鎌倉市の土地購入を検討する前に知っておきたいこと
鎌倉市で土地を購入する際、「価格は高いのか」「建築規制は厳しいのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、鎌倉市の土地価格相場、エリア別の特性、特有の建築規制について、鎌倉市公式サイトや国土交通省の地価公示データを元に解説します。
初めて鎌倉市で土地を探す方でも、価格相場と規制の全体像を把握できるようになります。
この記事のポイント
- 鎌倉市の2024年平均坪単価は80.8万円で、駅別では由比ガ浜駅199.7万円/坪が最高
- 市全域の55.5%が風致地区、24.8%が歴史的風土保存区域に指定され、建築規制が存在
- 歴史的風土特別保存地区では新築原則不可、購入前に必ず地区指定の確認が必要
- 公示地価は上昇傾向だが取引価格は前年比-5.4%と下落、駅近と駅遠で二極化
鎌倉市の土地市場の基礎知識
(1) 鎌倉市の土地価格相場（2024年坪単価80.8万円）
鎌倉市の2024年の平均坪単価は**80.8万円/坪（24.4万円/㎡）**です。前年比では-5.4%下降しており、取引価格は下落傾向にあります。
一方で、2024年7月時点の基準地価は32万8192円/㎡（前年比+5.52%）と上昇しています。公示地価と取引価格の乖離が見られるため、購入時には最新の相場確認が重要です。
(2) 公示地価と取引価格の動向（上昇傾向と二極化）
2024年1月時点の公示地価は住宅地・商業地とも上昇継続しており、市内に下落した調査地点はありません。特に七里ガ浜エリアは10%上昇、観光需要の影響で鎌倉駅・長谷駅周辺の商業地地価が上昇しています。
ただし、駅近エリアは上昇、駅遠エリア（坂の多い住宅地）は下落と二極化しています。今後の動向を慎重に見極める必要があります。
(3) 鎌倉市の土地市場の特徴（歴史的価値と規制）
鎌倉市は歴史的風土を保存するため、全国的に見ても厳しい建築規制が設けられています。風致地区、歴史的風土保存区域、都市景観条例など、複数の規制が重複している点が特徴です。
リモートワーク普及により都市部から鎌倉への移住希望者が増加している一方、2024年の取引事例は105件（前年141件から25.5%減少）と市場活動は鈍化傾向にあります。
エリア別の価格相場と特性比較
(1) 鎌倉駅周辺（117.6万円/坪）
鎌倉駅周辺は117.6万円/坪と市内平均を上回ります。JR横須賀線・江ノ島電鉄が利用可能で、都心へのアクセスが良好です。
駅周辺は商業施設が充実していますが、徒歩10分圏内は住宅地が広がります。古都保存法による規制があるため、購入前に建築可能性の確認が必須です。
(2) 由比ガ浜・長谷エリア（199.7万円/坪）
由比ガ浜駅周辺は199.7万円/坪、長谷駅周辺は197.1万円/坪と市内最高価格帯です。海まで徒歩11分、2駅2路線利用可能、フラットな道のりが特徴です。
塔之辻自主まちづくり計画の地区内では最低敷地面積120㎡の規制があり、ゆとりある住環境が形成されています。
(3) 北鎌倉エリア（161.3万円/坪）
北鎌倉駅周辺は161.3万円/坪です。寺社仏閣が多く緑豊かな環境で、鎌倉駅まで約3分とアクセスも良好です。
高台の物件が多く山々を見渡せる立地が人気ですが、坂道が多いため実地確認が重要です。
(4) 大船駅周辺と駅遠エリアの価格差
大船駅周辺は商業施設が充実し利便性が高い一方、駅遠エリア（坂の多い住宅地）は価格下落傾向にあります。
駅からの距離により価格差が大きく、購入時には立地条件を慎重に検討する必要があります。
広告
鎌倉市特有の建築規制と土地利用の注意点
(1) 風致地区（市全域の55.5%）の建築規制
鎌倉市では市全域の約55.5%（約2,194ha）が風致地区に指定されています。風致地区では以下の規制があります。
- 建築物の高さ制限：第2種・第3種で制限が異なる
- 建ぺい率・壁面後退距離：種別により異なる
- 緑化率：敷地面積の20%以上の植栽面積が必要
風致地区の種別により規制内容が異なるため、購入前に鎌倉市都市景観課（0467-61-3477）への確認が必須です。
(2) 歴史的風土保存区域（市全域の24.8%）の制限
市全域の24.8%（約982.2ha）が歴史的風土保存区域に指定されており、建築物の新築等に県知事への届出が必要です。
届出対象行為は以下の通りです。
- 建築物の新築・改築・増築
- 宅地の造成、土地の開墾、土石の採取
- 木竹の伐採（一定規模以上）
詳細は神奈川県公式サイトで確認できます。
(3) 歴史的風土特別保存地区の新築制限
歴史的風土保存区域のうち特に重要な地区は歴史的風土特別保存地区に指定されており、新築原則不可です。県知事の許可が必要で、補償制度（土地買入れ）があります。
購入前に地区指定の確認が極めて重要です。鎌倉市公式サイトで確認できます。
(4) 都市景観条例と景観地区の規制
鎌倉市では都市景観条例により、一定規模以上の建築行為に届出が必要です。景観地区では高さ制限などの追加規制があります。
詳細は鎌倉市公式サイトで確認してください。
鎌倉市で土地を購入する流れと手続き
(1) 土地探しから契約までの流れ
- 予算設定と希望条件の整理
- 不動産会社への相談・物件紹介
- 現地確認（複数回推奨）
- 買付証明書の提出
- 重要事項説明・契約前の最終確認
- 売買契約・手付金の支払い
- 決済・引渡し
全体で半年～1年程度かかります。
(2) 建築可能性の確認（風致地区・古都保存法）
購入前に以下を必ず確認してください。
- 風致地区の種別（第2種・第3種）
- 歴史的風土保存区域・特別保存地区の指定
- 用途地域（建ぺい率・容積率）
- 都市計画道路の有無
鎌倉市都市景観課（0467-61-3477）への事前相談を推奨します。
(3) 必要書類と諸費用
土地購入時の諸費用は土地代金の5～10%が目安です。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格×3%+6万円+消費税 | 5,000万円の土地で171万6,000円 |
| 登記費用 | 登録免許税、司法書士報酬 | 30万円～50万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） | 30万円～50万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 5,000万円の土地で3万円 |
（2025年時点の税制。詳細は国税庁で確認）
(4) 専門家への相談（宅建士・建築士）
鎌倉市特有の建築規制があるため、以下の専門家への相談を推奨します。
- 宅地建物取引士：契約内容、重要事項説明
- 建築士：建築可能性、プラン作成
- 司法書士：登記手続き
- 土地家屋調査士：境界確定、測量
まとめ：鎌倉市の土地購入を成功させるために
鎌倉市の土地価格は駅別で大きな差があり、由比ガ浜駅199.7万円/坪、鎌倉駅117.6万円/坪と2倍近い価格差があります。
市全域の55.5%が風致地区、24.8%が歴史的風土保存区域に指定されており、建築物の高さ・緑化率・届出義務などの規制があります。特に歴史的風土特別保存地区では新築原則不可のため、購入前に必ず地区指定を確認してください。
公示地価は上昇傾向ですが取引価格は下落と乖離があり、駅近と駅遠で価格動向が二極化しています。今後の市場動向を慎重に見極めながら、信頼できる不動産会社や専門家（宅建士、建築士）に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。