大井町の新築マンション市場とは
東京都品川区の大井町エリアで新築マンションの購入を検討する際、「価格相場はどのくらいか」「住環境や資産価値はどうなのか」と疑問に感じる方は多いでしょう。
この記事では、大井町の新築マンション価格相場、住環境の特徴、再開発による資産価値の見通しを、SUUMOやイエシル、At Homeタウンライブラリーの調査データを元に解説します。
初めて不動産を購入する方でも、大井町の新築マンション事情を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 大井町の新築マンション価格は2LDKで4,000万円〜9,000万円、3LDKで6,000万円〜9,500万円
- 3路線利用可能（JR京浜東北線、東急大井町線、りんかい線）で品川まで3分、東京まで17分の都心アクセス
- マンション価格は過去3年で25%上昇しており、中期的な資産価値の上昇実績がある
- 大型商業施設充実（アトレ、阪急、ヤマダ電機、イトーヨーカドー）で生活利便性が高い
- 大井町駅西側で再開発プロジェクト進行中で、さらなる利便性向上が期待できる
1. 大井町エリアの特徴と魅力
(1) 立地と交通アクセス（3路線利用可能）
大井町は東京都品川区に位置し、JR京浜東北線、東急大井町線、りんかい線の3路線が利用できる交通の要所です。
SUUMOによると、以下の路線が利用可能です。
| 路線 | 主要駅へのアクセス |
|---|---|
| JR京浜東北線 | 品川駅3分、東京駅17分、横浜駅20分 |
| 東急大井町線 | 自由が丘駅8分、二子玉川駅15分 |
| りんかい線 | 天王洲アイル駅2分、新木場駅14分 |
複数路線が利用できるため、通勤・通学の選択肢が広い点が魅力です。
(2) 品川まで3分、東京まで17分の利便性
At Homeタウンライブラリーによると、品川駅まで3分、東京駅まで17分と都心アクセスが良好です。
品川駅は新幹線停車駅でもあるため、出張や旅行の際にも便利です。渋谷・新宿方面へも30分圏内でアクセスできます。
(3) 都会と下町の調和した雰囲気
大井町は、駅周辺の商業施設が充実する一方、駅から少し離れると下町情緒が残る住宅街が広がっています。
林氏のnoteでは、「現代の利便性と昭和のノスタルジックな雰囲気が調和している」と評価されています。
2. 大井町の新築・中古マンション価格相場
(1) 新築マンション相場（2LDK 4,000万円〜9,000万円、3LDK 6,000万円〜9,500万円）
SUUMOによると、大井町駅周辺の新築マンション価格帯は以下の通りです（2024年時点）。
| 間取り | 価格帯 |
|---|---|
| 2LDK | 4,000万円〜9,000万円 |
| 3LDK | 6,000万円〜9,500万円 |
REIT FINDの調査では、2024年時点で新築・築1年未満の高級マンションが15棟168室供給されており、新築マンション市場は活発です。
代表的な新築プロジェクトとして、オープンハウスのイノバス大井町などがあります。
(2) 中古マンション相場（単身向け2,362万円、ファミリー向け5,227万円）
イエシルによると、大井町駅の中古マンション相場は以下の通りです（725棟のデータ）。
| 用途 | 間取り | 平均価格 |
|---|---|---|
| 単身向け | 1K-1LDK | 2,362万円 |
| ファミリー向け | 3K-3LDK | 5,227万円 |
SUUMOでは、中古マンション102件が掲載されており（2024年時点）、以下の価格帯が多く見られます。
| 間取り | 価格帯 | 用途 |
|---|---|---|
| 2LDK | 3,500万円〜10,500万円 | カップル向け |
| 3-4LDK | 3,000万円〜6,500万円 | ファミリー向け |
(3) 価格推移（3年で25%上昇）
イエシルの調査によると、大井町駅のマンション価格は過去3年で坪単価が25%上昇しています。
中期的な資産価値の上昇実績がありますが、急激な上昇後のため、今後の上昇余地は限定的な可能性もあります。購入前に最新動向の確認を推奨します。
3. 大井町の住環境と生活利便性
(1) 商業施設（アトレ、阪急、ヤマダ電機、イトーヨーカドー）
林氏のnoteによると、大井町駅周辺には以下の大型商業施設があります。
- アトレ大井町: JR大井町駅直結の商業施設
- 阪急大井町ガーデン: 食品・ファッション・雑貨が充実
- ヤマダ電機: 家電量販店
- イトーヨーカドー: 食品・日用品が揃うスーパー
駅周辺で買い物が完結するため、生活利便性が高い点が魅力です。
(2) 教育環境・公園・医療施設
品川区内には小学校・中学校が多数あり、教育環境も充実しています。駅周辺には公園も点在しており、子育て世帯にとっても住みやすい環境です。
医療施設も駅周辺に多数あり、総合病院へのアクセスも良好です。
(3) 治安と安全性（自転車盗難に注意）
At Homeタウンライブラリーによると、大井町は凶悪犯罪が少ないエリアですが、自転車盗難が多い点に注意が必要です。
自転車を利用する場合は、防犯対策（鍵の二重ロック、屋内駐輪場の利用等）を推奨します。
(4) 住みやすさ評価（約70%が住みやすいと評価）
林氏のnoteによると、約70%の人が大井町を「住みやすい」と評価しています。
交通利便性、商業施設の充実、都会と下町の調和した雰囲気が高評価の理由です。
4. 再開発プロジェクトと資産価値の見通し
(1) 大井町駅西側の再開発（高層住宅棟）
大井町駅西側では、大規模な再開発プロジェクトが進行中です。高層住宅棟の建設が予定されており、街の景観や利便性が向上する見込みです。
近鉄不動産のローレルコート大井町などのプロジェクトが進行中です。
(2) 再開発による街の変化と利便性向上
再開発により、以下の変化が期待されます。
- 商業施設のさらなる充実
- 公共スペース（広場、公園等）の整備
- 歩行者動線の改善
街の利便性が向上することで、エリア全体の魅力が高まる可能性があります。
(3) 資産価値の見通し（3年で25%上昇の実績）
過去3年で25%上昇しており、中期的な資産価値の上昇実績があります。再開発プロジェクトの進行により、さらなる利便性向上が期待できます。
ただし、急激な上昇後のため、今後の上昇余地は限定的な可能性もあります。市場環境により変動する可能性があるため、購入前に最新動向の確認を推奨します。
(4) 今後の上昇余地と注意点
東京23区内では中価格帯ですが、沿線内では高めの価格帯です。再開発による利便性向上が期待できる一方、工事期間中の騒音や街の変化にも注意が必要です。
5. 新築マンション購入時のチェックポイント
(1) 再開発エリアの確認（騒音・工事期間）
再開発プロジェクトが進行中のため、以下の点を確認してください。
- 工事期間: 再開発の完成予定時期
- 騒音: 工事中の騒音レベル
- 工事車両: 工事車両の通行ルート
現地確認の際に、再開発の影響を確認することを推奨します。
(2) 駅距離と周辺環境
大井町駅から徒歩何分かを確認し、駅からの動線（上り坂・平坦等）も確認してください。駅周辺は商業施設が充実していますが、駅から離れると住宅街が広がります。
ライフスタイルに合った立地を選択してください。
(3) 住宅ローン控除と税制優遇
新築マンション購入時は、住宅ローン控除や税制優遇を活用できる場合があります。
- 住宅ローン控除: 年末ローン残高の0.7%を最大13年間控除（2025年時点）
- 不動産取得税の軽減: 新築住宅の場合、最大1,200万円控除
詳細は税理士や宅地建物取引士にご相談ください。
(4) 諸費用と資金計画
新築マンション購入時は、物件価格以外に以下の諸費用が必要です。
| 項目 | 目安額 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3% |
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
| 登記費用 | 5万円〜10万円 |
| 火災保険 | 10年一括で20万円〜30万円 |
諸費用は物件価格の5-10%が目安です。自己資金で用意する必要があるため、資金計画を立てる際は諸費用も含めて検討してください。
6. まとめ：大井町での新築マンション選び
大井町の新築マンション価格は、2LDKで4,000万円〜9,000万円、3LDKで6,000万円〜9,500万円が相場です。3路線利用可能で品川まで3分、東京まで17分の都心アクセスが魅力です。
マンション価格は過去3年で25%上昇しており、中期的な資産価値の上昇実績があります。大井町駅西側で再開発プロジェクトが進行中で、さらなる利便性向上が期待できます。
新築マンション購入時は、再開発エリアの確認（騒音・工事期間）、駅距離と周辺環境、住宅ローン控除と税制優遇、諸費用と資金計画を確認し、信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。