さいたま市で戸建て購入を検討する際に知っておきたいこと
さいたま市で戸建て購入を検討している方の中には、「エリアごとの価格相場はどのくらい？」「新築と中古どちらを選ぶべき？」と悩まれる方も多いのではないでしょうか。
この記事では、さいたま市の戸建て市場の特徴、エリア別の価格相場（浦和区・大宮区・見沼区等）、新築・中古の選び方、購入時の注意点を、最新の市場データを元に解説します。
記事の情報は、複数の不動産ポータルサイトや業界の公開データを参照しており、初めてさいたま市で戸建て購入を検討する方でも、必要な情報を正確に把握できる内容となっています。
この記事のポイント
- さいたま市の新築一戸建て相場は3LDK・4LDKで約2,000～7,000万円、中古一戸建ての2023年平均売却額は5,063万円
- 浦和区・大宮区は坪単価130万円以上と高価格帯、見沼区・岩槻区は80万円程度と比較的手頃
- 大宮駅・浦和駅周辺は東京都心へのアクセスが良好（東京・新宿まで約30分）
- 購入に必要な年収は大宮区で約741万円、浦和区で約766万円が目安
- 耐震等級3や制震ダンパー搭載の物件を選ぶと地震に強い住宅が手に入る
さいたま市の戸建て市場の基礎知識｜特徴と相場の概要
さいたま市の魅力（東京都心へのアクセス、住環境）
さいたま市は埼玉県の県庁所在地であり、10区から構成される政令指定都市です。大宮駅から東京駅・新宿駅まで約30分、浦和駅から東京駅まで約30分と都心へのアクセスが良好で、通勤・通学に便利な立地です。
浦和区は「文教地区」として知られ、教育環境が整っているエリアとして、ファミリー層に人気があります。大宮区は商業施設が充実しており、買い物や娯楽に便利な環境です。
主要駅周辺は駅近物件が多く、交通アクセスを重視する方に適していますが、価格帯は高めです。一方、見沼区・岩槻区は比較的手頃な価格帯で、車利用を前提とした広めの土地が手に入りやすい特徴があります。
新築一戸建ての相場（3LDK・4LDKで2,000～7,000万円）
さいたま市の新築一戸建ての価格相場は、エリアや間取りにより大きく異なります。一般的な3LDK・4LDKの新築物件で約2,000～7,000万円の価格帯となっています。
主要エリアの新築平均価格（100㎡換算）は以下の通りです。
| エリア | 新築平均価格（100㎡） | 必要年収目安 |
|---|---|---|
| 大宮区 | 約5,110万円 | 約741万円 |
| 浦和区 | 約5,284万円 | 約766万円 |
| その他 | 約3,000～4,500万円 | 約500～700万円 |
2024年完成の新築物件が多数販売されており、築浅物件が主流となっています。
中古一戸建ての相場（2023年平均5,063万円）
中古一戸建ての売却相場は、2023年時点で平均5,063万円となっています。エリア別の坪単価は以下の通りです。
- 浦和区・中央区・大宮区: 坪単価130万円以上（高価格帯）
- 見沼区・岩槻区: 坪単価80万円程度（手頃な価格帯）
中古一戸建ての築年数分布を見ると、2019年データで築0〜6年が66%と、築浅物件が多いことが特徴です。中古物件でも築浅であれば、新築に近い状態で購入できる可能性があります。
なお、中古一戸建ての平均㎡単価は2013年から上昇傾向にあり、今後の価格動向には注意が必要です。
エリア別の価格相場と特徴｜浦和区・大宮区・見沼区の比較
浦和区の特徴と価格相場（平均5,284万円、文教地区）
浦和区は「文教地区」として知られ、学校や文化施設が多く、教育環境が整っている地域です。特に浦和区常盤周辺はファミリー層に人気があり、新築一戸建ての平均価格は約5,284万円（100㎡換算）となっています。
浦和区東岸町周辺は交通アクセスを重視する方におすすめのエリアです。浦和駅から東京駅まで約30分、新宿駅まで約35分とアクセスが良好で、通勤・通学に便利です。
浦和区で戸建て購入に必要な年収は約766万円が目安です。住宅ローンの借入額は一般的に年収の5～7倍程度が上限とされるため、資金計画をしっかり立てる必要があります。
大宮区の特徴と価格相場（平均5,110万円、交通利便性）
大宮区は大宮駅を中心に商業施設が充実しており、買い物や娯楽に便利なエリアです。大宮駅から東京駅・新宿駅まで約30分とアクセスが良好で、新幹線の停車駅でもあります。
新築一戸建ての平均価格は約5,110万円（100㎡換算）で、必要年収は約741万円が目安です。浦和区と比較すると若干価格が安く、交通利便性を重視しつつ価格を抑えたい方に適しています。
大宮駅周辺は駅近物件が多く、徒歩圏内で駅にアクセスできる物件が見つかりやすいのが特徴です。
その他エリアの特徴（見沼区・岩槻区は比較的手頃）
見沼区・岩槻区は、浦和区・大宮区と比較すると坪単価が80万円程度と比較的手頃な価格帯です。駅からの距離が遠い物件が多いため、車利用を前提とした生活スタイルに適しています。
広めの土地が手に入りやすく、庭付き一戸建てや駐車場付き物件を探している方におすすめです。価格相場は新築2LDKで約1,500～3,000万円、3LDK・4LDKで約2,500～4,500万円程度です。
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新築・中古の選び方と物件探しのポイント
新築のメリット・デメリット（築浅、設備が新しい）
新築一戸建てのメリットは以下の通りです。
- 築浅で設備が新しい: 最新の住宅設備（省エネ性能、耐震性能等）が標準装備
- 修繕費用が当面不要: 築年数が浅いため、大規模修繕の心配が少ない
- 住宅ローン控除が有利: 新築住宅の場合、住宅ローン控除の適用期間が長い（最長13年）
一方、デメリットは価格が高めであることです。同じエリアで比較すると、中古物件よりも数百万円～1,000万円以上高くなることが一般的です。
中古のメリット・デメリット（価格が手頃、立地選択肢が多い）
中古一戸建てのメリットは以下の通りです。
- 価格が手頃: 新築と比較して数百万円～1,000万円以上安く購入できる可能性がある
- 立地選択肢が多い: 駅近や人気エリアの物件が見つかりやすい
- 実物を確認できる: 新築と異なり、完成した状態を確認してから購入できる
一方、デメリットは築年数に応じた修繕費用を見込む必要があることです。特に築20年以上の物件は、設備の老朽化や耐震性能の確認が重要です。
さいたま市では2019年データで築0〜6年が66%と築浅物件が多いため、中古物件でも比較的新しい状態の物件が見つかりやすい環境です。
物件探しのポイント（交通アクセス、耐震性能、設備）
物件探しで重視すべきポイントは以下の通りです。
交通アクセス
駅近や主要道路にアクセスしやすい場所を選ぶと、東京都心へのアクセスが良好で通勤・通学に便利です。大宮駅・浦和駅周辺は交通利便性が高く、人気があります。
耐震性能
耐震等級3や制震ダンパー搭載の物件を選ぶと、繰り返す地震に強い住宅が手に入ります。耐震等級は建物の耐震性能を示す等級（1～3、3が最高で建築基準法の1.5倍の耐震力）です。
2024-2025年にかけて、耐震だけでなく「＋制震」という考えが広まっており、制震ダンパー搭載で揺れ幅を大幅に低減させる住宅が注目されています。
設備
4LDK＋WIC（ウォークインクローゼット）＋シューズクローク等の充実設備があると、収納力が高く、生活がしやすくなります。最近の新築物件では、省エネ性能（断熱性能、太陽光発電等）が標準装備されていることが多いため、長期的な光熱費削減につながります。
さいたま市で戸建て購入する際の注意点とリスク
エリアによる価格差（坪単価80万円～130万円以上）
さいたま市はエリアによって価格相場が大きく異なります。浦和区・中央区・大宮区は坪単価130万円以上と高価格帯、見沼区・岩槻区は坪単価80万円程度と比較的手頃です。
希望する立地やエリアにより、必要な予算が大きく変わるため、事前に複数の不動産サイト（SUUMO、アットホーム、LIFULL HOME'S等）で相場を比較してから購入を検討することを推奨します。
耐震性能の確認（耐震等級3、制震ダンパー）
中古一戸建てを購入する場合、耐震性能の確認が重要です。特に1981年以前に建築された物件は旧耐震基準で建てられている可能性があり、耐震診断や耐震補強工事が必要な場合があります。
新築物件であっても、耐震等級3や制震ダンパー搭載かどうかを確認することで、より地震に強い住宅を選ぶことができます。
必要年収の目安（大宮区741万円、浦和区766万円）
住宅ローンの借入額は一般的に年収の5～7倍程度が上限とされます。大宮区で約741万円、浦和区で約766万円が必要年収の目安です。
ただし、頭金や諸費用（物件価格の5～10%程度）も考慮した資金計画を立てる必要があります。物件価格5,000万円の場合、諸費用として約250～500万円が別途必要です。
諸費用の主な内訳は、仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税が上限）、登記費用、火災保険料、不動産取得税等です。
まとめ：さいたま市での戸建て購入を成功させるために
さいたま市の戸建て購入では、エリアごとの価格相場を把握し、予算に合った物件を選ぶことが重要です。浦和区・大宮区は交通利便性が高く人気がありますが、価格帯も高めです。一方、見沼区・岩槻区は比較的手頃な価格帯で、広めの土地が手に入りやすい特徴があります。
新築・中古のどちらを選ぶかは、予算や希望する立地、設備によって異なります。耐震性能や交通アクセスを確認し、長期的な視点で物件を選ぶことを推奨します。
物件の価格・条件は個別に異なるため、宅地建物取引士や不動産仲介業者等の専門家に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。