皐月マンション（博多・那の川）とは
福岡市内でマンションを探している方の中には、「皐月マンション博多」や「皐月マンション那の川」を検討している方も多いのではないでしょうか。
この記事では、皐月マンション博多と那の川の物件スペック、福岡市のマンション相場、博多駅周辺の住みやすさ、築古マンション購入時の注意点を詳しく解説します。国土交通省のガイドラインや不動産情報サイトのデータを元に、検討時に確認すべきポイントをまとめました。
この記事のポイント
- 皐月マンション博多は1979年築112戸で博多駅徒歩6分、那の川は1974年築139戸で西鉄平尾駅徒歩11分
- 福岡市のマンション価格は2024年に40.1%上昇し、全国トップの上昇率を記録
- 博多駅周辺の住みやすさ総合評価は4.38と高評価
- 両物件とも旧耐震基準（1981年以前）のため、耐震改修工事の確認が必須
- 修繕積立金の残高・滞納状況は重要事項調査報告書で確認できる
物件スペックとアクセス比較
皐月マンション博多の概要（1979年築・112戸）
皐月マンション博多は、福岡市博多区博多駅前3丁目に位置するマンションです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 築年月 | 1979年2月 |
| 総戸数 | 112戸 |
| 構造 | SRC造11階建 |
| 最寄駅 | 博多駅徒歩6分 |
| 賃料目安 | 4.5〜5.5万円 |
| 売却価格目安 | 980万円（2025年実績） |
博多駅から徒歩6分という好立地が最大の特徴です。JR・地下鉄・新幹線が利用でき、福岡空港まで地下鉄で約5分とアクセス抜群の立地にあります。
皐月マンション那の川の概要（1974年築・139戸）
皐月マンション那の川は、福岡市南区那の川1丁目に位置するマンションです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 築年月 | 1974年4月 |
| 総戸数 | 139戸 |
| 構造 | SRC造12階建 |
| 最寄駅 | 西鉄平尾駅徒歩11分 |
| 賃料目安 | 3.3〜6.2万円 |
| 価格相場 | 346万〜3,211万円（2023年実績） |
博多と比較すると駅からやや距離がありますが、その分価格帯が抑えめで、総戸数139戸と規模が大きい物件です。
両物件の違い（立地・価格帯・駅距離）
| 比較項目 | 皐月マンション博多 | 皐月マンション那の川 |
|---|---|---|
| 築年 | 1979年 | 1974年 |
| 総戸数 | 112戸 | 139戸 |
| 最寄駅 | 博多駅徒歩6分 | 西鉄平尾駅徒歩11分 |
| エリア | 博多区（商業地） | 南区（住宅地） |
| 価格帯 | やや高め | 比較的抑えめ |
博多は利便性重視の方に、那の川は価格を抑えたい方や落ち着いた住環境を求める方に向いている可能性があります。
福岡市のマンション相場と価格動向
2024年の価格高騰（40.1%増）の背景
福岡市のマンション価格は近年大幅に上昇しています。2024年の新築マンション平均価格は5,598万円で、前年比40.1%増と全国トップの上昇率を記録しました。
価格上昇の要因としては以下が挙げられます。
- 天神ビッグバン・博多コネクティッドなどの大規模再開発
- 福岡市への人口流入増加
- 訪日観光客の増加による商業地価上昇
- 建築資材・人件費の高騰
福岡市7区の中古マンション相場比較
福岡市の中古マンション価格は区によって大きく異なります。
| 区 | 平均相場（目安） |
|---|---|
| 中央区 | 最高価格帯 |
| 博多区 | 高価格帯 |
| 早良区 | 中価格帯 |
| 城南区 | 中価格帯 |
| 南区 | 中価格帯 |
| 西区 | 中価格帯 |
| 東区 | 最安価格帯 |
福岡市7区の平均相場は約3,276万円です。中央区が最も高く、東区が最も安い傾向にあります。
天神ビッグバンと今後の見通し
福岡市中央区天神地区では「天神ビッグバン」と呼ばれる大規模再開発プロジェクトが進行中です。航空法の高さ制限緩和により高層ビル建設が可能になり、オフィス・商業施設の集積が進んでいます。
この再開発により、今後も福岡市の不動産価格は上昇傾向が続くと見られています。一方で、高値掴みリスクや将来的な金利上昇リスクもあるため、購入時期の見極めが重要です。
博多駅周辺の住みやすさと生活環境
交通アクセスの利便性
博多駅周辺は福岡市内でも特に交通利便性が高いエリアです。
- JR鹿児島本線・山陽新幹線: 九州各地・本州へのアクセス良好
- 福岡市地下鉄空港線: 福岡空港まで約5分
- 西鉄バス: 天神・周辺エリアへのアクセス充実
車がなくても生活できる利便性の高さが特徴です。
買い物・飲食の充実度
博多駅周辺の住民レビューでは、住みやすさ総合評価4.38と高評価を獲得しています。
| 評価項目 | スコア |
|---|---|
| 総合評価 | 4.38 |
| 買い物 | 4.78 |
| 飲食 | 4.80 |
駅直結の商業施設（博多マルイ、アミュプラザ博多等）があり、日常の買い物から飲食まで徒歩圏内で完結します。一方で、2LDK〜3LDKの賃料は10〜18万円とやや高めの傾向があります。
築古マンション購入時の注意点と確認事項
旧耐震基準と耐震改修工事の確認
皐月マンション博多（1979年築）・那の川（1974年築）は、いずれも旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認）の物件です。
旧耐震基準の物件で確認すべきポイントは以下の通りです。
- 耐震改修工事の実施有無: 実施済みであれば住宅ローン控除の対象となる場合がある
- 耐震診断の結果: 管理組合に耐震診断の実施状況を確認
- 今後の耐震改修予定: 未実施の場合は修繕計画に含まれているか確認
修繕積立金の残高・滞納状況のチェック
築45〜50年のマンションは、大規模修繕（外壁・屋上防水・給排水管交換等）の時期が重なります。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定）によると、修繕積立金の目安は平均月額218円/㎡です。
確認すべき項目は以下の通りです。
- 修繕積立金の総額が適正か
- 滞納している住戸がないか
- 追加徴収（数十万〜数百万円）の予定がないか
重要事項調査報告書・総会議事録の確認
築古マンションの購入を検討する際は、以下の書類を必ず確認しましょう。
| 書類 | 確認できる内容 |
|---|---|
| 重要事項調査報告書 | 修繕積立金の総額・滞納状況・管理費値上げ予定 |
| 総会議事録（直近3年分） | 管理組合の活動状況・修繕計画の進捗 |
| 長期修繕計画 | 今後予定されている大規模修繕の内容・費用 |
これらの書類は売主側の仲介業者を通じて取得できます。
まとめ：皐月マンション検討時のチェックポイント
皐月マンション博多は博多駅徒歩6分の好立地、那の川は価格を抑えた住宅地エリアにあり、それぞれ異なる魅力を持っています。両物件とも1970年代築の旧耐震基準物件であるため、購入検討時には耐震改修工事の実施有無、修繕積立金の状況を最優先で確認する必要があります。
福岡市のマンション価格は2024年に40.1%上昇と全国トップの上昇率を記録しており、高値掴みリスクにも注意が必要です。将来的な金利上昇リスクも考慮し、専門家（宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー等）への相談をおすすめします。
物件の管理状態が良好であれば、築古マンションでも資産価値を維持できる可能性があります。複数回の内覧と書類確認を行い、納得のいく判断をしてください。