蔽率、容積率、高度地区等の公示地価・都市計画情報を閲覧できます。
購入前に用途地域・建築制限を確認し、計画建物が建築可能か確認してください。
(2) 高度地区・防火地域等の制限事項
渋谷区内は高度地区、防火地域、準防火地域等の制限が設定されています。高度地区は建物の高さ制限、防火地域は耐火建築物の義務付け等が定められています。
建築計画に影響するため、事前に区役所で確認してください。
(3) 建築条件付土地のリスクと対策
建築条件付土地は、3ヶ月以内に建築契約が不成立の場合、土地契約も白紙になります。以下のリスクに注意してください。
- 建築プランが希望と合わない
- 建築費が予算を超える
- 建築会社との相性が合わない
事前に建築プランと総費用を確認し、宅地建物取引士や建築士に相談することを推奨します。
(4) 予算と相場のギャップに注意
渋谷区の公示地価は全国3位の高額水準（平均1,798万円/坪）で、予算と相場のギャップに注意が必要です。実取引価格は約682万円/坪ですが、エリアにより大きく異なります。
予算を明確にし、無理のない資金計画を立ててください。
渋谷区の土地購入で重視すべきポイント
渋谷区で土地を購入する際は、以下のポイントを重視しましょう。
- 都心アクセス: 渋谷駅・代官山駅・恵比寿駅周辺は交通利便性が高く、通勤・通学に便利
- 再開発動向: 駅前再整備、商業施設開発が進行中で、地域ブランド価値が向上中
- エリア別価格差: 渋谷駅周辺（3,350万円/㎡）と笹塚（87万円/㎡）で約40倍の価格差
- 建築制限: 用途地域、高度地区、防火地域等の制限を事前確認
- 投資価値: 過去9年で不動産価格が約2倍と、資産価値の実績がある
まとめ
渋谷区の土地価格は2025年平均で1,798万円/坪（前年比+12.53％、全国3位）と、高額水準です。実取引価格は約682万円/坪で、公示地価より低い傾向にあります。
マンション価格は過去9年で約2倍、直近3年で73.3％上昇と急騰しており、投資需要が旺盛です。住宅地546万円/坪、商業地2,784万円/坪と約5倍の価格差があり、エリア選びが重要です。
渋谷駅周辺が最高額エリア（宇田川町3,350万円/㎡）、笹塚が最低額エリア（87万円/㎡）と、約40倍の価格差があります。用途地域・建築制限は渋谷区役所で事前確認し、計画建物が建築可能か確認してください。
建築条件付土地は3ヶ月以内の建築契約が必須で、契約条件が厳しいため、宅地建物取引士や建築士への相談を推奨します。信頼できる不動産会社と連携しながら、最適な土地選びを進めましょう。