なぜ大津市の中古マンションが注目されるのか
大津市で中古マンション購入を検討する際、「適正な価格はいくらなのか」「どのエリアを選べば良いのか」「中古マンションの注意点は何か」と悩む方は少なくありません。
大津市は滋賀県の県庁所在地で琵琶湖に面し、京都へのアクセスが良好なことから、京都勤務者にも人気のエリアです。中古マンションは新築に比べて価格が抑えられ、駅近の利便性の高いエリアでも選択肢が豊富です。この記事では、大津市の中古マンション価格相場、人気エリアの特徴、購入時の注意点を、複数の不動産ポータルサイトの情報を元に解説します。
初めて中古マンションを購入する方でも、価格相場とエリア特性を把握し、納得のいく物件選びができるようになります。
この記事のポイント
- JR琵琶湖線大津駅から京都駅まで約9分と、京都へのアクセスが良好で通勤利便性が高い
- 2LDKは約1,000万〜4,500万円、3LDK・4LDKも約1,000万〜4,500万円と価格帯が幅広く、予算に応じた選択肢が豊富
- JR大津京駅（滋賀県内人気1位）、JR堅田駅（人気2位）がタワーマンション・住宅街として人気
- 耐震性、管理状態、修繕積立金、大規模修繕履歴、ハザードマップでの洪水リスク確認が必須
(1) 京都へのアクセス
JR琵琶湖線大津駅から京都駅まで約9分と、京都へのアクセスが非常に良好です。JR大津京駅、JR堅田駅も京都方面への通勤に便利で、京都勤務者のベッドタウンとして人気があります。
(2) 琵琶湖に面する住環境
大津市は琵琶湖に面しており、湖岸沿いには公園やレジャー施設が整備されています。自然環境に恵まれた住環境が魅力です。
(3) 人口34万人超の県庁所在地
大津市は人口34万人を超える滋賀県の県庁所在地で、官公庁・医療施設・商業施設が充実しています。生活インフラが整っており、安定した住環境が期待できます。
大津市の中古マンション価格相場
(1) 2LDKの価格帯
大津市の中古マンション（2LDK）の価格帯は約1,000万〜4,500万円です。築年数、立地、設備により大きく変動します。
(2) 3LDK・4LDKの価格帯
3LDK・4LDKも約1,000万〜4,500万円と価格帯が幅広く、予算に応じた選択肢が豊富です。
(3) 築年数による価格差
具体的な物件例:
| 築年数 | 間取り | 面積 | 価格 |
|---|---|---|---|
| 1985年築 | 3LDK | 72.8㎡ | 1,880万円 |
| 1998年築 | 3LDK | 77.73㎡ | 2,380万円 |
| 2023年築 | 2LDK | 63㎡ | 3,880万円 |
築浅物件（築10年以内）は価格が高い傾向にありますが、設備が新しく、管理状態も良好な場合が多いため、長期的なコストパフォーマンスが期待できます。
(4) 最新の物件掲載状況
2025年10月時点で、SUUMOには大津市の中古マンションが371件、ニフティ不動産には約366件掲載されています。選択肢が豊富で、複数の不動産ポータルサイトで比較検討することで、相場観を掴めます。
人気エリアと駅別の特徴
(1) JR大津京駅
JR大津京駅は滋賀県内で人気1位の駅で、タワーマンション等の物件が充実しています。京都へのアクセスが良好で、駅周辺に商業施設も多く、生活利便性が高いエリアです。
(2) JR堅田駅
JR堅田駅は人気2位で、静かな住宅街が広がっています。ファミリー層に人気があり、落ち着いた住環境が魅力です。
(3) JR琵琶湖線大津駅
JR琵琶湖線大津駅周辺は、官公庁・商業施設が充実しており、夫婦・二人暮らし向けのエリアとして推奨されます。京都へのアクセスが約9分と非常に良好です。
(4) 琵琶湖周辺エリアの特徴と注意点
琵琶湖周辺エリアは自然環境に恵まれていますが、湖岸近くの物件は湿気対策や洪水リスク（ハザードマップ確認）が必要です。ハザードマップは大津市の公式サイトで確認できます。
中古マンション選びのチェックポイント
(1) 耐震性
1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に適合しており、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない設計です。1981年5月以前の建物は旧耐震基準であり、耐震性が低い可能性があるため、耐震診断・耐震補強の履歴を確認することが重要です。
(2) 管理状態と修繕積立金
管理状態が良好なマンションは、共用部分の清掃・メンテナンスが行き届いており、資産価値が保たれやすくなります。修繕積立金が適正に積み立てられているか、管理費・修繕積立金の滞納がないかを確認してください。
(3) 大規模修繕履歴の確認
マンションは一般的に12〜15年周期で大規模修繕（外壁塗装、屋上防水、配管交換等）を行います。過去の大規模修繕履歴と次回の修繕計画を確認し、修繕積立金が十分に積み立てられているかチェックしてください。
(4) リフォーム済み物件の検討
リフォーム済み物件は、売主または不動産会社が内装等をリフォームした状態で販売される物件です。入居後すぐに快適に住める一方、リフォーム費用が価格に上乗せされているため、自分でリフォームする場合と総合的なコストを比較検討することが重要です。
(5) ハザードマップでの洪水リスク確認
大津市は琵琶湖に近いエリアもあるため、湖岸近くの物件は洪水リスクを確認する必要があります。大津市の公式サイトでハザードマップを確認し、過去の浸水履歴や避難場所を把握してください。
購入の流れと注意点
(1) 複数の不動産ポータルサイトでの比較検討
SUUMO、HOME'S、三井のリハウス等、複数の不動産ポータルサイトで物件を比較検討することで、相場観を掴めます。間取り、価格、駅徒歩距離等で絞り込み検索を活用してください。
(2) 現地訪問と周辺環境の確認
気になる物件が見つかったら、現地を最低2回、時間帯や天候を変えて訪問することが推奨されます。
確認すべき項目:
- 周辺環境（騒音、日当たり、風通し）
- 共用部分の管理状態（清掃状況、設備の老朽化）
- 駐車場・駐輪場の状況
- スーパー・コンビニ・医療施設へのアクセス
(3) 重要事項説明の確認
重要事項説明は、宅地建物取引士が契約前に行う法定の説明義務です。以下の内容が含まれます。
- 物件の権利関係（所有権、抵当権の有無）
- 法的制限（用途地域、建ぺい率、容積率）
- 設備・インフラの状況
- 管理規約、使用細則（ペット飼育可否、楽器演奏可否等）
契約前に十分な時間をかけて確認し、不明点は書面で確認することが重要です。
(4) 専門家への相談
不動産購入は個人の資金状況・家族構成・ライフプランにより最適解が異なるため、専門家（宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー等）への相談を推奨します。住宅ローンの選び方、税金（不動産取得税、固定資産税等）の試算、将来の資金計画を含めて総合的に判断してください。
まとめ：大津市での中古マンション選びのポイント
大津市の中古マンション購入では、価格相場を正確に把握し、エリアごとの特性を理解した上で、慎重に選ぶことが重要です。
2LDKは約1,000万〜4,500万円、3LDK・4LDKも約1,000万〜4,500万円と価格帯が幅広く、予算に応じた選択肢が豊富です。JR大津京駅（滋賀県内人気1位）、JR堅田駅（人気2位）、JR琵琶湖線大津駅（京都へ約9分）がアクセスと生活利便性で人気があります。
中古マンション選びでは、耐震性（1981年以降の新耐震基準か）、管理状態、修繕積立金、大規模修繕履歴、ハザードマップでの洪水リスク確認が必須です。複数の不動産ポータルサイトで比較検討し、現地を複数回訪問し、重要事項説明を十分に確認してください。
不動産購入は専門家（宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー等）への相談を推奨します。信頼できる専門家と相談しながら、納得のいく中古マンション選びを進めましょう。