土地相場を調べたいと思ったら
土地の購入や売却を検討する際、「この土地は適正価格なのか」「希望エリアの相場はいくらなのか」と疑問に感じる方は多いのではないでしょうか。
この記事では、無料で利用できる土地相場マップの種類、公示地価・基準地価・路線価の違い、マップの見方と活用方法について、国土交通省「不動産情報ライブラリ」や国税庁「財産評価基準書」等の公式情報を元に解説します。
初めて土地相場を調べる方でも、各種マップの特徴を理解し、適正価格を把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地相場を調べる主要サイトは「全国地価マップ」「不動産情報ライブラリ」「SUUMO土地価格相場」など無料で利用可能
- 公示地価（1月1日時点）と基準地価（7月1日時点）で年2回の地価動向を確認できる
- 路線価図の数字は千円/平米単位、記号（A-G）は借地権割合を示す
- 実勢価格は公示地価の約1.1倍が目安（または相続税路線価÷0.8×1.1）
- 公示地価と実勢価格は異なるため、複数の情報源を併用することが重要
土地相場マップの主要サイトと特徴
土地相場を調べる方法は複数ありますが、無料で利用できる主要サイトを3つ紹介します。
(1) 全国地価マップ（4種類の公的評価情報）
一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」は、固定資産税路線価・相続税路線価・公示地価・基準地価の4種類の公的評価情報を無料で提供しています。
特徴:
- 地図ベースで検索しやすい
- 4種類の公的評価情報を一元的に閲覧可能
- 住所検索・地図クリックで簡単に調べられる
活用シーン:
- 相続税・贈与税の計算（相続税路線価）
- 固定資産税の試算（固定資産税路線価）
- 一般的な土地価格の把握（公示地価・基準地価）
(2) 不動産情報ライブラリ（国土交通省）
国土交通省「不動産情報ライブラリ」は、実際の取引価格、公示地価、災害情報、都市計画情報を一元的に閲覧できる公式サイトです。
特徴:
- 国土交通省が運営する公式サイト（信頼性が高い）
- 実際の取引価格が閲覧できる（不動産取引価格情報）
- 標準地・基準地検索システムで地図上から検索可能
活用シーン:
- 実勢価格の把握（実際の取引価格データ）
- 公示地価・基準地価の確認
- 災害リスクや都市計画情報の確認
(3) SUUMO土地価格相場・土地代データ等の民間サイト
SUUMO「全国の土地価格相場情報を調べる」や土地代データ等の民間サイトは、独自に算出した土地価格情報を提供しています。
特徴:
- 都道府県・市区町村・駅から検索可能
- 実際の物件データベースから算出した相場情報
- グラフや推移が見やすい
活用シーン:
- 駅周辺の相場を知りたい場合
- 過去の推移をグラフで確認したい場合
- 売り出し中の物件価格を参考にしたい場合
公示地価・基準地価・路線価の違い
土地相場マップで表示される価格には、公示地価・基準地価・路線価等の種類があり、それぞれ評価時期や目的が異なります。
(1) 公示地価（毎年1月1日時点・3月下旬発表）
国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の価格を3月下旬に公表します。一般の土地取引価格の指標となる公的評価です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 評価時期 | 毎年1月1日時点 |
| 発表時期 | 3月下旬 |
| 発表機関 | 国土交通省 |
| 目的 | 一般の土地取引価格の指標 |
| 評価地点数 | 約26,000地点（2025年） |
(2) 基準地価（毎年7月1日時点・9月下旬発表）
都道府県が毎年7月1日時点の基準地の価格を9月下旬に公表します。公示地価を補完する役割を持ちます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 評価時期 | 毎年7月1日時点 |
| 発表時期 | 9月下旬 |
| 発表機関 | 都道府県 |
| 目的 | 公示地価の補完 |
| 評価地点数 | 約21,000地点（2025年） |
公示地価と基準地価の使い分け:
- 公示地価（1月時点）と基準地価（7月時点）で年2回の地価動向を確認できる
- 地価が急変する局面では、半年ごとのデータが有用
(3) 相続税路線価・固定資産税路線価の役割
相続税路線価（国税庁「財産評価基準書」）:
- 毎年1月1日時点の路線（道路）に面する標準的な宅地の1平米あたりの価格
- 相続税・贈与税の計算基準（公示地価の約80%が目安）
固定資産税路線価:
- 市町村が固定資産税評価の基準として設定
- 固定資産税・不動産取得税の計算基準（公示地価の約70%が目安）
PR
土地相場マップの見方と使い方
(1) 路線価図の数字と記号の意味
国税庁「財産評価基準書」で閲覧できる路線価図は、道路に面する土地の1平米あたりの価格を千円単位で示した地図です。
数字の見方:
- 例：「215」→ 21.5万円/平米（215千円）
- 例：「380」→ 38.0万円/平米（380千円）
記号（A-G）の意味（借地権割合）:
| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
例：「215D」と表示されている場合
- 路線価：21.5万円/平米
- 借地権割合：60%（D）
- 土地100㎡の評価額：21.5万円×100㎡=2,150万円
(2) 実勢価格の計算方法（公示地価の約1.1倍）
実勢価格（実際に取引される市場価格）は、公示地価や路線価から以下の方法で概算できます。
計算方法1：公示地価から計算
実勢価格 ≒ 公示地価 × 1.1
- 例：公示地価30万円/平米 → 実勢価格33万円/平米
計算方法2：相続税路線価から計算
実勢価格 ≒ 相続税路線価 ÷ 0.8 × 1.1
- 例：相続税路線価24万円/平米 → 実勢価格33万円/平米（24÷0.8×1.1）
注意：これらはあくまで目安です。実際の取引価格は、土地の形状・接道状況・用途地域・周辺環境等により大きく変動します。
土地相場を調べる際の注意点
(1) 公示地価と実勢価格の違い
公示地価・基準地価は標準地の価格であり、実際の取引価格とは異なる可能性があります。
公示地価の特徴:
- 「標準的な土地」の価格（整形地・角地補正なし等）
- 不動産鑑定士が評価した理論価格
- 実勢価格の目安となるが、取引価格そのものではない
実勢価格の特徴:
- 実際に取引された市場価格
- 需給バランス・売主の事情・買主の事情等で変動
- 公示地価の0.9-1.3倍の範囲で推移することが多い
(2) 土地の形状・接道状況による価格変動
同じエリアでも、以下の要因で価格は大きく変わります。
価格に影響する主な要因:
- 形状：整形地（正方形・長方形）は高く、不整形地（旗竿地・三角地等）は安い
- 接道：角地（2面道路）は高く、旗竿地（接道幅2m等）は安い
- 前面道路幅員：幅員6m以上は高く、幅員4m未満は安い（建築制限あり）
- 用途地域：第一種低層住居専用地域（閑静）と商業地域（繁華街）で価格が異なる
- 地形：平坦地は高く、傾斜地・崖地は安い
(3) 複数の情報源を併用する重要性
正確な相場を把握するには、複数の情報源を併用することをおすすめします。
併用すべき情報源:
- 公示地価・基準地価（公的評価）
- 実際の取引価格（不動産情報ライブラリ等）
- 民間サイトの相場情報（SUUMO・土地代データ等）
- 不動産会社の査定（無料査定サービス等）
複数の情報源で確認することで、より正確な相場観を持つことができます。詳細は宅地建物取引士や不動産鑑定士への相談を推奨します。
まとめ：土地相場マップを活用した価格把握のポイント
土地相場を調べる主要サイトは「全国地価マップ」「不動産情報ライブラリ」「SUUMO土地価格相場」など無料で利用できます。公示地価（1月1日時点）と基準地価（7月1日時点）を確認することで、年2回の地価動向を把握できます。
路線価図の数字は千円/平米単位、記号（A-G）は借地権割合を示します。実勢価格は公示地価の約1.1倍が目安ですが、実際の取引価格は土地の形状・接道状況・用途地域により大きく変動します。
公示地価はあくまで標準地の価格であり、実際の取引価格とは異なる可能性があることを理解した上で、複数の情報源を併用し、必要に応じて不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
土地相場を調べる際のチェックリスト:
- 全国地価マップで公示地価・基準地価・路線価を確認
- 不動産情報ライブラリで実際の取引価格を確認
- 民間サイトで売り出し物件の価格帯を確認
- 土地の形状・接道状況・用途地域を確認
- 複数の情報源で相場を比較
- 必要に応じて不動産会社に無料査定を依頼