土地購入前に土地情報を調べる重要性
土地購入を検討する際、「価格相場はいくらか」「どんな建物が建てられるか」「災害リスクはないか」といった疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、土地情報の調べ方、確認すべきポイント、公的機関と民間サービスの活用方法を、国土交通省の公式情報や専門家のガイドをもとに解説します。
初めて土地購入を検討する方でも、必要な情報を正確に把握し、安心して土地選びができるようになります。
この記事のポイント
- 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で全国の土地取引価格を無料で検索できる
- 公示地価は「標準地・基準地検索システム」で調べられ、全国約26,000地点のデータが毎年3月に更新される
- 用途地域は「用途地域マップ」や自治体ウェブサイトで確認でき、建築制限を事前に把握できる
- 土地の所有者情報は「登記情報提供サービス」で141円で取得可能
- 2024年の公示地価は全国平均で2.3%上昇し、33年ぶりの高い伸び率を記録
土地情報の種類と情報源
(1) 土地情報の種類（価格、用途、規制等）
土地購入前に確認すべき主な情報は以下の通りです。
| 情報の種類 | 内容 | 重要度 |
|---|---|---|
| 価格相場 | 公示地価、基準地価、実勢価格 | 高 |
| 用途地域 | 13種類の地域区分、建築制限 | 高 |
| 所有者情報 | 登記情報、権利関係 | 高 |
| ハザードマップ | 浸水リスク、地震リスク | 高 |
| 周辺環境 | 交通、商業施設、学校等 | 中 |
| インフラ | 上下水道、ガス、電気 | 中 |
これらの情報を総合的に確認することで、土地の価値とリスクを正確に把握できます。
(2) 公的機関と民間サービスの情報源
土地情報を調べるための主な情報源は以下の通りです。
公的機関:
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ: 土地取引価格の公式データベース
- 標準地・基準地検索システム: 公示地価・基準地価の検索
- 登記情報提供サービス: 土地の所有者情報
- ハザードマップポータルサイト: 災害リスク情報
民間サービス:
- SUUMO、HOME'S、アットホーム: 不動産ポータルサイト
- 用途地域マップ: 国土交通省データに基づく用途地域の地図表示
公的機関の情報は信頼性が高く、多くが無料で利用できます。民間サービスは使いやすさや情報量で優れていることが多いため、両方を併用することを推奨します。
(3) 無料で調べられる情報と有料情報
土地情報は多くが無料で調べられます。
| 情報 | サービス | 費用 |
|---|---|---|
| 公示地価・基準地価 | 標準地・基準地検索システム | 無料 |
| 土地取引価格 | 不動産情報ライブラリ | 無料 |
| 用途地域 | 用途地域マップ、自治体サイト | 無料 |
| ハザードマップ | ハザードマップポータルサイト | 無料 |
| 登記情報（オンライン） | 登記情報提供サービス | 141円/件 |
| 登記簿謄本（法務局） | 法務局窓口 | 600円/件 |
無料の情報源を最大限活用し、必要に応じて有料サービスを利用することで、コストを抑えながら十分な情報を得られます。
価格相場の調べ方｜公示地価・実勢価格を確認する
(1) 公示地価・基準地価・路線価の違い
土地の価格を調べる際、公示地価・基準地価・路線価の違いを理解しておくことが重要です。
| 項目 | 公示地価 | 基準地価 | 路線価 |
|---|---|---|---|
| 調査主体 | 国土交通省 | 都道府県 | 国税庁 |
| 調査時点 | 1月1日 | 7月1日 | 1月1日 |
| 公表時期 | 3月 | 9月 | 7月 |
| 目的 | 土地取引の指標 | 公示地価の補完 | 相続税・贈与税の算定 |
| 価格水準 | 適正価格 | 適正価格 | 公示地価の約80% |
| 調査地点数 | 全国約26,000地点 | 全国約21,000地点 | 全国約33万地点 |
公示地価は不動産鑑定士2名以上の評価に基づく「正常な価格」であり、土地取引の目安として最も広く利用されています。
(2) 不動産情報ライブラリの使い方
不動産情報ライブラリは、国土交通省が運営する公式の不動産情報サービスです。2024年4月に「土地総合情報システム」から改称されました。
使い方:
- トップページにアクセス: https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 「不動産取引価格情報検索」を選択
- 検索条件を入力: 時期（四半期）、都道府県、市区町村、地区
- 種類を選択: 宅地、宅地（土地）、中古マンション等
- 検索結果を確認: 取引価格、面積、最寄駅からの距離等
- ダウンロード: CSV形式で一括ダウンロード可能
検索結果には、実際の取引事例が表示されます。ただし、個人情報保護のため、町名までの表示となります。
(3) 実勢価格の調べ方（取引事例の確認）
実勢価格は、実際に土地が取引される価格です。公示地価や路線価とは異なり、需給関係や物件個別の条件により変動します。
調べ方:
- 不動産情報ライブラリ: 実際の取引事例を検索
- 不動産ポータルサイト: SUUMO、HOME'S等で売地の価格を確認
- 不動産会社: 地元の不動産会社に相談し、最新の市場動向を聞く
公示地価と実勢価格は異なる場合が多いため、複数の情報源で確認することが重要です。
国土交通省の最新データによると、2024年の公示地価は全国平均で前年比2.3%上昇し、33年ぶりの高い伸び率を記録しました。ただし、地域差が大きく、一部地域は下落しているため、購入検討地域の個別動向を確認する必要があります。
用途地域・建築制限の調べ方
(1) 用途地域とは（13種類の特徴）
用途地域は、都市計画法で定められた13種類の地域区分です。建築できる建物の種類やサイズが制限されるため、土地購入前の確認が必須です。
13種類の用途地域:
| 分類 | 用途地域 | 特徴 |
|---|---|---|
| 住居系（8種類） | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域。高さ制限10-12m |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅と小規模店舗 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅と中規模店舗 | |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を守る地域 | |
| 第二種住居地域 | 住居と店舗・事務所が混在 | |
| 準住居地域 | 道路沿いの業務施設との調和 | |
| 田園住居地域 | 農業と調和した低層住宅 | |
| 商業系（2種類） | 近隣商業地域 | 近隣の住民向け店舗等 |
| 商業地域 | 商業・業務施設の集積地 | |
| 工業系（3種類） | 準工業地域 | 軽工業と住居の調和 |
| 工業地域 | 工業のための地域 | |
| 工業専用地域 | 工業専用（住宅建築不可） |
第一種低層住居専用地域では高さ制限が厳しく、商業施設の建築も制限されます。一方、商業地域では高層建築が可能ですが、住環境は低層住居専用地域に比べて劣る場合があります。
(2) 用途地域マップの使い方
用途地域マップは、国土交通省のデータに基づく全国の用途地域を地図表示するツールです。
使い方:
- サイトにアクセス: https://cityzone.mapexpert.net/
- 住所を入力: 検索ボックスに調べたい住所を入力
- 地図を確認: 13種類の用途地域が色分けして表示される
- 詳細を確認: クリックすると用途地域の種類と建築制限の概要が表示
視覚的に用途地域を確認できるため、周辺環境の把握にも役立ちます。
(3) 建築制限の確認ポイント
用途地域により、以下の建築制限が設定されます。
| 制限項目 | 内容 |
|---|---|
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積の割合（30-80%） |
| 容積率 | 敷地面積に対する延床面積の割合（50-1300%） |
| 高さ制限 | 建物の高さの上限（10m、12m等） |
| 用途制限 | 建築できる建物の種類（住宅、店舗、工場等） |
建築予定の建物が建てられるかを確認するには、自治体の都市計画課に問い合わせるか、建築士に相談することを推奨します。
その他の重要情報の調べ方
(1) 土地の所有者情報の調べ方（登記情報）
土地の所有者情報は、登記情報提供サービスで確認できます。
調べ方:
- 登記情報提供サービスにアクセス
- 利用登録: 初回は利用者登録が必要（無料）
- 検索: 地番または住所で検索
- 取得: 所有者情報を141円で取得
法務局の窓口でも登記簿謄本を取得できます（600円/件）。ただし、登記情報で確認できるのは登記上の所有者であり、相続未登記等で実際の所有者と異なる場合があるため、重要な取引では専門家への相談が必要です。
(2) ハザードマップの確認方法
ハザードマップポータルサイトで、浸水リスク、地震リスク等を確認できます。
確認できる情報:
- 洪水・浸水リスク: 河川氾濫時の浸水想定区域
- 土砂災害リスク: 土砂災害警戒区域
- 地震リスク: 活断層の位置、液状化の可能性
- 津波リスク: 津波浸水想定区域
災害リスクの高いエリアは、保険料が高額になることや、住宅ローンの審査に影響する可能性があります。購入前に必ず確認しましょう。
(3) 周辺環境・インフラの調査
土地の利便性を確認するため、周辺環境とインフラを調査します。
確認項目:
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 交通 | 最寄駅までの距離、バス路線、道路状況 |
| 商業施設 | スーパー、コンビニ、病院までの距離 |
| 教育 | 小学校、中学校の学区、通学路の安全性 |
| インフラ | 上下水道、ガス、電気の引き込み状況 |
| 周辺環境 | 騒音、臭気、日照、眺望 |
Googleマップや不動産ポータルサイトで事前調査し、現地訪問で実際の環境を確認することを推奨します。
まとめ｜土地情報の活用と次のアクション
土地情報は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」「標準地・基準地検索システム」等の公的機関で無料検索できます。公示地価は全国約26,000地点のデータが毎年3月に更新され、土地取引の目安として活用できます。
用途地域は「用途地域マップ」や自治体ウェブサイトで確認でき、13種類の地域区分により建築制限が設定されています。土地の所有者情報は「登記情報提供サービス」で141円で取得可能です。
2024年の公示地価は全国平均で2.3%上昇し、33年ぶりの高い伸び率を記録しましたが、地域差が大きいため、購入検討地域の個別動向を確認することが重要です。
土地購入前には、価格相場、用途地域、建築制限、ハザードマップ、周辺環境を総合的に確認し、専門家（建築士、土地家屋調査士、不動産会社等）に相談することで、安心して土地選びができます。