札幌の中古戸建て購入を検討する理由と本記事の目的
札幌市内で中古戸建ての購入を検討する際、「価格相場はどのくらいか」「寒冷地ならではの注意点は何か」「どのエリアが購入しやすいか」といった疑問を持つ方は少なくありません。
本記事では、札幌の中古戸建て市場の概要、価格相場、エリア別の特徴、寒冷地ならではの物件選びのポイント（暖房費、断熱性能、外壁劣化等）を、不動産ポータルサイトのデータや建築専門家の情報を元に解説します。
初めて札幌で中古戸建てを購入する方でも、適切な予算設定とリスク管理ができるようになります。
この記事のポイント
- 札幌の中古戸建て価格は1,350万円〜1億5,000万円と幅広く、1000万円台の物件は西区・白石区・南区・清田区・豊平区に多い
- 暖房方式の確認が重要：電気ヒーター式は10万円超/月の暖房費、ヒートポンプ式は約半額
- 断熱性能を重視：リフォーム済みでも断熱未対応の物件は寒く、暖房費が高額になる
- 外壁の種類を確認：モルタル壁は窓周りのヒビから雨水が侵入し、構造材の腐食リスクあり
- 2024年、北海道の中古戸建て価格は前年比約3%上昇、2025年も札幌市内は価格安定・上昇が見込まれる
札幌の中古戸建て市場の概要
札幌市の中古戸建て物件数（約1,621件）
SUUMOによると、札幌市の中古一戸建て物件は約1,621件が掲載されています（2024年時点）。
物件数が豊富なため、価格・間取り・駅徒歩などの条件で絞り込みが可能です。地域・沿線から物件検索ができるため、希望するエリアでの物件探しがスムーズに進められます。
2024年の市場動向（前年比3%上昇）
株式会社エリアネットによると、2024年、北海道の中古戸建て価格は前年比約3%上昇しています。
全国的な不動産価格の上昇トレンドが札幌にも波及しており、特に都市部（札幌市内）では価格の安定・上昇が続いています。
新札幌駅周辺の価格上昇（16.7%）
札幌市内でも、新札幌駅周辺は16.7%の価格上昇を記録しています。これは、新商業施設や教育施設の開発が進んでいることが背景にあります。
利便性の高いエリアでは、将来の資産価値維持が期待できる一方、価格が高めに設定されています。
2025年の市場予測（都市部は価格安定・上昇）
2025年も、都市部（札幌）では価格の安定・上昇が見込まれる一方、地方エリアでは価格下落のリスクが高まっています。
札幌市内でのリフォーム済み物件・公共交通機関近接物件への需要が高まっており、こうした物件は価格が下がりにくい傾向にあります。
札幌の中古戸建て価格相場とエリア別の特徴
価格帯の分布（1,350万円〜1億5,000万円）
ホームズによると、札幌市の中古戸建て価格は1,350万円〜1億5,000万円と幅広い価格帯で分布しています。
| 価格帯 | 物件の特徴 |
|---|---|
| 1,000万円台 | 1980-1990年代築、西区・白石区・南区・清田区・豊平区に多い |
| 2,000〜3,000万円台 | 2000年代築、リフォーム済み、駅近物件 |
| 4,000万円以上 | 中央区など中心部、新築・築浅、高性能仕様 |
1000万円台で購入できるエリア（西区・白石区・南区・清田区・豊平区）
1000万円台の物件は、西区・白石区・南区・清田区・豊平区などのエリアに多く見られます。
これらのエリアは、1980-1990年代築の物件が中心で、築年数が経過している分、価格が抑えられています。ただし、築年数が古い物件は、断熱性能や外壁劣化のリスクがあるため、購入前のホームインスペクション（住宅診断）が推奨されます。
中心部（中央区）の価格帯
札幌市の中心部（中央区）は、価格が高額になる傾向があります。中央区は商業施設・医療機関・公共交通機関が充実しており、利便性が高い一方、物件価格も高めに設定されています。
中央区で中古戸建てを購入する場合、3,000万円以上の予算が必要になることが多いです。
地下鉄駅近くの物件価格と資産価値
地下鉄駅近くの物件は価格が高めですが、交通利便性と将来の資産価値維持の観点で検討価値があります。
札幌は冬季の積雪が多いため、徒歩圏内に地下鉄駅がある物件は、通勤・通学の負担を大幅に軽減できます。また、駅近物件は将来的に売却する際も買い手が見つかりやすい傾向にあります。
寒冷地ならではの物件選びのポイント
暖房方式の確認（電気ヒーター式 vs ヒートポンプ式）
札幌の中古戸建てを購入する際、暖房方式の確認は最も重要なポイントです。
あったかハウス河合建築事務所によると、電気ヒーター式暖房は2023年1月で10万円超/月の暖房費がかかることがあります。一方、ヒートポンプ式暖房は約半額に抑えられます。
| 暖房方式 | 月額暖房費（2023年1月） | 特徴 |
|---|---|---|
| 電気ヒーター式 | 10万円超 | 設備が安価だが、ランニングコストが高い |
| ヒートポンプ式 | 約5万円 | 設備費用は高めだが、効率が良く暖房費を抑えられる |
内覧時には、暖房方式を必ず確認し、売主や不動産会社に暖房費の実績を聞くことを推奨します。
断熱性能の重要性（暖房費と快適性への影響）
断熱性能が低い物件は、暖房費が高額になり、快適性も損なわれます。
リフォーム済み物件でも、内装・水回りのみの改修で、断熱対策がされていない物件が多く存在します。こうした物件は、見た目はきれいでも、冬季の寒さが厳しく、暖房費が高額になるため注意が必要です。
断熱性能を確認する方法：
- 窓の種類（ペアガラス・トリプルガラス等の二重窓以上が望ましい）
- 外壁・屋根の断熱材の有無・厚さ
- 床下の断熱状況
外壁の種類と劣化チェック（モルタル壁のリスク）
モルタル壁は窓周りのヒビから雨水が侵入し、構造材の腐食リスクがあるため避けたほうが良いとされています。
モルタル壁は、セメント・砂・水を混ぜた材料で仕上げた外壁で、ヒビが入りやすいという特徴があります。ヒビから雨水が侵入すると、構造材が腐食し、カビの発生や建物の寿命短縮につながります。
内覧時には、外壁のヒビ割れや劣化状況を必ず確認し、不安がある場合はホームインスペクション（住宅診断）を依頼することを推奨します。
リフォーム済み物件の注意点（断熱対策の有無）
リフォーム済み物件でも、断熱対策がされていない場合が多いため、注意が必要です。
内装・水回りのみのリフォームでは、見た目はきれいでも、断熱性能が低いままの場合があります。こうした物件は、冬季の寒さが厳しく、暖房費が高額になるため、購入前に断熱対策の有無を確認することが重要です。
購入時の注意点とリスク管理
暖房費のシミュレーション（電気ヒーター式は10万円超/月）
電気ヒーター式暖房を採用している物件は、2023年1月で10万円超/月の暖房費がかかることがあります。
年間の暖房費をシミュレーションすると、11月〜3月の5ヶ月間で50万円以上になる可能性があります。これは、年間のランニングコストとして非常に大きな負担となるため、暖房方式の確認は必須です。
ホームインスペクション（住宅診断）の活用
中古住宅購入前には、ホームインスペクション（住宅診断）の実施が推奨されます。
ホームインスペクションとは、建物の劣化状況・欠陥の有無を専門家（建築士等）が調査するサービスです。外壁のヒビ割れ、構造材の腐食、断熱性能の不足など、目に見えないリスクを事前に把握できます。
費用は5〜10万円程度ですが、購入後の大規模修繕リスクを回避できるため、投資価値は高いといえます。
外壁のヒビ割れと構造材腐食のリスク
外壁のヒビ割れは、雨水が侵入し、構造材を腐食させるリスクがあります。
特にモルタル壁は、窓周りにヒビが入りやすく、札幌の寒暖差（冬季の凍結・融解の繰り返し）により劣化が進みやすい傾向にあります。外壁の劣化が進んでいる物件は、購入後に外壁塗装や張り替えなどの大規模修繕が必要になる可能性があるため、注意が必要です。
専門家（宅建士、建築士等）への相談
物件の状態は個別に異なるため、専門家（宅地建物取引士、建築士、ホームインスペクター等）への相談を推奨します。
特に寒冷地ならではのリスク（断熱性能不足、外壁劣化、暖房費高騰等）は、専門家の視点で判断することが重要です。不動産会社や建築事務所に相談し、物件の詳細な調査を依頼することで、購入後のトラブルを回避できます。
まとめ：札幌の中古戸建て購入の判断基準
札幌の中古戸建て価格は1,350万円〜1億5,000万円と幅広く、1000万円台の物件は西区・白石区・南区・清田区・豊平区などで見つかります。2024年、北海道の中古戸建て価格は前年比約3%上昇しており、2025年も札幌市内は価格安定・上昇が見込まれます。
寒冷地ならではの注意点として、暖房方式の確認（電気ヒーター式は10万円超/月、ヒートポンプ式は約半額）、断熱性能の重視、外壁の劣化チェック（モルタル壁のリスク）が重要です。リフォーム済み物件でも、断熱対策がされていない場合があるため、購入前のホームインスペクション（住宅診断）を推奨します。
専門家（宅地建物取引士、建築士等）への相談を通じて、物件の詳細な調査を行い、無理のない予算設定とリスク管理を心がけましょう。