大垣市で土地購入を検討する方へ
大垣市（岐阜県）での土地購入を検討する際、「価格相場はいくらか」「どのエリアが人気か」「名古屋への通勤は可能か」と気になる方は少なくありません。大垣市は岐阜県内では比較的手頃な価格帯で、名古屋へのアクセスも良好なため、注文住宅を建てる土地としても人気があります。
この記事では、大垣市の土地価格相場、人気エリアの特徴、交通アクセス、購入時のポイントを、公的統計データとともに解説します。大垣市での土地購入を検討している方が、適切なエリア選びと無理のない資金計画を立てるための参考にしてください。
この記事のポイント
- 大垣市の土地は坪単価平均15万円で、岐阜県内では比較的手頃な価格帯
- 公示地価は約20.2万円/坪だが、実際の取引価格は約14.9万円/坪と約5万円/坪の乖離がある
- 2024年の平均取引価格は1,867万円（前年比+15.9%上昇）
- 大垣駅から名古屋駅までJR東海道本線で約30分とアクセス良好
- 用途地域・建築制限を事前に確認することで、希望の建物が建てられるか判断できる
(1) 大垣市の土地市場の現状
大垣市の土地市場は、公示地価は微減傾向にあるものの、実際の取引価格は上昇傾向にあります。土地代データによると、2023年公示地価は平均61,218円/㎡（約202,375円/坪）で前年比-0.58%下落していますが、実際の取引価格は平均45,079円/㎡（約149,022円/坪）です。
SUUMOによると、2024年の平均取引価格は1,867万円（前年比+15.9%上昇）と、取引価格は上昇中です。公示地価と実際の取引価格には約5万円/坪の乖離があるため、最新の市場動向を複数の情報源で確認することが重要です。
(2) 本記事で分かること
本記事では、以下の内容を解説します。
- 大垣市の概要と魅力（人口動向、名古屋へのアクセス、子育て環境）
- 土地価格相場（公示地価、実勢価格、坪単価の目安）
- 人気エリア比較（大垣駅周辺、荒尾駅周辺、美濃赤坂駅周辺等）
- 土地購入時のポイント（用途地域、建築条件、諸費用の目安）
大垣市の概要と魅力
(1) 大垣市の基本情報と人口動向
大垣市は岐阜県西濃地域の中心都市で、人口約15.7万人（2024年時点）の中核市です。大垣市公式サイトによると、製造業が盛んで、特に化学・繊維産業が発展しています。
大垣市の特徴：
- 交通利便性: JR東海道本線、養老鉄道で名古屋・岐阜へのアクセス良好
- 産業: 化学・繊維産業が中心、大手企業の工場も多数
- 商業施設: イオンモール大垣、アクアウォーク大垣等の大型商業施設あり
- 教育環境: 小中学校、高校、大学が充実
人口は微減傾向にありますが、名古屋へのアクセスが良く、生活利便性が高いため、注文住宅を建てる土地としても人気があります。
(2) 名古屋へのアクセスと交通利便性
大垣市から名古屋へのアクセスは良好で、JR東海道本線で約30分です。
| 路線 | 駅 | 名古屋駅までの所要時間 | 運賃（片道） |
|---|---|---|---|
| JR東海道本線 | 大垣駅 | 約30分（新快速） | 約580円 |
| JR東海道本線 | 荒尾駅 | 約35分 | 約580円 |
| JR東海道本線 | 美濃赤坂駅 | 約40分 | 約580円 |
大垣駅は新快速が停車するため、名古屋への通勤も可能です。岐阜駅へも約20分とアクセス良好で、岐阜市内への通勤にも便利です。
(3) 生活環境と子育て支援
大垣市は生活環境が整っており、子育て支援も充実しています。
商業施設:
- イオンモール大垣（大型ショッピングモール）
- アクアウォーク大垣（ショッピングセンター）
- 大垣駅前商店街（地元商店が集まる）
子育て支援:
- 小児医療費助成（中学3年生まで）
- 保育所・幼稚園が充実
- 大垣公園、墨俣一夜城等の公園・観光施設
大垣市は都市部の利便性と地方の落ち着いた環境を両立しており、子育て世代にも人気があります。
大垣市の土地価格相場
(1) 公示地価と基準地価の推移
大垣市の公示地価と基準地価は、土地代データによると以下の通りです。
2023年公示地価:
- 平均: 61,218円/㎡（約202,375円/坪）
- 前年比: -0.58%
2023年基準地価:
- 平均: 59,000円/㎡程度（推定）
- 前年比: 微減傾向
公示地価・基準地価は、国土交通省・都道府県が調査・公表する土地の標準価格で、税金の計算や公共用地の取得価格の基準となります。ただし、実際の取引価格とは乖離がある場合が多いため、参考値として捉えてください。
(2) 実際の取引価格（実勢価格）
実際の取引価格（実勢価格）は、公示地価より低い場合が多いです。土地代データによると、大垣市の実際の取引価格は平均45,079円/㎡（約149,022円/坪）です。
公示地価と実勢価格の比較:
| 項目 | 価格（円/㎡） | 価格（円/坪） | 乖離額 |
|---|---|---|---|
| 公示地価 | 61,218 | 202,375 | - |
| 実勢価格 | 45,079 | 149,022 | -53,353円/坪 |
公示地価と実勢価格には約5万円/坪の乖離があります。土地購入の際は、公示地価だけでなく、実際の取引事例を参考にすることが重要です。
(3) 坪単価の目安と岐阜県内での位置づけ
SUUMOによると、大垣市の土地は坪単価平均15万円です。岐阜県内では比較的手頃な価格帯で、岐阜市の坪単価平均19.5万円より安くなっています。
岐阜県内の主要市の坪単価比較:
| 市 | 坪単価（円/坪） | 大垣市との差 |
|---|---|---|
| 岐阜市 | 195,000 | +45,000 |
| 大垣市 | 150,000 | - |
| 多治見市 | 180,000 | +30,000 |
| 各務原市 | 170,000 | +20,000 |
大垣市は岐阜県内では比較的手頃な価格帯で、名古屋へのアクセスも良好なため、コストパフォーマンスの良いエリアと言えます。
大垣市の人気エリア比較
大垣市内の主要エリアを、利便性・価格帯・特徴で比較します。
(1) 大垣駅周辺：利便性が高い中心エリア
大垣駅周辺は、大垣市内で最も利便性が高いエリアです。
特徴:
- JR東海道本線の大垣駅があり、名古屋・岐阜へのアクセス良好
- 駅前にイオンモール大垣、商店街があり、買い物に便利
- 商業施設・飲食店が充実
価格帯:
- 駅徒歩10分圏内: 坪単価20〜25万円
- 駅徒歩15分圏外: 坪単価15〜18万円
向いている人:
- 名古屋・岐阜への通勤者
- 駅近の利便性を重視する方
- 商業施設が近い方が良い方
(2) 荒尾駅周辺：住宅地として人気のエリア
荒尾駅周辺は、住宅地として人気のエリアです。
特徴:
- JR東海道本線の荒尾駅があり、名古屋へのアクセス良好（約35分）
- 閑静な住宅地で、戸建て住宅が多い
- スーパー、コンビニ等の生活施設が充実
価格帯:
- 駅徒歩10分圏内: 坪単価12〜15万円
- 駅徒歩15分圏外: 坪単価10〜12万円
向いている人:
- 静かな住宅地を希望する方
- 価格を抑えたい方
- 駅まで徒歩圏内が良い方
(3) 美濃赤坂駅周辺：閑静な住宅エリア
美濃赤坂駅周辺は、閑静な住宅エリアです。
特徴:
- JR東海道本線の美濃赤坂駅があり、名古屋へのアクセス可能（約40分）
- 閑静な住宅地で、戸建て住宅が中心
- 自然環境が豊か
価格帯:
- 駅徒歩10分圏内: 坪単価10〜12万円
- 駅徒歩15分圏外: 坪単価8〜10万円
向いている人:
- 価格を最優先で抑えたい方
- 自然環境を重視する方
- 車通勤が中心の方
(4) その他のエリア：墨俣、赤坂等
その他のエリアとして、墨俣、赤坂等があります。
墨俣エリア:
- 墨俣一夜城等の観光スポットがある
- 閑静な住宅地で、価格は比較的安い（坪単価8〜10万円）
- 車での移動が中心
赤坂エリア:
- 大垣市の北部に位置
- 住宅地として開発が進んでいる
- 価格は比較的安い（坪単価10〜12万円）
これらのエリアは、駅から離れているため価格は安くなりますが、車での移動が中心となります。
大垣市の土地購入時のポイント
(1) 用途地域と建築制限の確認
土地購入時は、用途地域と建築制限を必ず確認してください。用途地域とは、都市計画法で定められた土地の利用目的による区分で、住居系、商業系、工業系等があります。
主な用途地域:
| 用途地域 | 特徴 | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅専用、閑静 | 30-60% | 50-200% |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅可、利便性良 | 50-60% | 100-300% |
| 近隣商業地域 | 商業施設可、利便性高 | 60-80% | 200-400% |
建ぺい率・容積率は、建てられる建物の規模を制限します。例えば、建ぺい率60%、容積率200%の土地（100㎡）の場合、建築面積は60㎡以下、延床面積は200㎡以下となります。
用途地域・建築制限は、大垣市公式サイトや都市計画課で確認できます。土地購入前に必ず確認し、希望の建物が建てられるか判断してください。
(2) 建築条件付き土地と建築条件なし土地の違い
土地には「建築条件付き土地」と「建築条件なし土地」があります。
建築条件付き土地:
- 特定の建築会社で住宅を建てることが条件
- 土地価格が比較的安い場合が多い
- 建築会社を選べないため、自由設計は制限される
建築条件なし土地:
- 自由に建築会社を選べる
- 土地価格は建築条件付きより高い場合が多い
- 自由設計で理想の住宅を建てられる
LIFULL HOME'Sによると、大垣市では建築条件なしの土地も多数あり、自由設計の住宅建築に対応しています。自由設計を希望する場合は、建築条件なし土地を選ぶことをおすすめします。
(3) 土地購入時の諸費用の目安
土地購入時には、土地価格以外に諸費用がかかります。諸費用は土地価格の5〜10%が目安です。
主な諸費用:
| 項目 | 目安額 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 | 不動産会社を通した場合 |
| 登記費用 | 10〜20万円 | 所有権移転登記、司法書士報酬等 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3% | 軽減措置がある場合も |
| 固定資産税清算金 | 日割り計算 | 売主が先に支払った分を清算 |
| 測量費用 | 30〜50万円 | 境界が未確定の場合 |
例えば、1,867万円の土地を購入する場合、諸費用は93〜187万円程度かかります。諸費用は基本的にローンに含められないため、自己資金で用意する必要があります。
(4) 地価動向と資産価値の考え方
大垣市の地価は、公示地価では微減傾向にあります。土地代データによると、2023年公示地価は前年比-0.58%下落しており、10年後の地価予想は-20.7%とされています。
ただし、実際の取引価格は2024年に+15.9%上昇しており、公示地価と実際の取引価格には乖離があります。地価動向は複数の情報源で確認し、長期保有の際は資産価値の変動リスクも考慮してください。
土地購入は、価格だけでなく、生活利便性・通勤アクセス・子育て環境等を総合的に判断することが重要です。
まとめ：大垣市での土地購入の進め方
大垣市の土地は坪単価平均15万円で、岐阜県内では比較的手頃な価格帯です。公示地価は約20.2万円/坪ですが、実際の取引価格は約14.9万円/坪と約5万円/坪の乖離があるため、最新の市場動向を複数の情報源で確認することが重要です。
大垣駅周辺は利便性が高く、名古屋へのアクセスも良好ですが、価格は高めです。荒尾駅周辺、美濃赤坂駅周辺等は価格を抑えつつ、閑静な住宅地を選べます。用途地域・建築制限を事前に確認し、希望の建物が建てられるか判断してください。
(1) 大垣市の土地購入のメリットとデメリット
メリット:
- 坪単価平均15万円で、岐阜県内では手頃な価格帯
- 名古屋へJR東海道本線で約30分とアクセス良好
- 商業施設、子育て支援が充実
- 建築条件なし土地も多数あり、自由設計が可能
デメリット:
- 公示地価は微減傾向で、長期的な資産価値の変動リスクがある
- 駅から離れると車での移動が中心になる
- 人口は微減傾向
(2) 次のアクション：専門家への相談
土地購入は、地域の市場動向や法規制により適切な判断が異なります。詳細は宅地建物取引士、建築士、税理士等の専門家にご相談ください。用途地域・建築制限の確認、建築プランの相談、税金の計算については、それぞれの専門家に相談することを推奨します。