不動産鑑定評価基準とは？3つの評価手法と活用方法を解説

不動産鑑定評価基準とは（法的根拠と制定の経緯）

不動産取引や相続、融資などの場面で、「不動産鑑定評価基準」という言葉を見聞きすることがあります。不動産の適正価格を知りたい、または法的に正確な評価が必要な状況で、この基準が重要な役割を果たします。

この記事では、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準の仕組み、3つの評価手法、鑑定評価が必要な場面、仲介会社の査定との違いを解説します。専門用語を分かりやすく説明し、実務での活用方法を理解できるようになります。

この記事のポイント

不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士が評価を行う際の統一的基準（1964年制定、国土交通省が管理）
総論（全般的実務指針）と各論（物件種別ごとの指針）で構成されている
原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの評価手法を物件に応じて使い分ける
公共用地取得、相続税評価、不動産証券化、減損会計などで鑑定評価が必要
鑑定評価は国家資格者による法的根拠のある評価、査定は仲介会社による売却予想価格の提示

(1) 不動産鑑定評価基準の定義（不動産鑑定士の統一的基準）

不動産鑑定評価基準とは、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際の統一的な基準です。

不動産鑑定評価とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額として表示することです。この評価は、売買や相続、融資など多様な場面で、公正で信頼性の高い価格判断の根拠となります。

(2) 法的根拠（不動産の鑑定評価に関する法律、1963年法律第152号）

不動産鑑定評価基準は、「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭和38年法律第152号）に基づいて定められています。

この法律により、不動産鑑定士は国家資格者として位置づけられ、鑑定評価の信頼性と公正性が担保されています。

(3) 制定と改正の経緯（1964年制定、2002年全部改正、2014年最終改正）

不動産鑑定評価基準の歴史は以下の通りです。

年	内容
1964年（昭和39年）	3つの基準が制定（宅地・建物・その他）
1969年（昭和44年）	3つの基準を統合し、「不動産鑑定評価基準」として一本化
2002年（平成14年）	全部改正（総論と各論の構成に変更）
2014年（平成26年）	最終改正（依頼者・提出先・利害関係者の確認を追加、報告書記載事項を拡充）

（出典: 国土交通省「不動産鑑定評価基準等：過去に制定・改正したもの」）

2014年以降、大きな改正は行われていませんが、最新の市場動向や税制改正を踏まえた評価が求められます。

不動産鑑定評価基準の構成（総論と各論）

不動産鑑定評価基準は、総論と各論の2つで構成されています。

(1) 総論（全般的な実務指針）

総論は、不動産鑑定評価全般にわたる実務指針です。以下の内容を規定しています。

鑑定評価の原則: 客観性、公正性、透明性の確保
価格形成要因の分析: 一般的要因（経済・社会）、地域的要因（地域特性）、個別的要因（物件固有）の3つに分類
評価手法の選択: 原価法、取引事例比較法、収益還元法の適切な組み合わせ
評価の手順: 基本事項の確定、対象不動産の確認、価格形成要因の分析、評価手法の適用、鑑定評価額の決定
報告書の作成: 評価結果の記載事項と形式

(2) 各論（物件種別ごとの具体的指針）

各論は、不動産の種別及び類型に応じた評価手法等の具体的な指針です。

宅地: 住宅地、商業地、工業地など用途別の評価方法
建物及びその敷地: マンション、オフィスビル、商業施設など建物種別ごとの評価方法
農地: 農業用地の評価方法
林地: 森林の評価方法
その他: 特殊な不動産（鉱山、温泉権等）の評価方法

（出典: 国土交通省「不動産鑑定評価基準（PDF）」）

(3) 運用上の留意事項

不動産鑑定評価基準には、「運用上の留意事項」が付記されており、評価実務で注意すべき点が示されています。

依頼者・提出先・利害関係者の確認
評価条件の明確化
市場動向の把握と反映

3つの評価手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）

不動産鑑定評価では、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つの手法を、物件の特性に応じて使い分けます。

(1) 原価法（積算価格）：再調達原価から減価修正

原価法とは、対象不動産の再調達原価（同じ不動産を再度取得する場合の原価）を算定し、物理的・機能的・経済的な減価修正を加えて評価する方法です。

適用対象: 建物、造成地など、再調達が可能な不動産

計算式:

積算価格 = 再調達原価 - 減価修正

減価修正の種類:

物理的減価: 老朽化による価値減少
機能的減価: 陳腐化による価値減少（設備の旧式化等）
経済的減価: 市場環境の変化による価値減少

（出典: 日本不動産研究所「不動産鑑定評価の基礎知識」）

(2) 取引事例比較法（比準価格）：類似不動産の取引事例を比較

取引事例比較法とは、類似不動産の取引事例を収集し、事情補正・時点修正を行い、地域要因と個別要因を比較考量して評価する方法です。

適用対象: 市場性のある不動産（住宅地、マンション、商業地等）

評価の流れ:

類似不動産の取引事例を収集
事情補正（特殊な事情による価格の修正）
時点修正（取引時点と評価時点の価格変動を修正）
地域要因の比較（地域特性の違いを修正）
個別要因の比較（物件固有の違いを修正）

(3) 収益還元法（収益価格）：将来の純収益を現在価値に還元

収益還元法とは、賃貸ビルなど収益用不動産の将来の純収益（賃料収入 - 経費）を、還元利回りで現在価値に還元して評価する方法です。

適用対象: 賃貸マンション、オフィスビル、商業施設など収益用不動産

2つの手法:

手法	内容
直接還元法	1年間の純収益を還元利回りで割って評価
DCF法	将来の各年の純収益を現在価値に割り引いて合計

計算式（直接還元法）:

収益価格 = 年間純収益 ÷ 還元利回り

例: 年間純収益500万円、還元利回り5%の場合

500万円 ÷ 5% = 1億円

不動産鑑定評価が必要な場面と活用方法

不動産鑑定評価は、売買時の価格判断だけでなく、以下のような多様な場面で必要とされます。

(1) 公共用地取得の補償額算定

道路建設や都市再開発などで公共用地を取得する際、地権者への補償額を算定するために不動産鑑定評価が必要です。

公平で客観的な評価により、適正な補償額が決定されます。

(2) 相続税評価・離婚時の財産分与

相続税評価:

相続税の申告時、不動産の評価額を正確に算定するために鑑定評価を活用
税務署への説明資料として鑑定評価書を提出

離婚時の財産分与:

夫婦で所有する不動産の価値を公正に評価し、財産分与額を決定
裁判での証拠資料として活用

(3) 不動産証券化・減損会計・現物出資の財産評価

不動産証券化:

REIT（不動産投資信託）など、不動産を証券化する際の価値評価

減損会計:

企業が保有する不動産の帳簿価額が時価を大きく下回る場合、減損損失を計上するために時価評価が必要

現物出資の財産評価:

不動産を出資して会社を設立する際、出資財産の評価額を算定

（出典: 日本不動産研究所「不動産鑑定評価の基礎知識」）

不動産鑑定評価と仲介会社の査定の違い

不動産の価格を知る方法には、「不動産鑑定評価」と「仲介会社の査定」の2つがあります。両者には明確な違いがあります。

(1) 鑑定評価：国家資格者による法的根拠のある評価

不動産鑑定評価:

実施者: 国家資格を持つ不動産鑑定士
法的根拠: 不動産の鑑定評価に関する法律に基づく
評価基準: 不動産鑑定評価基準に従って評価
目的: 公正で客観的な経済価値の判定
費用: 数十万円～（物件の規模・複雑さにより異なる）
期間: 2週間～1ヶ月程度

(2) 査定：仲介会社による売却予想価格の提示

仲介会社の査定:

実施者: 不動産仲介会社の営業担当者
法的根拠: なし
評価基準: 会社独自の基準、過去の取引事例等を参考
目的: 売却予想価格の提示（売却活動の参考資料）
費用: 無料（仲介契約を前提とする場合が多い）
期間: 即日～数日

(3) 費用・時間・目的に応じた使い分け

項目	不動産鑑定評価	仲介会社の査定
法的根拠	あり	なし
費用	有料（数十万円～）	無料
期間	2週間～1ヶ月	即日～数日
適用場面	相続税評価、訴訟、証券化等	売却活動の参考

使い分けの目安:

法的根拠が必要な場面（相続税申告、訴訟、証券化等）→ 不動産鑑定評価
売却活動の参考（売却予想価格を知りたい）→ 仲介会社の査定

まとめ：不動産鑑定評価の活用と専門家への相談

不動産鑑定評価基準は、不動産鑑定士が評価を行う際の統一的基準で、1964年に制定され、国土交通省が管理しています。総論（全般的実務指針）と各論（物件種別ごとの指針）で構成され、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つの手法を物件に応じて使い分けます。

不動産鑑定評価は、公共用地取得、相続税評価、離婚時の財産分与、不動産証券化、減損会計など、法的根拠のある評価が求められる場面で活用されます。一方、仲介会社の査定は売却活動の参考として利用されますが、法的根拠はありません。

不動産の評価は専門性が高く、評価手法の選択や前提条件により評価額が変動する可能性があります。目的に応じて、不動産鑑定士や不動産仲介会社に相談しながら、適切な評価方法を選択することが重要です。

不動産鑑定評価基準とは？価格査定との違いと実務での活用方法