茨木ICO CITYとは？茨木市のマンション市場の概要
茨木市で「茨木ICO CITY」のマンション購入を検討する際、物件の特徴や価格相場、エリアの住環境について正確な情報を知りたいという声は少なくありません。
この記事では、茨木ICO CITYの物件概要、新築時と中古の価格相場、茨木市のマンション市場動向、購入時のチェックポイントを解説します。大阪府茨木市の不動産市場データと、実際の取引事例をもとに情報を整理しています。
初めてマンション購入を検討する方でも、茨木ICO CITYの特徴と茨木市のマンション市場を理解し、自分で物件を評価できるようになります。
この記事のポイント
- 茨木ICO CITYは旧東芝大阪工場跡地（約18.5ha）の大規模複合開発で、475戸の大規模マンション
- 新築時は2,900万円台から販売、2024年時点の中古相場は2,646万円～4,904万円で築3年で約5.4%下落
- JR総持寺駅徒歩14分、阪急総持寺駅徒歩20分で、大阪駅まで約15分、京都駅まで約25分のアクセス
- 茨木市の新築マンションは2LDKが2,900万円～4,300万円、3LDKが3,000万円～6,200万円の価格帯
- 大規模マンション購入時は管理組合の運営体制、長期修繕計画、修繕積立金の確認が重要
(1) 茨木ICO CITYの基本情報｜旧東芝工場跡地の大規模開発
茨木ICO CITYは、大阪府茨木市の旧東芝大阪工場跡地（約18.5ha）に開発された大規模複合開発です。商業施設、居住エリア、教育施設、医療施設が一体整備されたスマートコミュニティとして2021年8月に竣工しました。
開発元は三井不動産レジデンシャルで、East Court（東側住宅棟）は475戸の大規模マンションとなっています。3LDK（69.12㎡～76.80㎡）を中心とした間取り構成で、ファミリー世帯向けの物件です。
(2) 茨木市の不動産市場の特徴｜大阪・京都の中間エリア
茨木市は大阪市と京都市の中間に位置するベッドタウンです。JR京都線と阪急京都線の2路線が利用でき、大阪駅まで約15分、京都駅まで約25分と通勤・通学に便利なエリアです。
名神高速道路の茨木インターチェンジがあり、車でのアクセスも良好です。大阪市内へのアクセスと住環境のバランスが取れているため、マンション需要は安定しています。
茨木ICO CITYの物件概要と開発コンセプト
(1) 物件規模と間取り構成｜475戸の大規模マンション
茨木ICO CITY East Courtは475戸の大規模マンションです。間取りは3LDK（69.12㎡～76.80㎡）が中心で、ファミリー世帯が暮らしやすい設計となっています。
大規模マンションのメリットとして、共用施設（エントランス、集会室等）の充実、管理費・修繕積立金の一戸当たりの負担軽減、住民コミュニティの形成が挙げられます。一方で、管理組合の運営体制や長期修繕計画の確認が重要です。
(2) 交通アクセス｜JR総持寺駅・阪急総持寺駅からの距離
茨木ICO CITYの交通アクセスは以下の通りです。
| 最寄駅 | 徒歩時間 | 路線 | 主要駅へのアクセス |
|---|---|---|---|
| JR総持寺駅 | 徒歩14分 | JR京都線 | 大阪駅まで約15分 |
| 阪急総持寺駅 | 徒歩20分 | 阪急京都線 | 梅田駅まで約20分 |
駅直結物件と比べると徒歩時間はありますが、複数路線が利用可能で、自転車やバスを活用すれば通勤・通学に支障は少ないとされています。
(3) 周辺環境と一体開発｜商業・教育・医療施設
茨木ICO CITYは大規模複合開発のため、周辺に商業施設、教育施設、医療施設が一体整備されています。日常の買い物や子育て環境が充実しており、駅から多少距離があっても生活利便性は高いとされています。
開発エリア内で生活が完結しやすい設計のため、駅直結の利便性よりも「生活圏の充実」を重視する世帯に向いています。
価格相場と資産価値の推移｜新築価格と中古相場
(1) 新築時の販売価格｜2,900万円台からの価格帯
茨木ICO CITYの新築販売時は2,900万円台から販売されました。3LDK（約70㎡前後）の物件が中心で、大阪市内の新築マンションと比較すると手頃な価格帯です。
新築販売は完売しており、現在は中古市場での取引が中心となっています。
(2) 中古相場の実態｜2024年時点で2,646万円～4,904万円
2024年5月時点の中古相場は2,646万円～4,904万円です。物件の階数、方角、専有面積により価格差があります。
例えば、71㎡・7階の物件で約3,761万円の試算が出ています（出典: ノムコム「茨木ICO CITY イーストコート」中古相場価格）。新築時と比較すると、価格帯の幅が広がっている状況です。
(3) 資産価値の推移｜築3年で5.4%下落のデータ分析
茨木ICO CITYは築3年で約5.4%（-227万円）の価格下落が見られます（出典: ノムコム）。新築プレミアムが剥がれる時期であり、短期での売却を考える場合は注意が必要です。
一方で、大規模開発の一体性、大阪・京都へのアクセス、周辺環境の充実が資産価値維持の要素となります。長期保有を前提に、物件管理状況と市場動向を継続的に確認することが推奨されます。
茨木市のマンション市場動向とエリア別の特徴
(1) 茨木市全体の価格帯｜2LDK・3LDKの相場
2024年時点の茨木市の新築マンション価格帯は以下の通りです。
| 間取り | 価格帯 |
|---|---|
| 2LDK | 2,900万円～4,300万円 |
| 3LDK | 3,000万円～6,200万円 |
| 4LDK | 4,000万円～ |
（出典: ホームズ「茨木市の新築マンション物件一覧」）
ファミリー向けの3LDKは3,000万円台から購入可能で、大阪市内と比較すると価格抑えめです。
(2) JR茨木駅周辺vs阪急茨木市駅周辺の特徴
茨木市のマンション市場では、JR茨木駅周辺と阪急茨木市駅周辺が人気エリアです。
- JR茨木駅周辺: ファミリー向け施設が充実。大阪駅まで約15分でアクセス良好。新築・中古ともに物件数が多い。
- 阪急茨木市駅周辺: 商業施設が集積。梅田駅まで特急で約15分。駅直結の利便性を重視する層に人気。
エリアにより価格帯が異なるため、通勤・通学経路と予算で比較検討することが推奨されます。
(3) 大阪・京都へのアクセスとベッドタウン需要
茨木市は大阪市と京都市の中間に位置し、JR・阪急の2路線が利用できるため、ベッドタウンとして需要が安定しています。
大阪市内へ通勤する世帯、京都方面へ通勤・通学する世帯の両方に対応できる立地が強みです。住環境の良さと交通利便性のバランスが取れているため、中長期的なマンション需要が見込まれます。
マンション購入時のチェックポイント｜立地・管理・資産価値
(1) 立地選びのポイント｜駅距離と生活利便性の評価
マンション購入時は、駅徒歩時間だけでなく「生活利便性」の総合評価が重要です。
- 駅直結を重視: 通勤時間が短く、雨天時も便利。駅前商業施設が充実。
- 生活圏の充実を重視: 駅から多少距離があっても、スーパー、学校、病院が近ければ日常生活は便利。
茨木ICO CITYのように大規模開発の場合、駅徒歩14分でも開発エリア内に商業施設があるため、生活利便性は高いとされます。自分のライフスタイルに合った立地選びを推奨します。
(2) 大規模マンションの管理体制｜管理組合と修繕積立金
475戸の大規模マンションは、管理組合の運営体制と長期修繕計画の確認が重要です。
購入前に確認すべき事項:
- 管理組合の運営体制: 理事会の開催頻度、総会の出席率、管理会社の実績
- 長期修繕計画: 大規模修繕の予定時期、修繕積立金の計画的な積み立て
- 修繕積立金の金額: 適正な金額か、将来の値上げ予定はあるか
- 管理費の妥当性: 共用施設の維持管理費用が適切か
これらの情報は、購入前の重要事項説明で詳細を確認できます。不明点は宅地建物取引士に質問することが推奨されます。
(3) 資産価値維持の要素｜将来の売却可能性
マンションの資産価値は、立地、管理状況、市場動向により変動します。
資産価値維持の要素:
- 立地の優位性: 交通アクセス、周辺環境、再開発計画
- 管理状況: 適切な維持管理、長期修繕計画の実行
- 市場動向: 地域の人口動態、不動産需給バランス
茨木ICO CITYの場合、大規模開発の一体性と大阪・京都へのアクセスが資産価値維持の要素です。一方、築3年で5.4%下落の実績から、短期売却時は注意が必要です。
長期保有を前提に、物件管理状況と市場動向を継続的に確認することが推奨されます。
まとめ：茨木ICO CITY購入を検討する際の判断基準
茨木ICO CITYは、旧東芝大阪工場跡地の大規模複合開発で、475戸の大規模マンションです。新築時は2,900万円台から販売され、2024年時点の中古相場は2,646万円～4,904万円です。
駅徒歩14分と距離はありますが、大規模開発内に商業・教育・医療施設が一体整備されており、生活利便性は高いとされています。大阪・京都へのアクセスも良好で、ベッドタウンとして需要が安定しています。
購入を検討する際は、立地（駅距離vs生活利便性）、管理体制（管理組合・修繕計画）、資産価値（短期下落リスクvs長期保有）の3点を総合的に評価することが重要です。
信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、自分のライフスタイルと予算に合った物件選びを進めましょう。