温泉付マンションが注目される理由
温泉付マンションは、毎日自宅で温泉を楽しめる贅沢な住まいです。「温泉権はいくらかかるのか」「維持費は高いのか」「将来的にリスクはないか」と不安に感じる方も多いでしょう。
この記事では、温泉付マンションの種類（共用浴場・専有部温泉）、温泉権の費用、管理費・修繕積立金の実態、購入時の注意点を詳しく解説します。初めて温泉付マンションを検討する方でも、費用とリスクを正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 温泉付マンションには共用浴場タイプと専有部温泉タイプがあり、ライフスタイルに応じて選択できる
- 温泉権の取得費用は150～300万円、更新料は約50万円（10年毎）、月額使用料は約2万円が相場
- 管理費・修繕積立金は温泉設備のメンテナンス費用が上乗せされ、通常のマンションより高額
- 温泉成分が配管を詰まらせるリスクや、温泉の枯渇リスクを事前に確認する必要がある
- 賃貸で試してから購入を検討することで、リスクを抑えられる
リモートワーク普及で毎日リゾート気分
リモートワークの普及により、毎日リゾート気分を味わえる温泉付マンションへの関心が高まっています。自宅で仕事をしながら、気分転換に温泉に入れる環境は、多くの人にとって魅力的です。
温泉のメリット（健康効果・疲労回復）
温泉には以下の健康効果があります。
- 疲労回復: 温泉の温熱効果で血行が促進され、疲労物質が排出される
- デトックス: 発汗により体内の老廃物が排出される
- リラックス効果: 温泉の成分（ミネラル等）により、心身がリラックスする
温泉付きマンションの需要動向（2024年）
2024年12月の調査によると、リモートワーク普及を背景に温泉付きマンションへの関心が高まっています。熱海・伊豆、箱根、札幌などの温泉地で中古物件が多数流通しており、選択肢が増えています。
温泉付マンションの種類（共用浴場・専有部温泉）
温泉付マンションには、共用浴場タイプと専有部温泉タイプの2種類があります。
共用浴場タイプの特徴とメリット・デメリット
共用浴場タイプは、マンション内の共用施設として設置された温泉大浴場です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 利用時間 | 決まった時間帯のみ（例: 15:00-23:00） |
| 利用方法 | 他の住民と共用 |
| メンテナンス | 管理組合が実施（管理費・修繕積立金から支出） |
| メリット | 大浴場で広々とした温泉を楽しめる、メンテナンスの手間がない |
| デメリット | 利用時間が限定される、他の住民と共用するためプライバシーが低い |
専有部温泉タイプの特徴とメリット・デメリット
専有部温泉タイプは、各住戸に専用の温泉設備が設置されているタイプです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 利用時間 | 24時間いつでも利用可能 |
| 利用方法 | 家族だけでプライベート利用 |
| メンテナンス | オーナーが自己負担で実施 |
| メリット | 24時間利用可能、プライバシーが高い、家族だけで楽しめる |
| デメリット | メンテナンス費用が自己負担、配管の詰まりリスクを自分で管理 |
ライフスタイルに応じた選び方
以下の基準でタイプを選びましょう。
- 共用浴場タイプが向いている人: メンテナンスの手間を避けたい、大浴場でゆったり楽しみたい
- 専有部温泉タイプが向いている人: 24時間いつでも利用したい、家族だけでプライベートに楽しみたい
購入前に「貸せるのか」「何人まで利用可能か」「家族以外も使えるか」などの利用規約を確認することが重要です。
温泉権と維持費用の実態
温泉付マンション特有の費用として、温泉権と維持費用があります。
温泉権とは（取得費用・更新料・月額使用料）
温泉権は、温泉を利用する権利です。費用は以下の通りです。
| 項目 | 費用相場 | 備考 |
|---|---|---|
| 新規取得費用 | 150～300万円 | 物件や温泉地により異なる |
| 更新料 | 約50万円 | 10年毎に発生 |
| 月額使用料 | 約2万円 | 毎月の固定費 |
重要なポイント:
- 所有権の確認: 温泉権の所有者がマンション管理組合か外部温泉事業者かで、将来的な運営や費用負担が変わる可能性があります。購入前に必ず確認しましょう。
管理費・修繕積立金の内訳（通常のマンションより高額）
リゾートマンションは、温泉・プール等の豪華な共用施設を併設しているため、管理費・修繕積立金は通常のマンションより高額です。
- 管理費: 月2-4万円（温泉設備の清掃・管理人人件費等が上乗せ）
- 修繕積立金: 月2-4万円（温泉設備の大規模修繕に備えた積立）
- 温泉使用料: 月約2万円
合計: 月6-10万円程度
購入前に管理費・修繕積立金の妥当性を必ず確認しましょう。
温泉設備のメンテナンス費用（ボイラー・配管等）
温泉には様々な成分が含まれており、環境によっては硬化して配管を詰まらせます。メンテナンス費用は通常の配管より高額です。
- 配管工事費用: 数十万円～数百万円（詰まりの程度による）
- ボイラー・循環装置の交換: 数十万円～100万円超（10-15年毎）
- ポンプの交換: 数十万円（故障時）
専有部温泉の場合、これらの費用はオーナーが自己負担で支払う必要があります。
長期保有のコストシミュレーション
10年間保有した場合の費用シミュレーションを示します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 購入価格 | 3,000万円（仮定） |
| 温泉権取得費用 | 200万円 |
| 管理費・修繕積立金（月8万円×120ヶ月） | 960万円 |
| 温泉権更新料（10年後） | 50万円 |
| 配管工事等（10年で2回） | 100万円 |
| 合計 | 4,310万円 |
10年間で購入価格の約1.4倍のコストがかかる計算です。
温泉付マンション購入時の注意点とリスク
温泉付マンションには、通常のマンションにはない特有のリスクがあります。
温泉権の所有者確認（管理組合か外部事業者か）
温泉権の所有者がマンション管理組合にある場合と、外部温泉事業者にある場合があります。
- 管理組合所有: 将来的な運営変更のリスクが低い
- 外部事業者所有: 事業者の経営状況により、費用負担が変わる可能性がある
購入前に契約書で確認しましょう。
配管のメンテナンス問題（温泉成分による詰まり）
温泉成分（ミネラル等）が配管内で硬化し、詰まりを引き起こすことがあります。
- 詰まりのリスク: 温泉成分が多い泉質ほど詰まりやすい
- メンテナンス頻度: 通常のマンションより高頻度（年1-2回の清掃が必要なケースも）
- 費用: 詰まりの程度により数十万円～数百万円
購入前に、過去のメンテナンス履歴を確認しましょう。
温泉の枯渇リスク（水量・温度・泉質の変化）
自然の温泉は、以下の理由で枯渇する可能性があります。
- 地質変化: 地震等により源泉の地質が変化し、水量・温度が低下
- 過剰採取: 周辺の温泉施設による過剰な採取で源泉が枯渇
- 泉質の変化: 時間経過により泉質が変化し、温泉としての効果が低下
購入前に源泉の状態や引湯契約の内容を確認し、将来的なリスクを把握しましょう。
資産価値の変動リスク（購入価格と買取価格の差）
温泉付マンションは、維持費・修繕費の高さから資産価値が大幅に下落するケースがあります。
実例:
- 購入価格: 100万円
- 買取価格: 8万円（購入から数年後）
購入価格が安くても、維持費が高額なため、売却時に大きく値下がりする可能性があります。
購入前に確認すべき事項（利用規約・契約内容）
購入前に以下を確認しましょう。
- 利用規約: 「貸せるのか」「何人まで利用可能か」「家族以外も使えるか」
- 温泉権の所有者: 管理組合か外部事業者か
- 管理費・修繕積立金の妥当性: 過去の推移と将来の見通し
- 過去のメンテナンス履歴: 配管工事の頻度・費用
- 源泉の状態: 水量・温度・泉質の変化リスク
人気エリアと価格相場
温泉付マンションは、全国の温泉地で販売・賃貸されています。
熱海・伊豆エリアの温泉付きマンション
熱海・伊豆は東京からアクセスが良く、人気のエリアです。
- 価格相場: 中古物件で1,000万円～3,000万円（広さ・築年数による）
- 特徴: 海と温泉を両方楽しめる、リゾート感が強い
箱根エリアの温泉付きマンション
箱根は老舗温泉地で、高級リゾートマンションが多いエリアです。
- 価格相場: 中古物件で2,000万円～5,000万円（広さ・築年数による）
- 特徴: 高級感があり、静かな環境
その他の温泉地（札幌等）
札幌などの温泉地でも、温泉付マンションが流通しています。
- 価格相場: 中古物件で500万円～2,000万円（広さ・築年数による）
- 特徴: 北海道の自然を楽しめる、都市部よりも安価
賃貸で試してから購入する方法
温泉付マンションは賃貸物件もあります。まずは賃貸で試してから購入を検討する方法もあります。
- 賃料相場: 月10万円～30万円（エリア・広さによる）
- メリット: 実際の維持費や生活環境を体験してから判断できる
- デメリット: 賃料が発生するため、長期間試すとコストがかさむ
まとめ：温泉付マンション購入のポイント
温泉付マンション購入には、温泉権（取得費用150～300万円、更新料約50万円、月額使用料約2万円）、管理費・修繕積立金（月6-10万円程度）など、通常のマンションより高額な費用がかかります。
温泉成分による配管の詰まりリスク、温泉の枯渇リスク、資産価値の変動リスクを事前に確認し、購入前に専門家（不動産業者、管理士等）に相談しましょう。
賃貸で試してから購入を検討することで、リスクを抑えながら、自分に合った物件を選ぶことができます。