ニュー常盤松マンションとは：渋谷区の住まい探しの視点から
東京都渋谷区で住まいを探している方や、渋谷エリアの不動産投資を検討している方の中には、「ニュー常盤松マンション」という名前を聞いたことがある方もいるかもしれません。渋谷駅から徒歩8分という好立地にあり、表参道・代官山も徒歩圏内という利便性の高さが特徴です。
この記事では、ニュー常盤松マンションの基本情報、常盤松エリアの立地・周辺環境、築50年超のマンション購入時の注意点を解説します。SUUMOやノムコムなどの不動産情報を元に、客観的な情報を提供します。
この記事のポイント
- ニュー常盤松マンションは1972年8月竣工、総戸数72戸、2005年に大規模修繕実施
- 渋谷駅から徒歩8分、表参道・代官山も徒歩圏内という好立地
- 1981年6月以前の旧耐震基準の可能性があり、住宅ローン控除の適用には耐震診断・補強の有無が重要
- 常盤松エリアの相場は5,941万円～1億6,601万円、渋谷区全体の価格推移は上昇傾向
- 築古マンション購入時は管理組合の運営状況、修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴を確認することが重要
ニュー常盤松マンションの基本情報
(1) 所在地と最寄駅
SUUMOによると、ニュー常盤松マンションの所在地と最寄駅は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都渋谷区東1丁目 |
| 最寄駅 | 渋谷駅から徒歩8分 |
| その他アクセス | 表参道、代官山も徒歩圏内 |
（出典: SUUMO）
(2) 築年数・規模・構造
ニュー常盤松マンションの築年数・規模・構造は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 竣工年月 | 1972年8月 |
| 築年数 | 52年（2024年時点） |
| 階数 | 地上8階建て |
| 総戸数 | 72戸 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造（RC造）と推定 |
（出典: SUUMO）
(3) 専有面積と間取り
SUUMOによると、ニュー常盤松マンションの専有面積は20㎡台～100㎡台と幅広く、ワンルームからファミリー向けまで多様な間取りが存在すると推定されます。
(4) 大規模修繕の実施状況
SUUMOによると、ニュー常盤松マンションは2005年に大規模修繕工事が実施されています。一般的に大規模修繕は12～15年周期で実施されるため、2024年時点では次回の大規模修繕が実施されているか、近い将来に予定されている可能性があります。
購入を検討する場合は、直近の大規模修繕の実施状況と今後の修繕計画を必ず確認しましょう。
常盤松エリアの立地と周辺環境
(1) 渋谷・表参道・代官山へのアクセス
常盤松エリアは、渋谷駅から徒歩8分という好立地です。表参道、代官山も徒歩圏内で、以下のような利便性があります。
- 渋谷駅: JR山手線、東急東横線、東京メトロ副都心線など複数路線が乗り入れ
- 表参道駅: 東京メトロ半蔵門線・銀座線・千代田線が利用可能
- 代官山駅: 東急東横線が利用可能
ビジネス・ショッピング・文化施設へのアクセスが良好で、都心生活の利便性を享受できます。
(2) 常盤松エリアの特徴（閑静な住宅街）
ノムコムによると、常盤松エリアは表参道、渋谷、恵比寿に囲まれた人気住宅地です。渋谷駅の近くでありながら、閑静な住宅街の雰囲気を保っており、以下のような特徴があります。
- 高級住宅街: 高級マンションや一戸建てが立ち並ぶ
- 緑豊かな環境: 青山学院大学のキャンパスが近く、緑が多い
- 治安の良さ: 住宅街として整備され、治安が良好
(3) 周辺の商業施設・教育施設
常盤松エリア周辺には、以下のような商業施設・教育施設があります。
商業施設:
- 渋谷駅周辺の大型商業施設（渋谷ヒカリエ、渋谷スクランブルスクエア等）
- 表参道のブティック・カフェ
- 代官山の個性的なショップ
教育施設:
- 青山学院大学
- 渋谷区立の小中学校
築50年超のマンション購入時の注意点
(1) 新耐震基準と旧耐震基準の違い
築50年超のマンション購入時に最も重要なのは、新耐震基準と旧耐震基準の違いです。国税庁によると、1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準を満たす必要があります。
| 基準 | 建築確認時期 | 特徴 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月以前 | 震度5強程度の地震に耐えられる設計 |
| 新耐震基準 | 1981年6月以降 | 震度6強～7程度の地震でも倒壊しない設計 |
ニュー常盤松マンションは1972年8月竣工のため、旧耐震基準の可能性が高いです。
(2) 住宅ローン控除の適用要件
国税庁によると、住宅ローン控除の適用要件として、1981年6月以降の新耐震基準を満たす建物であることが求められます。旧耐震基準の物件の場合、以下の対応が必要です。
- 耐震診断を受ける（耐震性が確認できれば適用可能）
- 耐震補強工事を実施する（新耐震基準と同等の耐震性を確保）
購入前に耐震診断の有無を確認し、耐震性が確保されているかを確認しましょう。
(3) 管理組合と修繕積立金の確認
SUUMOによると、中古マンション購入時は管理組合の運営状況と修繕積立金の残高を確認することが重要です。
確認すべきポイント:
- 管理組合の運営状況: 総会の開催頻度、理事会の活動状況
- 修繕積立金の残高: 将来の大規模修繕に備えて十分な額が積み立てられているか
- 滞納状況: 修繕積立金や管理費の滞納がないか
これらの情報は、重要事項説明書で確認できます。
(4) 耐震診断・補強の有無
旧耐震基準の物件は、耐震診断・補強の有無を必ず確認しましょう。耐震診断が実施されていない場合、購入後に自己負担で診断を受ける必要があります。耐震補強工事が必要な場合、数百万円～数千万円の費用がかかる可能性があります。
(5) リノベーション可否の確認
築古マンションを購入してリノベーションを検討する場合、管理規約でリノベーションが制限されていないかを確認しましょう。以下のような制限がある場合があります。
- 間取り変更の制限: 壁の撤去や間取り変更が禁止されている
- 配管工事の制限: 配管の位置変更が制限されている
- 床材の制限: 防音性能の基準が設けられている
常盤松エリアの相場と資産価値
(1) 渋谷区東1丁目エリアの価格相場
ノムコムによると、渋谷区東1丁目エリアの中古マンション相場は以下の通りです。
| 項目 | 価格帯 |
|---|---|
| 価格相場 | 5,941万円～1億6,601万円 |
| エリアの特徴 | 表参道、渋谷、恵比寿に囲まれた人気住宅地 |
（出典: ノムコム）
価格は物件の広さ、階数、向き、管理状態等により大きく異なるため、複数社の査定を受けることが推奨されます。
(2) 築年数と資産価値の関係
SUUMOによると、マンションの資産価値は築20年で底値に達し、その後は価格下落が緩やかになる傾向があります。
| 築年数 | 価格推移 |
|---|---|
| 築0～10年 | 急速に下落 |
| 築10～20年 | 緩やかに下落 |
| 築20年以降 | 横ばい（底値） |
（出典: SUUMO）
ニュー常盤松マンションは築52年のため、価格はすでに底値に達していると考えられます。ただし、立地や管理状態によって資産価値は大きく異なります。
(3) 渋谷区の価格推移
ノムコムによると、渋谷区全体の価格推移は上昇傾向にあります。常盤松エリアは表参道、渋谷、恵比寿に囲まれた立地の良さから、資産価値が高まっている可能性があります。
将来の価格変動については、国土交通省の不動産取引価格情報で実際の取引価格を確認することができます。
まとめ：ニュー常盤松マンションと常盤松エリアの特徴
ニュー常盤松マンションは、1972年8月竣工の築52年のマンションで、渋谷駅から徒歩8分という好立地が特徴です。2005年に大規模修繕が実施されていますが、1981年6月以前の旧耐震基準の可能性が高いため、購入時は耐震診断・補強の有無を必ず確認しましょう。
常盤松エリアは、表参道、渋谷、恵比寿に囲まれた人気住宅地で、閑静な住宅街でありながら都心生活の利便性を享受できます。渋谷区全体の価格推移は上昇傾向にあり、立地の良さから資産価値が高まっている可能性があります。
購入を検討する場合は、管理組合の運営状況、修繕積立金の残高、大規模修繕の実施履歴を重要事項説明書で確認し、信頼できる不動産会社や宅建士に相談しながら進めましょう。