土地の価格とは何か
土地の購入や売却を検討する際、「価格をどう調べればいいのか」「適正価格はいくらなのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、土地の価格の種類、無料で使える調べ方、実勢価格の計算方法、今後の価格動向を、国土交通省や国税庁の公的情報を元に解説します。
一物五価と呼ばれる5つの価格を理解し、適切な価格で土地取引ができるようになります。
この記事のポイント
- 土地には「一物五価」と呼ばれる5つの価格（公示地価、実勢価格、路線価、固定資産税評価額、基準地価）が存在する
- 無料で使える公的サイト（不動産情報ライブラリ、全国地価マップ）を活用すれば、誰でも土地の価格を調べられる
- 実勢価格は「固定資産税評価額÷0.7×1.1」や「路線価×面積÷0.8×1.1」で概算できる
- 2025年も都市部は地価上昇が続く見通しだが、地方は人口減少により価格下落リスクがある
- 正確な価格を知りたい場合は、不動産会社の無料一括査定サービスを利用するのが確実
土地の価格とは何か（一物五価の理解）
土地の価格は、1つの土地に複数の異なる価格が存在する特殊な仕組みになっています。
土地には5つの異なる価格が存在する
土地の価格には、以下の5つがあります。
- 公示地価: 国土交通省が公表する土地取引の指標
- 路線価: 国税庁が公表する相続税・贈与税の計算基準
- 実勢価格: 実際の土地取引で成立した価格
- 固定資産税評価額: 市区町村が算定する固定資産税の課税基準
- 基準地価: 都道府県が公表する公示地価を補完する価格
これらは、それぞれ異なる目的で算定されています。
一物五価とは何か
「一物五価」とは、1つの土地に5つの異なる価格が存在することを指す言葉です。
これは、土地の価格が「取引」「課税」「評価」など、用途によって異なる基準で算定されるためです。
用途によって使い分ける価格
5つの価格は、以下のように用途によって使い分けます。
| 用途 | 使用する価格 |
|---|---|
| 土地の売買 | 実勢価格 |
| 相続税・贈与税の計算 | 路線価 |
| 固定資産税の計算 | 固定資産税評価額 |
| 土地取引の目安 | 公示地価・基準地価 |
土地の価格の種類と違い（5つの価格）
5つの土地価格の詳細と、その違いを解説します。
公示地価（国土交通省が公表、土地取引の指標）
SUUMOによると、公示地価は国土交通省が毎年3月に公表する、1月1日時点の土地価格です。
全国約2万地点を調査し、一般の土地取引の指標となります。
路線価（国税庁が公表、相続税・贈与税の計算基準、公示地価の約80%）
路線価は、国税庁が毎年7月に公表する、1月1日時点の土地価格です。
相続税や贈与税の計算基準となり、公示地価の約80%の水準に設定されています。
実勢価格（実際の取引価格、公示地価の約110%）
実勢価格は、実際の土地取引で成立した価格です。
市場の需給によって決まり、一般的に公示地価の約110%の水準とされます。
固定資産税評価額（固定資産税の課税基準、公示地価の約70%）
固定資産税評価額は、市区町村が算定する土地の評価額です。
固定資産税の課税基準となり、公示地価の約70%の水準に設定されています。
基準地価（都道府県が公表、公示地価を補完）
基準地価は、都道府県が毎年9月に公表する、7月1日時点の土地価格です。
公示地価を補完する役割を持ち、公示地価調査の対象外となった地域も含めて調査されます。
土地の価格の調べ方（無料ツールの使い方）
無料で使える公的サイトやツールを活用して、土地の価格を調べる方法を解説します。
不動産情報ライブラリ（国土交通省、実際の取引価格を検索）
不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営する無料サイトで、実際の不動産取引価格を検索できます。
2024年4月に「土地総合情報システム」からリニューアルされ、より使いやすくなりました。
使い方:
- 不動産情報ライブラリにアクセス
- 都道府県・市区町村を選択
- 時期（四半期）を選択
- 取引事例を検索
実際の取引価格が表示されるため、相場を把握するのに最適です。
全国地価マップ（4つの公的評価を地図上で確認）
全国地価マップは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する無料サイトです。
固定資産税路線価、相続税路線価、公示地価、基準地価の4つを地図上で確認できます。
使い方:
- 全国地価マップにアクセス
- 確認したい価格を選択（固定資産税路線価、相続税路線価等）
- 都道府県・市区町村を選択
- 地図上で該当地点を確認
財産評価基準書 路線価図（国税庁、相続税路線価を検索）
国税庁の財産評価基準書 路線価図では、相続税や贈与税の計算に使う路線価を調べられます。
使い方:
- 財産評価基準書にアクセス
- 年度を選択
- 都道府県・市区町村を選択
- 路線価図を確認
SUUMO・HOME'Sなどの不動産ポータルサイト（地域別・駅別の相場情報）
SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトでも、地域別・駅別の相場情報を無料で確認できます。
これらのサイトは、独自に算出した相場情報を提供しており、エリアごとの価格帯を把握するのに便利です。
実勢価格の計算方法
実際の取引価格である実勢価格を、他の価格から概算する方法を解説します。
固定資産税評価額から計算（固定資産税評価額÷0.7×1.1）
三菱地所リアルエステートサービスによると、固定資産税評価額から実勢価格を概算できます。
計算式:
実勢価格 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
例:
- 固定資産税評価額: 1,400万円
- 実勢価格 = 1,400万円 ÷ 0.7 × 1.1 = 約2,200万円
固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書で確認できます。
路線価から計算（路線価×面積÷0.8×1.1）
路線価からも実勢価格を概算できます。
計算式:
実勢価格 = 路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1
例:
- 路線価: 20万円/m²
- 土地面積: 100m²
- 実勢価格 = 20万円 × 100m² ÷ 0.8 × 1.1 = 約2,750万円
路線価は、国税庁の財産評価基準書で確認できます。
不動産情報ライブラリで過去の取引事例を確認
最も正確な実勢価格を知るには、不動産情報ライブラリで過去の取引事例を確認するのが効果的です。
同じエリア・同じ条件の土地の取引事例を複数確認することで、相場を正確に把握できます。
正確な価格を知りたい場合は不動産会社の無料一括査定を利用
自分の土地の正確な価格を知りたい場合は、不動産会社の無料一括査定サービスを利用するのが確実です。
複数社の査定を比較することで、より正確な価格帯を把握できます。
土地の価格の今後（2025年の動向と見通し）
2025年の土地価格の動向と、今後の見通しを解説します。
2025年も1〜2年は地価上昇が続く見通し
オウチーノニュースによると、2025年も1〜2年は地価上昇が続く見通しです。
都市部を中心に、駅近や再開発エリアでの上昇が予想されています。
都市部と地方で二極化が進行（都市部は駅近・再開発エリアで上昇）
土地価格の動向は、都市部と地方で大きく異なります。
都市部（東京・大阪・名古屋等）:
- 駅近エリアは上昇傾向
- 再開発エリアは大幅上昇の可能性
- マンション需要の高まり
地方都市:
- 中心部は横ばい
- 郊外は下落リスク
- 人口減少の影響が顕著
地方は人口減少により価格下落リスクあり
地方では、人口減少の影響で土地需要が減少しており、価格下落のリスクがあります。
特に、以下のようなエリアは注意が必要です。
- 駅から離れた郊外エリア
- 若年層の流出が続くエリア
- 商業施設の撤退が見られるエリア
金利上昇、人口減少が将来的な価格下落要因
将来的な価格下落要因として、以下の2つが挙げられます。
金利上昇:
- 住宅ローン金利の上昇により、購入需要が減少する可能性
- 投資用不動産の利回り悪化
人口減少:
- 日本全体の人口減少により、土地需要が減少
- 地方を中心に空き家・空き地が増加
これらの要因により、中長期的には地価下落のリスクがあることを理解しておく必要があります。
まとめ：土地の価格を正しく理解して取引する
土地の価格には、公示地価、路線価、実勢価格、固定資産税評価額、基準地価の5つ（一物五価）があり、用途によって使い分けます。
無料で使える公的サイト（不動産情報ライブラリ、全国地価マップ）を活用すれば、誰でも土地の価格を調べられます。実勢価格は固定資産税評価額や路線価から概算できますが、正確な価格を知りたい場合は不動産会社の無料一括査定サービスを利用するのが確実です。
2025年も都市部は地価上昇が続く見通しですが、地方は人口減少により価格下落リスクがあるため、エリアごとの動向を慎重に見極めることが重要です。
土地の取引を検討する際は、複数の情報源で価格を確認し、専門家（不動産会社や不動産鑑定士）への相談も併せて行うことをおすすめします。