土地の形質変更とは？基本的な定義
土地の造成や開発を検討する際、「土地の形質変更」という言葉を耳にすることがあります。これは掘削や盛土など土地の形状を変える行為を指し、法律によって届出が義務付けられるケースがあります。
この記事では、土地の形質変更の定義、届出が必要なケース、関連法規、手続きの流れを、環境省や国土交通省の公式情報を元に解説します。
土地所有者や不動産開発事業者が、法的手続きや届出義務を正確に理解できるようになります。
この記事のポイント
- 土地の形質変更は掘削・盛土・切土など土地の形状を変更する行為全般
- 土壌汚染対策法では3,000㎡以上の形質変更で着手30日前までに届出必要
- 有害物質使用特定施設跡地では900㎡以上で届出義務
- 届出義務違反には3月以下の懲役又は30万円以下の罰金の可能性
- 法律により定義が異なるため、複数の法規制を確認することが重要
(1) 形質変更の具体的な行為
土地の形質変更とは、掘削、盛土、切土などの土地の形状を変更する行為全般を指します。横浜市の公式サイトによると、以下の行為が該当します。
- 掘削: 土地を掘り下げる行為
- 盛土: 土砂を盛り上げて土地を高くする行為
- 切土: 土地を削り取る行為
- 整地: 土地を平らにする行為
また、アスファルト舗装、舗装を剥がす工事、水道・ガス等の埋設管工事も形質変更に含まれる点に注意が必要です。
(2) 掘削・盛土・切土の違い
| 行為 | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 掘削 | 土地を掘り下げる | 地下駐車場の建設、基礎工事 |
| 盛土 | 土砂を盛り上げる | 宅地造成、道路のかさ上げ |
| 切土 | 土地を削り取る | 斜面の造成、平地化工事 |
| 整地 | 土地を平らにする | 宅地の整備、グラウンド造成 |
これらの行為は、規模や条件により届出義務が発生します。
(3) 法律による定義の違い
「土地の形質変更」は法律によって定義が異なります。
- 土壌汚染対策法: 3,000㎡以上の掘削・盛土等が対象
- 都市計画法: 建築物建築等を目的とした土地の区画形質の変更が対象（開発許可制度）
- 宅地造成等規制法（盛土規制法）: 宅地造成・盛土等による崖崩れ等の防止
複数の法律が関係する場合もあるため、事前に全ての規制を確認することが重要です。
土地の形質変更で届出が必要なケース
(1) 土壌汚染対策法における届出要件
土壌汚染対策法では、土壌汚染による健康被害を防止するため、一定規模以上の形質変更時に届出が義務付けられています。
届出が必要なのは以下のケースです。
- 3,000㎡以上の土地で形質変更を行う場合
- 有害物質使用特定施設の敷地跡地で900㎡以上の形質変更を行う場合
届出は、着手日の30日前までに都道府県知事（または政令市・中核市の長）へ提出する必要があります。
(2) 3,000㎡以上・900㎡以上の基準
土壌汚染対策法における届出基準は以下の通りです。
| 土地の種類 | 届出が必要な規模 | 届出先 | 届出期限 |
|---|---|---|---|
| 通常の土地 | 3,000㎡以上 | 都道府県知事等 | 着手30日前 |
| 有害物質使用特定施設跡地 | 900㎡以上 | 都道府県知事等 | 着手30日前 |
（出典: 茨城県公式サイト）
有害物質使用特定施設とは、水質汚濁防止法に基づく特定施設のうち、有害物質を取り扱う施設を指します。
(3) 届出が不要なケース
以下のケースでは届出が不要です。
- 盛土のみの場合（掘削を伴わない）
- 掘削深さ50cm未満で土壌を外部に搬出しない場合
- 農業行為など一定の行為
- 非常災害のための応急措置
ただし、個別ケースにより判断が異なる場合があるため、行政への事前相談を推奨します。
関連する法律と規制
(1) 土壌汚染対策法の概要
土壌汚染対策法は、土壌汚染による人の健康被害を防止するための法律です。主な規定は以下の通りです。
- 第3条: 有害物質使用特定施設の廃止時の土壌汚染状況調査義務
- 第4条: 3,000㎡以上の形質変更時の届出義務
- 第5条: 土壌汚染のおそれがある土地の調査命令
形質変更の届出後、都道府県知事が土壌汚染のおそれありと判断した場合、土壌汚染状況調査の実施命令が出される可能性があります。
(2) 都市計画法と開発許可
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とした法律です。開発許可制度では、以下の行為が対象となります。
- 開発行為: 主として建築物の建築等を目的とした土地の区画形質の変更
土地の区画形質の変更とは、以下の3つの変更を指します。
- 区画の変更: 道路・水路等により区画を変更
- 形の変更: 切土・盛土により土地の形状を変更
- 質の変更: 宅地以外の土地を宅地に変更
都市計画法の開発許可は、土壌汚染対策法の届出とは別の制度であり、両方の手続きが必要な場合もあります。
(3) 宅地造成等規制法（盛土規制法）
宅地造成等規制法（令和4年改正で「盛土規制法」に改称）は、宅地造成・盛土等による崖崩れ等を防止するための法律です。
盛土規制法により、土地の用途にかかわらず盛土等の規制が強化されています。該当する場合は、都道府県知事の許可が必要です。
土地の形質変更の手続きと流れ
(1) 届出先と届出期限
土壌汚染対策法に基づく形質変更の届出は、以下の手順で行います。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 届出先 | 都道府県知事（または政令市・中核市の長） |
| 届出期限 | 形質変更着手日の30日前まで |
| 届出方法 | 窓口持参、郵送、オンライン（自治体により異なる） |
令和6年（2024年）からオンライン届出が可能な自治体が増加しています。詳細は各自治体の環境部局にご確認ください。
(2) 必要書類と申請方法
届出に必要な書類は以下の通りです。
- 土地の形質の変更届出書（様式は各自治体で指定）
- 土地の位置を示す図面（住宅地図等）
- 土地の形質の変更をしようとする場所を示す図面
- 土地の形質の変更の方法を示す図面
兵庫県の公式サイトでは、具体的な届出様式が公開されています。各自治体の環境部局で様式を確認してください。
(3) 届出後の土壌汚染状況調査
届出後、都道府県知事が土壌汚染のおそれありと判断した場合、土壌汚染状況調査の実施命令が出されることがあります。
調査の結果、土壌汚染が確認された場合は、要措置区域または形質変更時要届出区域に指定され、汚染の除去等の措置が必要になる場合があります。
届出をしなかった場合のリスクと罰則
(1) 法的な罰則の内容
土壌汚染対策法の届出義務に違反した場合、以下の罰則があります。
- 3月以下の懲役又は30万円以下の罰金（土壌汚染対策法第62条）
法人の場合は、法人にも罰金刑が科される可能性があります（両罰規定）。
(2) 事業への影響
届出義務違反が発覚した場合、以下の影響が考えられます。
- 事業の停止命令
- 原状回復命令
- 社会的信用の失墜
- 取引先との契約解除
特に不動産開発事業では、届出義務違反が発覚すると事業全体に大きな影響を及ぼす可能性があります。
(3) 行政への事前相談の重要性
法律の解釈は個別ケースにより異なる場合があります。土地の形質変更を計画する際は、必ず都道府県または市町村の環境部局に事前相談することを推奨します。
複数の法律が関係する場合もあるため、土地家屋調査士・行政書士・弁護士等の専門家への相談も有効です。
まとめ：土地の形質変更時の注意点
土地の形質変更は、掘削・盛土・切土など土地の形状を変更する行為全般を指します。土壌汚染対策法では、3,000㎡以上（有害物質使用特定施設跡地では900㎡以上）の形質変更で、着手30日前までに都道府県知事への届出が必要です。
届出義務違反には3月以下の懲役又は30万円以下の罰金の可能性があり、事業への影響も大きくなります。また、土壌汚染対策法・都市計画法・宅地造成等規制法（盛土規制法）など複数の法律が関係する場合があるため、事前に全ての規制を確認することが重要です。
土地の形質変更を計画する際は、都道府県または市町村の環境部局に事前相談し、必要に応じて土地家屋調査士・行政書士・弁護士等の専門家に相談することを推奨します。