鹿児島市のマンション市場の現状｜23物件と地方都市の特徴
鹿児島市は人口約60万人を擁する南九州の拠点都市で、マンション市場にも独自の特徴があります。「地方都市のマンション購入はどうなのか」と悩む方も少なくありません。
この記事では、鹿児島市のマンション価格相場、エリア別の特性、購入・売却のポイントを解説します。また、関連キーワードとして豊橋市との比較も行い、地方都市でのマンション購入の判断基準を示します。
この記事のポイント
- 鹿児島市のマンション平均価格は2,380〜2,406万円、坪単価116.65万円/坪（前年比+37.81%急騰）
- 平均築年数21.8年、平均駅距離17.5分と、築年数が古い物件が多い傾向
- 地方都市のメリットは物件価格の低さと表面利回りの高さ、デメリットは空室リスクと人口減少リスク
- 居住目的なら賃貸より安いケースが多いが、投資目的では慎重な判断が必要
鹿児島市の基本情報｜人口約60万人の南九州拠点都市
鹿児島市は鹿児島県の県庁所在地で、人口約60万人の南九州の拠点都市です。鹿児島中央駅にはJR鹿児島本線と九州新幹線が乗り入れており、福岡や熊本、宮崎へのアクセスも良好です。
新築マンション物件数｜23物件の供給状況
鹿児島市には23の新築マンション物件が供給されています。地方都市の中では比較的供給が多い方ですが、首都圏や大都市圏と比べると選択肢は限定的です。
地方都市マンション市場の特徴｜コンパクトシティ化の流れ
地方都市では、都市機能を中心市街地に集約する「コンパクトシティ化」が進んでいます。鹿児島市でも鹿児島中央駅周辺や天文館エリアなど、利便性の高いエリアにマンションが集中する傾向があります。
鹿児島市のマンション価格相場｜2024年の平均価格と急騰の背景
2024年3月時点での鹿児島市のマンション価格相場は、以下の通りです。
平均価格｜2,380〜2,406万円（2024年3月時点）
鹿児島市のマンション平均価格は、2024年3月時点で2,380〜2,406万円です。ただし、価格は立地、築年数、間取りにより大きく異なるため、あくまで参考値として捉えてください。
坪単価｜116.65万円/坪（前年比+37.81%）
鹿児島市の坪単価は116.65万円/坪で、前年比+37.81%と大幅に上昇しています。地方都市としては急激な価格上昇ですが、この上昇が持続するかどうかは、人口動態や市場環境により変動するため、長期的な資産価値上昇を保証するものではありません。
物件特性｜平均築年数21.8年、平均駅距離17.5分
鹿児島市のマンションの平均築年数は21.8年、平均駅距離は17.5分です。築年数が古い物件が多いため、購入時には設備や耐震性を必ず確認しましょう。平均専有面積は63.6㎡です。
間取り別供給｜3LDKが約45％を占める
鹿児島市のマンション供給は、3LDKタイプが約45%を占めており、ファミリー層向けが主流です。2LDKやワンルームなど、単身者向けの選択肢は限定的です。
エリア別の特性｜鹿児島中央駅・天文館・谷山の価格差
鹿児島市内の主要エリアには、それぞれ異なる特徴があります。
鹿児島中央駅周辺｜新幹線・JRの利便性で高価格帯
鹿児島中央駅周辺は、九州新幹線とJR鹿児島本線が乗り入れる利便性の高いエリアです。福岡・熊本・宮崎へのアクセスが良く、商業施設も充実しているため、マンション価格は高価格帯となります。
天文館エリア｜商業中心地の利便性
天文館は鹿児島市の商業中心地で、アーケード街や繁華街が広がるエリアです。買い物や外食に便利な立地ですが、駐車場が少なく、車での生活には不便な面もあります。
谷山エリア｜生活環境重視のファミリー層向け
谷山エリアは、鹿児島市南部に位置する閑静な住宅街です。学校や公園が多く、ファミリー層に人気のエリアです。鹿児島中央駅周辺と比べると価格は抑えられていますが、交通の利便性はやや劣ります。
地方都市マンションのメリット・デメリット｜低価格と空室リスク
地方都市でマンションを購入する際には、メリットとデメリットを理解することが重要です。
メリット3点｜物件価格が低い、表面利回りが高い、競争が少ない
地方都市のマンション購入には、以下のようなメリットがあります。
- 物件価格が低い：首都圏や大都市圏と比べて、物件価格が大幅に安いです。2,000〜3,000万円程度で購入できるケースが多いです。
- 表面利回りが高い：投資目的の場合、物件価格が低いため、賃貸収入に対する表面利回りが高くなります。
- 競争が少ない：物件数が少ないため、競争が少なく、じっくり選ぶことができます。
デメリット4点｜賃貸需要が低い、空室リスクが高い、人口減少リスク、融資距離制限
一方で、以下のようなデメリットもあります。
- 賃貸需要が低い：地方都市は人口が少なく、賃貸需要が限定的です。ファミリー層は将来的に戸建てを購入する傾向が強く、マンションの長期保有需要が限定的です。
- 空室リスクが高い：賃貸需要が低いため、空室期間が長くなる可能性があります。
- 人口減少リスク：地方都市は人口減少傾向にあり、将来的な賃貸需要・資産価値の下落リスクが高いです。
- 融資距離制限：金融機関によっては、支店からの距離制限により融資が受けられない場合があります。事前に複数の金融機関に相談しましょう。
購入・売却のポイント｜査定・融資・将来性の見極め方
鹿児島市でマンションを購入・売却する際のポイントを確認しましょう。
価格相場の調べ方｜SUUMO・マンションナビ等で複数比較
価格相場を調べる際は、SUUMO、マンションナビ、ウチノカチなど、複数のサイトで最新データを比較しましょう。サイトにより表示される価格に差があるため、複数の情報源を確認することが重要です。
査定依頼｜複数の不動産会社への依頼を推奨
マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定額は会社により異なるため、比較することで適正価格を把握できます。
融資の注意点｜金融機関の距離制限・事前相談
融資を受ける際は、金融機関の距離制限に注意が必要です。一部の金融機関では、支店からの距離が遠い物件には融資をしない場合があります。事前に複数の金融機関に相談し、融資可能かどうかを確認しましょう。
将来性の判断｜人口動態・資産価値の長期見通し
地方都市のマンション購入では、将来性の判断が重要です。人口動態（人口増減、年齢構成）や市場環境を確認し、長期的な資産価値の見通しを立てましょう。居住目的の場合は、賃貸より購入が安いケースが多いため、ライフプランに応じて判断してください。
まとめ｜鹿児島市と豊橋市の比較、地方都市での判断基準
鹿児島市のマンション平均価格は2,380〜2,406万円、坪単価116.65万円/坪（前年比+37.81%）と、2024年は急騰しました。しかし、地方都市の価格急騰は持続性に疑問があり、長期的な資産価値上昇を保証するものではありません。
鹿児島市と豊橋市の比較｜価格推移の違い（+37.81% vs -14.26%）
関連キーワードとして挙がった豊橋市のマンション価格は、2025年5月時点で坪単価58.4万円、平均1,237万円（70m²換算）、前年比-14.26%と下落しています。鹿児島市が+37.81%上昇している一方で、豊橋市は-14.26%下落しており、地方都市でも地域により価格動向が大きく異なることが分かります。
地方都市での判断基準｜居住目的か投資目的かで選択
地方都市でのマンション購入は、居住目的か投資目的かで判断基準が異なります。居住目的なら、賃貸より購入が安いケースが多いため、ライフプランに応じて検討しましょう。投資目的の場合は、空室リスクや人口減少リスクを慎重に見極める必要があります。
専門家への相談｜不動産会社・税理士・FPへの相談を推奨
購入・売却の判断に迷う場合は、不動産会社、税理士、ファイナンシャルプランナー等の専門家に相談することをおすすめします。専門家は、個別の状況やライフプランに応じた適切なアドバイスを提供してくれます。