世田谷区の土地購入を成功させるために知っておくべきこと
世田谷区で土地を購入する際、「価格相場はどれくらいか」「どのエリアが良いのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、世田谷区の土地価格相場、エリア別の特徴、土地の形状や建築条件による違い、購入時の注意点を、信頼できるデータと実例をもとに解説します。
初めて土地を購入する方でも、適正価格やエリア特性を理解し、後悔しない土地選びができるようになります。
この記事のポイント
- 世田谷区の2025年住宅地平均価格は72万4064円/m2（坪単価約239万円）で前年比+6.06%上昇
- 自由が丘駅周辺（250万円/m2）が最高価格、和泉多摩川駅周辺（36万円/m2）が最低価格で約7倍の差
- 住宅地の購入目安は3,500万〜6,000万円、商業地は6,000万〜1億円
- 下北沢・三軒茶屋・二子玉川は再開発で需要増加が見込まれる
- 2,000m2以上の土地取引では契約後2週間以内に世田谷区への届出が必要
(1) 世田谷区の土地市場の現状（物件数746件、平均坪単価314.8万円）
世田谷区の土地市場は活発に動いており、SUUMOには746件の土地物件が掲載されています（2024年時点）。
平均坪単価は314.8万円で、東京23区内でも高級住宅地として知られるエリアです。
下北沢、三軒茶屋、自由が丘などの人気エリアを中心に、多様な物件が揃っています。
(2) 東京23区内での位置づけ（地価ランキング11位）
世田谷区の地価は、東京23区内で11位にランクインしています（出典: 土地代データ）。
千代田区、中央区、港区等の中心部には及びませんが、住環境の良さと都心へのアクセスの良さから、高い人気を維持しています。
(3) 本記事で学べること（価格相場・エリア特性・購入時の注意点）
この記事では、以下の内容を詳しく解説します。
- 価格相場: 公示地価・実勢価格の違い、住宅地と商業地の価格差
- エリア特性: 自由が丘、下北沢、三軒茶屋、二子玉川等の人気エリアの特徴
- 土地の形状と建築条件: 角地・整形地のメリット、建築条件の違い
- 購入時の注意点: 用途地域の確認、届出義務、将来的な地価動向
世田谷区の土地価格相場と地価動向（2024-2025年版）
(1) 2025年の公示地価・基準地価の平均（72万4064円/m2、前年比+6.06%）
公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する、その年1月1日時点の土地の標準価格です。基準地価は、都道府県が毎年9月に公表する、その年7月1日時点の土地の標準価格です。
2025年の世田谷区の住宅地平均価格は**72万4064円/m2（坪単価約239万円）**で、前年比+6.06%と上昇しています（出典: 土地代データ）。
この上昇は、世田谷区の住環境の良さと都心へのアクセスの良さが評価されているためです。
(2) 2025年10月の動向（前年比106.6%、前月比101.3%）
2025年10月時点で、世田谷区の地価は前年比106.6%、前月比101.3%と継続的な上昇傾向にあります（出典: 土地代データ）。
短期的には上昇が続いていますが、将来的な地価動向は人口動態や再開発等の影響を受けるため、最新の動向を確認することが重要です。
(3) 住宅地と商業地の価格差（購入目安：住宅地3,500万〜6,000万円、商業地6,000万〜1億円）
世田谷区では、用途地域により土地価格が大きく異なります。
住宅地:
- 購入目安: 3,500万円〜6,000万円
- 用途地域: 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域等
- 特徴: 閑静な住宅地、高さ制限が厳しい
商業地:
- 購入目安: 6,000万円〜1億円
- 用途地域: 商業地域、近隣商業地域等
- 特徴: 店舗・オフィスビル等の建築が可能、容積率が高い
（出典: Cleverly Home）
用途地域により建築制限が異なるため、購入前に自治体への確認を推奨します。
(4) 公示地価・基準地価・実勢価格の違いと見方
土地価格を知る上で理解しておきたいのが、公示地価・基準地価・実勢価格の違いです。
| 項目 | 概要 | 公表時期 |
|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省が公表する標準地の価格 | 毎年3月 |
| 基準地価 | 都道府県が公表する基準地の価格 | 毎年9月 |
| 実勢価格 | 実際に不動産市場で取引される価格 | 随時 |
公示地価・基準地価はあくまで目安であり、実際の取引価格（実勢価格）は需給バランスや立地条件によって大きく変動します。
(5) 2019年から2025年まで4年連続上昇の背景と今後の見通し
世田谷区の地価は、2019年から2025年まで4年連続で上昇しています（出典: Cleverly Home）。
上昇の背景:
- 住環境の良さ: 緑が多く、閑静な住宅地として人気
- 都心へのアクセスの良さ: 新宿・渋谷・東京駅等へ30分以内
- 再開発計画: 下北沢・三軒茶屋・二子玉川等で再開発が進行中
今後の見通し:
将来的には若年層人口減少により下落する可能性もあります。再開発計画のあるエリア（二子玉川・下北沢・三軒茶屋）は需要が高まる見込みですが、一概に予測はできません。
最新の公示地価・実勢価格を確認し、専門家に相談することを推奨します。
世田谷区の人気エリアと駅別の土地価格ランキング
(1) 最高価格エリア：自由が丘駅周辺（250万1428円/m2）
自由が丘駅は、世田谷区内で最も地価が高いエリアです。
自由が丘駅周辺の特徴:
- 地価平均: 250万1428円/m2（出典: 土地代データ）
- 路線: 東急東横線、東急大井町線
- 商業施設: 自由が丘デパート、ラ・ヴィータ等
- 住環境: おしゃれな街並み、カフェ・雑貨店が多い
自由が丘駅周辺は、商業地と高級住宅地が混在するエリアで、資産価値が高い土地として人気です。
(2) 高価格エリア：下北沢駅・三軒茶屋駅周辺（新宿・渋谷まで直通）
下北沢駅・三軒茶屋駅周辺は、新宿・渋谷まで乗り換えなしでアクセス可能な人気エリアです。
下北沢駅周辺:
- 路線: 小田急線、京王井の頭線
- 特徴: サブカルチャーの街、ライブハウス・古着屋が多い
- アクセス: 新宿まで約7分、渋谷まで約5分
三軒茶屋駅周辺:
- 路線: 東急田園都市線、東急世田谷線
- 特徴: 渋谷まで2駅、商業施設が充実
- アクセス: 渋谷まで約5分
（出典: Cleverly Home）
下北沢駅・三軒茶屋駅周辺は、都心へのアクセスが良く、再開発により需要が高まっています。
(3) 再開発で注目：二子玉川・成城学園前・三軒茶屋
二子玉川、成城学園前、三軒茶屋は再開発計画があり、今後の需要増加が見込まれるエリアです。
二子玉川:
- 再開発: 二子玉川ライズ（商業施設・オフィス・住宅の複合施設）
- 特徴: 多摩川沿い、緑が多く住環境が良い
- アクセス: 渋谷まで約10分
成城学園前:
- 特徴: 高級住宅地、閑静な住環境
- アクセス: 新宿まで約15分
三軒茶屋:
- 再開発: 三軒茶屋駅周辺の再開発計画
- 特徴: 商業施設が充実、渋谷へのアクセスが良い
再開発により、これらのエリアは今後さらに注目される可能性があります。
(4) 最低価格エリア：和泉多摩川駅周辺（36万6400円/m2）
和泉多摩川駅は、世田谷区内で最も地価が低いエリアです。
和泉多摩川駅周辺の特徴:
- 地価平均: 36万6400円/m2（出典: 土地代データ）
- 路線: 小田急線
- 特徴: 多摩川沿い、静かな住環境
- アクセス: 新宿まで約20分
和泉多摩川駅周辺は、予算を抑えて広い土地を確保したい方に適しています。
(5) 駅による価格差（最高と最低で約7倍）
世田谷区内でも駅による価格差が非常に大きく、最高価格（自由が丘250万円/m2）と最低価格（和泉多摩川36万円/m2）で約7倍の開きがあります。
駅近の中心部は価格が高く、駅から離れるほど価格が下がる傾向があります。
(6) 駅からの距離が土地価格に与える影響
駅からの距離は、土地価格に大きく影響します。
駅近（徒歩5分以内）:
- メリット: 通勤・通学が便利、商業施設が充実
- デメリット: 価格が高い、騒音が気になる場合がある
駅から少し離れた場所（徒歩10-15分）:
- メリット: 価格が抑えられる、静かな住環境
- デメリット: 駅まで少し歩く必要がある
予算に応じて駅距離を調整することで、理想の土地を見つけることができます。
土地の形状と建築条件による価格・活用の違い
(1) 角地（かどち）のメリット：日当たり・風通しが良く資産価値が高い
角地とは、道路に2方向以上接する土地で、日当たりや風通しが良い土地です。
角地のメリット:
- 日当たり・風通しが良い
- 建物の配置の自由度が高い
- 資産価値が高い
角地は一般的に価格が高めですが、快適な住環境を求める方には魅力的な選択肢です。
(2) 整形地（せいけいち）のメリット：建築しやすく使い勝手が良い
整形地とは、形が整った四角い土地で、建築しやすく使い勝手が良い土地です。
整形地のメリット:
- 建物を建てる際に無駄なスペースが少ない
- 間取りの自由度が高い
- 駐車スペースの確保がしやすい
整形地は、土地を有効活用したい方に適しています。
(3) 建築条件付土地と建築条件なし土地の違い
土地物件には、「建築条件付土地」と「建築条件なし土地」があります。
建築条件付土地:
- 一定期間内に指定業者と建築契約を結ぶことが条件の土地
- メリット: 土地と建築会社がセットで計画がスムーズ
- デメリット: 建築会社を自由に選べない
建築条件なし土地:
- 建築会社を自由に選べる
- メリット: 好きな建築会社に依頼でき、デザインの自由度が高い
- デメリット: 土地購入後に建築会社を探す必要がある
建築条件なし土地を選ぶことで、理想の家づくりが可能です。
(4) 用途地域による建築制限（第一種低層住居専用地域など）
用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の使い方（住居、商業、工業等）を定めた地域区分です。
第一種低層住居専用地域:
- 特徴: 低層住宅のための地域で、高さ制限が厳しい（10mまたは12m）
- 建築可能: 住宅、小規模店舗（床面積50m2以内）、学校、図書館等
- 建築不可: 高層マンション、大型商業施設、工場等
第一種低層住居専用地域は、閑静な住環境を求める方に適していますが、建築の自由度は低くなります。
購入前に、用途地域を確認し、希望する建物が建築可能か確認しましょう。
世田谷区で土地を購入する際の注意点と手続き
(1) 用途地域・建ぺい率・容積率の確認
土地購入前に、用途地域・建ぺい率・容積率を確認する必要があります。
建ぺい率: 敷地面積に対する建築面積の割合
容積率: 敷地面積に対する延べ床面積の割合
例えば、敷地面積100m2、建ぺい率60%、容積率150%の場合:
- 建築面積: 100m2 × 60% = 60m2
- 延べ床面積: 100m2 × 150% = 150m2（2階建て以上が可能）
用途地域・建ぺい率・容積率は、世田谷区役所のウェブサイトで確認できます。
(2) 2,000m2以上の土地取引時の届出義務（契約後2週間以内）
2,000m2以上の土地取引では、契約後2週間以内に世田谷区への届出が必要です（出典: 世田谷区公式ウェブサイト）。
これは、国土利用計画法に基づく届出義務で、届出を怠ると罰則が科される場合があります。
2,000m2以上の土地を購入する場合は、不動産業者に届出手続きを確認しましょう。
(3) 将来的な地価動向のリスク（若年層人口減少による下落可能性）
世田谷区の地価は2019年から2025年まで4年連続上昇していますが、将来的には若年層人口減少により下落する可能性もあります。
リスク要因:
- 人口減少: 日本全体の人口減少により、住宅需要が減る可能性
- 金利上昇: 住宅ローン金利が上昇すると、購入意欲が低下
- 経済情勢: 景気悪化により不動産価格が下落する可能性
将来的な地価動向は一概に予測できないため、最新の公示地価・実勢価格を確認し、専門家に相談することを推奨します。
(4) 宅建士・不動産業者への相談の重要性
土地購入は、専門知識が必要な場面が多いため、宅建士・不動産業者への相談を推奨します。
相談すべき内容:
- 土地の適正価格
- 用途地域・建ぺい率・容積率の確認
- 建築制限の有無
- 契約・登記手続きのサポート
- 届出義務の確認
信頼できる不動産業者を選び、複数社に相談して比較検討しましょう。
まとめ：世田谷区の土地購入で後悔しないためのポイント
世田谷区の2025年住宅地平均価格は72万4064円/m2（坪単価約239万円）で前年比+6.06%上昇しています。自由が丘駅周辺（250万円/m2）が最高価格、和泉多摩川駅周辺（36万円/m2）が最低価格で約7倍の差があります。
住宅地の購入目安は3,500万〜6,000万円、商業地は6,000万〜1億円です。下北沢・三軒茶屋・二子玉川は再開発で需要増加が見込まれるエリアです。
土地の形状（角地・整形地）や建築条件（建築条件付・条件なし）によって、価格や活用方法が大きく異なります。用途地域・建ぺい率・容積率の確認、2,000m2以上の土地取引では契約後2週間以内の届出が必要です。
信頼できる宅建士・不動産業者に相談しながら、最新の公示地価・実勢価格を確認し、後悔しない土地選びを進めましょう。