木更津市の土地が注目される理由【東京アクアライン効果と市場動向】
木更津市での土地購入を検討する際、「価格相場はどれくらいか」「都心へのアクセスは便利か」「将来性はあるか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、木更津市の土地価格相場、人気エリア、アクセス環境、購入時の注意点を、2025年公示地価データや木更津市の統計データを元に解説します。
初めて木更津市で土地を探す方でも、価格相場と地域特性の全体像を把握できるようになります。
この記事のポイント
- 木更津市の住宅地平均坪単価は13万3879円/坪（2025年公示地価）、木更津駅周辺は35万円前後
- 東京アクアライン効果で都心まで約1時間、2024年の土地市場価格が過去最高を記録
- 海岸沿いエリアは津波・洪水・高潮リスクがあるため、ハザードマップの確認が必須
- 土地購入の諸費用（手続き費・税金・外構費等）で200-500万円を見込む必要がある
- 専門家（宅建士、建築士等）への相談を推奨
(1) 東京アクアライン開通による都心アクセスの向上
木更津市は、東京アクアライン（東京湾を横断する有料道路）の開通により、都心へのアクセスが大幅に向上しました。川崎まで約15km、都心まで約1時間でアクセス可能です。
このアクセスの良さが、木更津市の土地市場を活性化させる大きな要因となっています。
(2) 大型商業施設の充実（アウトレット・ショッピングモール）
木更津市には、三井アウトレットパーク木更津をはじめとする大型商業施設が充実しています。買い物・飲食の利便性が高く、ファミリー層に人気のエリアです。
(3) 2024年の土地市場価格が過去最高を記録
イエウールによると、2024年の木更津市の土地市場価格が過去最高を記録しました。東京アクアライン効果と大型商業施設の充実により、市場が活性化しています。
木更津市の土地価格相場とエリア比較【2025年公示地価データ】
(1) 木更津市の平均土地価格（住宅地・商業地・工業地）
2025年公示地価データによると、木更津市の土地価格は以下の通りです。
| 用途地域 | 平均坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|
| 住宅地 | 13万3879円/坪 | +3.12% |
| 商業地 | 21万2802円/坪 | +3.67% |
住宅地・商業地とも上昇傾向が続いています。
(2) 人気エリア別の坪単価比較（東中央・ほたる野・金田東）
木更津市内の人気エリア別の坪単価は以下の通りです。
| エリア | 坪単価の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 東中央（木更津駅周辺） | 35万円前後 | 最も価格が高い、駅近の利便性 |
| ほたる野 | 24-25万円/坪 | 比較的手頃、新興住宅地 |
| 金田東 | 24-25万円/坪 | 比較的手頃、アウトレット近接 |
木更津駅周辺の東中央エリアが最も価格が高く、ほたる野・金田東エリアは比較的手頃です。
(3) 木更津駅周辺と郊外エリアの価格差
木更津駅周辺は商業施設・飲食店が充実し、利便性が高いため価格も高めです。一方、郊外エリアは価格が手頃ですが、車移動が中心となります。
(4) 過去5年間の価格推移と将来の見通し
木更津駅周辺の東中央エリアは2012年以降上昇が続き、2024年も+4.29%上昇しました。今後もアクアライン効果と商業施設の充実により、価格は安定～上昇傾向が続くと見られます。
ただし、市場動向により変動するため、断定はできません。
木更津市のアクセス環境【東京アクアライン・JR内房線・生活利便性】
(1) 東京アクアラインの利便性と通行料金
東京アクアラインは、木更津市から川崎まで約15km、都心まで約1時間でアクセス可能です。
通行料金:
- 普通車（ETC割引適用）: 800円（片道）
- 普通車（現金）: 3,140円（片道）
ETC割引を活用することで、通行料を大幅に抑えられます。ただし、通行料金の変動可能性や、休日・連休時の渋滞リスクも考慮してください。
(2) JR内房線の主要駅と所要時間
JR内房線も利用でき、千葉駅経由で東京方面へ行けます。主要駅と所要時間は以下の通りです。
- 木更津駅 → 千葉駅: 約40分
- 千葉駅 → 東京駅: 約40分
- 合計: 約1時間20分（乗り換え時間含む）
(3) 生活利便施設（スーパー・学校・病院）の充実度
木更津市には、スーパー、学校、病院など生活利便施設が充実しています。ホンマ工業によると、エリア選びの際は以下を事前に確認することを推奨します。
- スーパーまでの距離（車で5-10分圏内が目安）
- 学校までの距離（小学校は徒歩圏内が理想）
- 病院までの距離（緊急時の対応を考慮）
(4) 車移動中心の生活環境と駐車場事情
木更津市は車移動が中心の生活環境です。駐車場は各戸1-2台分が一般的で、大型商業施設も駐車場が充実しています。
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木更津市で土地を購入する際の注意点【ハザードマップ・諸費用・法的確認事項】
(1) ハザードマップの確認（津波・洪水・高潮・崖崩れリスク）
木更津市は東京湾岸エリアで、海岸沿いエリアは津波・洪水・高潮のリスクがあります。また、斜面に近い一部エリアは崖崩れリスクがあります。
ホンマ工業によると、ハザードマップの確認が必須です。木更津市公式サイトで最新版を確認してください。
(2) 土地購入にかかる諸費用（200-500万円の内訳）
土地・建物費用以外に、諸費用（手続き費、税金、外構費等）で200-500万円を見込む必要があります。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 |
| 登記費用 | 30-50万円 |
| 不動産取得税 | 30-50万円（軽減措置あり） |
| 外構費 | 100-300万円 |
| その他諸費用 | 50-100万円 |
予算を土地・建物のみで考えると、大きく予算オーバーになる可能性があります。
(3) 建ぺい率・容積率・建築条件の確認
建ぺい率・容積率・建築条件は物件ごとに異なります。購入前に必ず確認し、希望の建物が建てられるかを確認してください。
専門家（宅建士、建築士等）への相談を推奨します。
(4) 液状化リスクと地盤調査の重要性
木更津市は東京湾岸エリアで、液状化リスクがあります（2011年東日本大震災でも被害が発生）。
購入前に地盤調査を実施し、必要に応じて地盤改良工事（費用50万円～150万円程度）を検討してください。
木更津市の土地購入に関するよくある質問【価格・エリア・将来性】
よくある質問は以下の通りです。
詳細はFAQセクションをご確認ください。
まとめ：木更津市での土地購入を成功させるポイント
(1) エリア選びの優先順位（価格・アクセス・生活利便性）
木更津市での土地購入では、以下の優先順位を明確にしてください。
- 価格: 予算に合ったエリアを選ぶ（東中央35万円/坪、ほたる野・金田東24-25万円/坪）
- アクセス: アクアライン・JR内房線の利便性を考慮
- 生活利便性: スーパー、学校、病院までの距離を確認
(2) 予算計画の立て方（土地代+建物代+諸費用）
予算計画は以下の通りです。
- 土地代: エリア別の坪単価 × 土地面積
- 建物代: 坪単価60-80万円 × 建物面積（注文住宅の場合）
- 諸費用: 200-500万円（手続き費、税金、外構費等）
諸費用を見落とすと、大きく予算オーバーになる可能性があります。
(3) 次のアクション（物件検索・相談窓口）
次のアクションは以下の通りです。
- 物件検索: SUUMO、LIFULL HOME'S等の不動産ポータルサイトで検索
- 相談窓口: 複数の不動産会社に相談し、見積もりを比較
- 専門家への相談: 宅建士、建築士、ファイナンシャルプランナーに相談
複数の金融機関に確認し、専門家に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。