なぜ港区の土地が注目されるのか
東京都港区で土地購入を検討する際、「なぜこれほど価格が高いのか」「どのエリアを選べばいいのか」と悩む方は多いでしょう。
この記事では、港区の土地市場の基礎知識、エリア別の価格相場、人気エリアの特徴、購入時の注意点を、公式データを元に解説します。注文住宅用地、投資用地、事業用地など、用途別の選び方も提示します。
この記事のポイント
- 港区の土地取引価格は2024年に前年比+38.0%と大幅上昇、市場が活況
- 3A地区（麻布・青山・赤坂）+六本木が最高級エリア、江戸時代からの歴史と高台立地が魅力
- エリアによる価格差が非常に大きい（最高3,060万円/㎡、最低67.5万円/㎡）
- 固定資産税・都市計画税等の保有コストが高額になる点に注意
港区の土地市場の基礎知識
(1) 港区の位置と特徴
港区は東京都の中心部に位置し、東京タワー、六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ等のランドマークを擁する国際都市です。鉄道16路線が利用可能で、都心へのアクセスが極めて良好です。
平均所得は1,100万円超で東京都トップクラス、約90%がマンション居住という特徴があります。ビジネス・商業・住宅が融合した多機能な都市環境が魅力です。
(2) 高級住宅地としての歴史
港区の高級住宅地、特に3A地区（麻布・青山・赤坂）は江戸時代からの歴史を持ちます。大名屋敷が多く、明治以降は政財界の要人が居住しました。
高台に位置するため地震や水害に強く、政治中心（永田町・霞が関）へのアクセスも良好です。こうした立地の優位性が、現在も資産価値を支えています。
(3) 2024年・2025年の地価動向
港区の土地市場は2024年に大きく動きました。
2024年の取引実績:
- 実際の取引価格: 平均1,668.6万円/坪（504.8万円/㎡）
- 前年比: **+38.0%**の大幅上昇
2025年公示地価:
- 平均: 487.679万円/㎡（1,612万円/坪）
- 前年比: +11.59%
- 住宅地: 257.7万円/㎡（+12.66%）
- 商業地: 622.9万円/㎡（+10.97%）
再開発、インバウンド需要、低金利継続が上昇要因とされています。
港区の土地価格相場
(1) 公示地価と基準地価
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点で発表する土地の標準価格です。取引の指標となります。
港区の2025年公示地価は、住宅地・商業地ともに二桁の上昇率を記録しました。
| 用途 | 平均価格（2025年） | 前年比 |
|---|---|---|
| 住宅地 | 257.7万円/㎡ | +12.66% |
| 商業地 | 622.9万円/㎡ | +10.97% |
| 全体平均 | 487.679万円/㎡ | +11.59% |
(2) 実際の取引価格（2024年+38.0%の大幅上昇）
公示地価と実際の取引価格（実勢価格）は異なる場合があります。港区の2024年の実勢価格は、公示地価を大きく上回る上昇を見せました。
2024年の取引実績:
- 平均: 1,668.6万円/坪（504.8万円/㎡）
- 前年比: +38.0%
この急上昇は、再開発エリアの需要増、インバウンド需要、低金利環境が重なった結果とされています。
(3) 住宅地と商業地の価格差
港区では商業地の価格が住宅地の約2.4倍です。
- 住宅地: 257.7万円/㎡（852万円/坪）
- 商業地: 622.9万円/㎡（2,059万円/坪）
商業地は虎ノ門、六本木、赤坂等のビジネス・商業エリアが中心で、オフィス・店舗需要が価格を押し上げています。
(4) エリア別の価格比較（最高vs最低）
港区内でも価格差は非常に大きく、最高価格地点と最低価格地点では約45倍の開きがあります。
最高価格地点（2025年公示地価）:
- 所在地: 北青山3-33-2
- 価格: 3,060万円/㎡
- 用途: 商業地
最低価格地点（2025年公示地価）:
- 所在地: 港南5-4-36
- 価格: 67.5万円/㎡
- 用途: 住宅地
駅別では、虎ノ門駅周辺が最高価格（1,120.33万円/㎡）、天王洲アイル駅周辺が最低価格（126.5万円/㎡）です。
港区の人気エリアと特徴
(1) 3A地区（麻布・青山・赤坂）の魅力
3A地区とは、麻布（Azabu）、青山（Aoyama）、赤坂（Akasaka）の頭文字を取った高級住宅地エリアです。
魅力のポイント:
- 歴史的背景: 江戸時代からの大名屋敷、明治以降は政財界要人が居住
- 立地の優位性: 高台に位置し、地震・水害に強い
- 政治中心への近接性: 永田町・霞が関へのアクセス良好
- ブランド価値: 高い社会的ステータス
3A地区は港区の中でも特に資産価値が高く、需要が安定しています。
(2) 六本木エリア（3A+R）
六本木（Roppongi）は3A地区に並ぶ高級エリアで、「3A+R」とも呼ばれます。
六本木の特徴:
- 六本木ヒルズ、東京ミッドタウン等の大規模再開発
- 国際的なビジネス・商業拠点
- 高級マンション・オフィスビルが集積
- 美術館、レストラン等の文化施設が充実
商業地としての需要が高く、土地価格も高水準です。
(3) その他の人気エリア（麻布十番・芝公園・白金）
3A+R以外にも、以下のエリアが人気です。
- 麻布十番: 商店街が充実、住環境と利便性のバランスが良い
- 芝公園: 東京タワー近く、緑豊かで落ち着いた住宅地
- 白金（Platinum）: 高級住宅地、教育環境が良い
これらのエリアは3A+Rよりやや価格が抑えられ、住環境重視の方に選ばれています。
(4) エリアごとの価格帯
港区内の主要エリアの価格帯（目安）は以下の通りです。
| エリア | 価格帯（万円/㎡） | 特徴 |
|---|---|---|
| 北青山（青山一丁目） | 2,000-3,000 | 最高級商業地 |
| 六本木 | 1,500-2,500 | 大規模再開発エリア |
| 麻布十番 | 800-1,500 | 商店街・住環境良好 |
| 赤坂 | 1,000-2,000 | 政治中心に近い |
| 白金 | 600-1,200 | 高級住宅地 |
| 港南（天王洲） | 100-300 | 比較的手頃 |
※ 個別の土地の正確な査定は不動産会社への相談を推奨します。
(5) 交通利便性（鉄道16路線）
港区は鉄道16路線が利用可能で、都心へのアクセスが極めて良好です。
主要路線:
- JR山手線・京浜東北線（新橋、田町、浜松町）
- 東京メトロ（銀座線、日比谷線、丸ノ内線、千代田線、南北線、半蔵門線）
- 都営地下鉄（浅草線、三田線、大江戸線）
- 東京モノレール（浜松町）
- ゆりかもめ（新橋、竹芝）
この交通利便性が、土地価格を支える重要な要素の一つです。
港区で土地を購入する際の注意点
(1) 価格変動リスク（2024年+38%上昇の背景）
港区の土地価格は2024年に前年比+38.0%と大幅上昇しました。上昇要因は以下の通りです。
- 再開発: 虎ノ門・六本木等の大規模再開発
- インバウンド需要: 外国人投資家・企業の需要増
- 低金利継続: 住宅ローン金利の低水準維持
ただし、急激な上昇は今後の価格変動リスクも伴います。市場動向を慎重に見極める必要があります。
(2) エリアによる価格差（最高3,060万円/㎡ vs 最低67.5万円/㎡）
港区内でも価格差は最大45倍に達します。同じ港区でも、エリアにより大きく異なるため、個別の土地の正確な査定が必須です。
価格差の要因:
- 駅からの距離
- 用途地域（商業地・住宅地）
- 建ぺい率・容積率
- 周辺環境（再開発、商業施設等）
詳細は不動産会社や宅地建物取引士にご相談ください。
(3) 保有コスト（固定資産税・都市計画税）
港区の土地は価格が高いため、保有コストも高額になります。
主な保有コスト:
- 固定資産税: 評価額 × 1.4%（標準税率）
- 都市計画税: 評価額 × 0.3%（上限）
例えば、評価額2億円の土地の場合、年間の固定資産税・都市計画税は約340万円（軽減措置適用前）です。保有コストを事前に試算しておくことが重要です。
(4) 用途地域と建築制限
土地の用途地域により、建築できる建物の種類・規模が制限されます。
主な用途地域:
- 第一種低層住居専用地域: 低層住宅専用、建ぺい率・容積率が厳しい
- 商業地域: 店舗・オフィス等、建ぺい率・容積率が緩い
- 近隣商業地域: 住宅・店舗混在、中程度の制限
購入前に用途地域を確認し、建築計画と整合するか確認してください。
(5) 地盤調査と災害リスク
港区の高級住宅地（3A地区等）は高台に位置し、地震・水害に強いとされています。ただし、臨海部（港南、台場等）は地盤が軟弱な場合があります。
購入前の確認事項:
- 地盤調査結果（ボーリングデータ等）
- ハザードマップ（浸水リスク、液状化リスク）
- 過去の災害履歴
地盤改良が必要な場合、コストが数百万円かかることもあります。
(6) 専門家への相談の重要性
港区の土地購入は高額な投資です。以下の専門家への相談を推奨します。
- 宅地建物取引士: 土地の権利関係、法規制の確認
- 税理士: 不動産取得税、固定資産税、相続税等の税務相談
- 司法書士: 登記手続き、権利関係の確認
- 建築士: 建築計画の実現可能性、コスト試算
専門家の助言を得ることで、リスクを最小化できます。
まとめ：用途別の土地選び
(1) 注文住宅用地を探す場合
重視するポイント:
- 住環境（閑静さ、緑、治安）
- 教育環境（学校、塾、習い事施設）
- 交通利便性（通勤・通学）
- 用途地域（第一種低層住居専用地域等）
おすすめエリア:
- 白金、麻布十番、芝公園等の住宅地
(2) 投資用地を探す場合
重視するポイント:
- 資産価値の安定性（3A地区等）
- 将来の地価上昇余地（再開発エリア）
- 賃貸需要（マンション・オフィス）
- 保有コストと利回りのバランス
おすすめエリア:
- 3A地区、六本木、虎ノ門等の高級エリア
(3) 事業用地を探す場合
重視するポイント:
- 商業的立地（駅近、人通り）
- 用途地域（商業地域、近隣商業地域）
- 建ぺい率・容積率（建築ボリューム）
- 周辺の商業施設、オフィス集積
おすすめエリア:
- 六本木、赤坂、虎ノ門等の商業地
港区の土地市場は、歴史的背景、立地の優位性、再開発需要が価格を支えています。ただし、2024年の急上昇（+38%）に見られるように、価格変動リスクも高い市場です。
用途に応じて適切なエリアを選び、専門家の助言を得ながら、慎重に検討を進めてください。