土地坪単価ランキングとは｜最新動向（2025年）
土地の購入や売却を検討する際、「エリア別の価格相場はどのくらいか」「どの地域が高騰しているのか」といった疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、国土交通省の公示地価データに基づいた全国・都道府県・市区町村別の土地坪単価ランキングを紹介し、地価が高いエリアの理由、坪単価の調べ方と見方を解説します。
土地購入のエリア選定や投資判断に活用できる知識が身につきます。
この記事のポイント
- 2025年の全国平均地価は2.7%上昇し、4年連続でバブル崩壊後最大の伸びを記録
- 都道府県1位は東京都（坪単価441万円）、市区町村1位は港区（坪単価1,531万円）
- インバウンド需要・半導体工場建設が地価上昇の主要因
- 国土交通省「標準地・基準地検索システム」「全国地価マップ」で公的データを閲覧可能
- 公示地価は標準地の価格であり、実際の取引価格とは異なる点に注意が必要
(1) 公示地価・基準地価の仕組み（国土交通省、都道府県）
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点で標準地の正常価格を判定し、3月に公表するものです。土地取引の指標として活用されます。
一方、基準地価は都道府県知事が毎年7月1日時点で基準地の標準価格を判定し、9月に公表します。公示地価を補完する役割を担っています。
2025年の地価調査は全国21,001地点で実施されました（国土交通省）。
(2) 2025年の地価動向：全国平均2.7%上昇（4年連続、バブル崩壊後最大）
2025年の公示地価は全国平均で2.7%上昇し、4年連続の上昇を記録しました。これはバブル崩壊後最大の伸び率です。
三大都市圏は3.9%上昇、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）は5～8%台の高い上昇率を示しています。
(3) インバウンド需要・半導体工場建設の影響（長野県白馬村、北海道千歳市等）
地価上昇の主な要因は以下の通りです。
- インバウンド需要: 来日外国人観光客の増加により、長野県白馬村・野沢温泉村などのスキーリゾートが上昇率1位となりました
- 半導体工場建設: 北海道千歳市や熊本県菊池郡では工場建設に伴い20～30%の急騰を記録
これらの地域では、宿泊施設・店舗・住宅需要が高まり、不動産価格が大きく上昇しています。
(4) 坪単価と地価の関係（公示価格×3.3で坪単価概算）
坪単価は土地の1坪（約3.3m²）あたりの価格を指します。
公示地価はm²単位で公表されるため、以下の計算式で坪単価を概算できます。
計算式: 公示価格(円/m²) × 3.3 = 坪単価(円/坪)
全国・都道府県別の土地坪単価ランキング
2025年の公示地価に基づく都道府県別ランキングを紹介します。
(1) 都道府県別ランキング1位-10位（1位:東京都 坪単価441万円）
| 順位 | 都道府県 | 平米単価 | 坪単価 | 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 東京都 | 133.5万円 | 441万円 | +7.30% |
| 2位 | 大阪府 | 37.6万円 | 124万円 | +4.20% |
| 3位 | 神奈川県 | 31.2万円 | 103万円 | +5.80% |
| 4位 | 京都府 | 28.4万円 | 94万円 | +4.50% |
| 5位 | 愛知県 | 25.7万円 | 85万円 | +3.90% |
（出典: トチダイ「公示地価 都道府県ランキング 2025年」）
東京都は坪単価441万円で圧倒的な1位です。2位の大阪府の約3.5倍にあたります。
(2) 変動率ランキング（東京都+7.30%、沖縄県+7.16%）
変動率では以下の都道府県が上位を占めています。
- 1位: 東京都 +7.30%
- 2位: 沖縄県 +7.16%
- 3位: 北海道 +6.50%
沖縄県・北海道はインバウンド需要の影響が大きく、観光地・リゾート地の地価が急上昇しています。
(3) 三大都市圏と地方四市の比較（三大都市圏3.9%上昇、地方四市5-8%台）
三大都市圏（東京・大阪・名古屋）は3.9%の上昇でしたが、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）は5～8%台とより高い上昇率を記録しました。
これは、都心部の価格上昇が落ち着きを見せる一方で、地方中核都市の人気が高まっていることを示しています。
市区町村別の土地坪単価ランキング
市区町村レベルでは、さらに大きな価格差が見られます。
(1) 市区町村別ランキング1位-10位（1位:港区 坪単価1,531万円）
2025年の市区町村別ランキング上位は以下の通りです。
| 順位 | 市区町村 | 坪単価 |
|---|---|---|
| 1位 | 港区（東京都） | 1,531万円 |
| 2位 | 千代田区（東京都） | 1,402万円 |
| 3位 | 中央区（東京都） | 1,125万円 |
| 4位 | 渋谷区（東京都） | 892万円 |
| 5位 | 新宿区（東京都） | 784万円 |
（出典: トチダイ「公示地価 市町村ランキング 2025年」）
トップ10のうち8つを東京都の区が占めています。
(2) 最下位:河内町（茨城県）坪単価6円との価格差
最下位は茨城県河内町で坪単価6円です。1位の港区（1,531万円）との価格差は約255万倍にも達します。
この価格差は、交通アクセス・商業集積・人口動向などの地域特性が大きく影響しています。
(3) 上昇率1位:長野県白馬村（インバウンド需要）
上昇率では長野県白馬村が1位となりました。外国人観光客の増加により、宿泊施設や別荘需要が高まったことが要因です。
(4) 坪単価1億円超え10地点、首位1坪2億円
坪単価1億円を超える地点は10か所あり、首位は1坪2億円に達しています。
これらは主に東京都心部の商業地で、銀座・丸の内などの一等地が該当します。
(5) 半導体工場建設エリアの急騰（北海道千歳市・熊本県菊池郡20-30%上昇）
半導体工場の建設が決定した地域では、雇用増加に伴う住宅需要の高まりから、地価が20～30%上昇しました。
北海道千歳市や熊本県菊池郡が代表的な例です。
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土地坪単価の調べ方と見方
土地の坪単価は以下の方法で調べることができます。
(1) 国土交通省「標準地・基準地検索システム」の使い方
国土交通省の標準地・基準地検索システムでは、都道府県・市区町村から公示地価・基準地価を検索できます。
地域・標準地を指定して簡単に検索可能です。
(2) 「全国地価マップ」で4つの公的評価を一括閲覧
全国地価マップでは、以下の4つの公的土地評価情報を一括閲覧できます。
- 固定資産税路線価
- 相続税路線価
- 地価公示
- 地価調査
(3) 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S）での相場確認
不動産ポータルサイトの売出事例を確認することで、近隣の坪単価相場を手軽に把握できます。
ただし、売出価格は成約価格と異なる場合があるため、参考程度に留めましょう。
(4) 公示価格(m²単価)×3.3で坪単価を概算する方法
公示地価はm²単位で公表されるため、3.3を掛けることで坪単価を概算できます。
例: 公示価格100万円/m² × 3.3 = 坪単価330万円
(5) 公示地価と基準地価の違い（1月1日 vs 7月1日時点）
公示地価と基準地価の主な違いは以下の通りです。
| 項目 | 公示地価 | 基準地価 |
|---|---|---|
| 調査主体 | 国土交通省 | 都道府県知事 |
| 基準日 | 1月1日 | 7月1日 |
| 公表時期 | 3月 | 9月 |
| 役割 | 土地取引の指標 | 公示地価の補完 |
坪単価ランキングを見る際の注意点
坪単価ランキングを活用する際は、以下の点に注意が必要です。
(1) 公示価格・基準地価は標準地の価格（実取引価格とは異なる）
公示価格・基準地価は標準地の価格であり、実際の取引価格とは異なる場合があります。
取引価格は需給バランスや個別の事情により変動します。
(2) 売出価格と成約価格は異なる（ポータルサイト情報は目安）
不動産ポータルサイトの売出価格は、必ずしも成約価格と一致しません。
実際の成約価格は、売出価格から数％～10％程度低くなることが一般的です。
(3) 同じ分譲地内でも方角・形状により坪単価が異なる
同じ分譲地内でも、以下の条件により坪単価が異なります。
- 方角: 南向き > 北向き
- 形状: 長方形 > 複雑形状
- 接道状況: 角地 > 中間地
(4) 地価は時期により変動する（最新データ確認必須）
地価は経済情勢・金利・需給バランスにより変動します。
必ず最新のデータを確認し、過去データのみを根拠にしないようにしましょう。
(5) 用途地域により坪単価が大きく異なる（商業地>住宅地）
用途地域により、坪単価は大きく異なります。
一般的に、商業地 > 住宅地 > 工業地の順に価格が高くなります。
まとめ：坪単価ランキングの活用方法
土地坪単価ランキングは、土地購入や売却のエリア選定、投資判断の参考になる重要な情報です。
2025年の全国平均地価は2.7%上昇し、インバウンド需要・半導体工場建設が地価上昇の主要因となっています。都道府県1位は東京都（坪単価441万円）、市区町村1位は港区（坪単価1,531万円）です。
国土交通省「標準地・基準地検索システム」や「全国地価マップ」を活用することで、公的データを簡単に閲覧できます。
ただし、公示地価は標準地の価格であり、実際の取引価格とは異なる点に注意が必要です。同じ分譲地内でも方角・形状により坪単価が異なるため、詳細は不動産鑑定士や宅建士に相談することをおすすめします。
信頼できる専門家に相談しながら、エリア選定や投資判断に活用しましょう。