二子玉川の中古戸建て市場：なぜ注目されるのか
二子玉川エリア（東京都世田谷区）で中古戸建て購入を検討する際、「価格相場はどれくらいか」「住環境は整っているのか」「購入時の税金はいくらか」といった疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、二子玉川の中古戸建て価格相場、エリアの特徴、購入のポイント、税金・資金計画を、2025年時点の最新データを元に解説します。
二子玉川ライズ再開発後の街の変化や、周辺エリアとの比較を理解することで、納得のいく物件選びができるようになります。
この記事のポイント
- 二子玉川の中古戸建て相場は100㎡換算で9,000万円前後、新築は9,000-11,000万円台（2024年時点）
- 渋谷まで約11分のアクセス、二子玉川ライズや玉川高島屋S・Cなどの大型商業施設が魅力
- 多摩川の自然環境と都心の利便性が共存、ファミリー層が多く治安良好
- 駅からの距離により価格差が大きい、駅遠物件は将来的な資産価値下落リスクあり
- 不動産取得税（取得時1回）、固定資産税・都市計画税（毎年）、住宅ローン控除の活用が重要
二子玉川の中古戸建て価格相場
二子玉川の中古戸建て価格は、立地や築年数により大きく変動します。以下、2024-2025年時点の最新データを元に相場を解説します。
(1) 相場の概要（100㎡換算で9,000万円前後）
二子玉川の中古戸建て相場は、100㎡換算で9,000万円前後が目安です。SUUMOによると、2025年時点で71件の中古戸建て物件が掲載されています。
物件により価格帯は幅広く、築年数・立地・設備状態により異なります。実際の取引価格は、国土交通省 不動産情報ライブラリで確認できます。
(2) 新築と中古の価格差
新築と中古の価格差は以下の通りです（100㎡換算）。
| 種別 | 価格相場 |
|---|---|
| 新築戸建て | 9,083万円〜11,101万円 |
| 中古戸建て | 9,000万円前後 |
新築と中古の価格差は小さく、築浅の中古物件は新築に近い価格帯となります。ただし、築年数が経過した物件は価格が下がるため、予算に応じた選択が可能です。
(3) 駅からの距離と価格の関係
二子玉川駅から徒歩圏内の物件は高額ですが、駅からの距離が遠くなると価格は下がります。
| 駅からの距離 | 価格帯の目安 |
|---|---|
| 徒歩5分以内 | 高額（1億円以上も多い） |
| 徒歩10-15分 | 標準的（9,000万円前後） |
| 徒歩20分以上 | 比較的安価（8,000万円以下も） |
ただし、駅から遠い物件は、将来的にコンパクトシティ計画によりインフラ提供圏外となり、資産価値が大幅に下落するリスクがあります。駅徒歩圏内の物件がより安全です。
(4) 過去3年の価格推移（+3.06%上昇）
二子玉川エリアの中古戸建て価格は、過去3年で3.06%上昇しています。二子玉川ライズ再開発により地域価値が上昇傾向にあり、今後も需要は堅調と見込まれます。
二子玉川エリアの特徴と住環境
二子玉川は、都心の利便性と多摩川の自然環境が共存する魅力的なエリアです。
(1) 交通アクセス（渋谷まで約11分）
二子玉川駅から主要駅へのアクセスは以下の通りです。
- 渋谷: 約11分（東急田園都市線）
- 大井町: 約17分（東急大井町線）
- 横浜: 約40分（東急田園都市線→JR）
東急田園都市線・大井町線の2路線が利用可能で、通勤・通学に便利です。
(2) 商業施設と生活利便性（二子玉川ライズ、玉川高島屋S・C）
二子玉川駅周辺には、大型商業施設が集まっています。
- 二子玉川ライズ: 約160店舗、映画館、オフィス、住宅が複合した再開発施設
- 玉川高島屋S・C: 老舗百貨店、ショッピング・飲食・書店等が充実
- スーパー・コンビニ: 駅周辺に多数あり、日常の買い物に便利
生活に必要な施設が徒歩圏内に揃っており、住みやすいエリアです。
(3) 自然環境と治安（多摩川、ファミリー層が多い）
二子玉川は、多摩川沿いに位置し、自然環境が豊かです。
- 多摩川河川敷: ジョギング・サイクリング・散歩に最適
- 公園: 兵庫島公園、二子玉川公園等、子どもが遊べる公園が多数
- 治安: ファミリー層が多く落ち着いた住宅街。女性の一人暮らしでも安心して暮らせる
都心の利便性と自然環境が共存する、理想的な住環境です。
(4) 子育て環境
二子玉川は、子育て環境が充実しています。
- 保育園・幼稚園: 駅周辺に多数あり、待機児童対策も進んでいる
- 小中学校: 世田谷区立の小中学校が徒歩圏内
- 医療機関: 小児科・内科等のクリニックが充実
ファミリー層が多く、子育てしやすいエリアとして人気です。
中古戸建て購入のポイントと注意点
二子玉川で中古戸建てを購入する際のポイントと注意点を解説します。
(1) 物件選びのポイント（築年数、設備状態、周辺環境）
物件選びの際は、以下の3点を重視することを推奨します。
- 築年数: 築年数が浅いほど価格は高いが、リフォーム費用は抑えられる
- 設備状態: キッチン・浴室・トイレ等の設備の劣化状態を確認
- 周辺環境: 駅・学校・商業施設との距離、騒音・日当たりを実際に確認
(2) 駅からの距離と資産価値のリスク
駅から遠い物件は価格が下がりますが、将来的なリスクもあります。
- コンパクトシティ計画: 都市機能を中心部に集約し、郊外のインフラを縮小する都市計画
- インフラ提供圏外のリスク: 駅から遠い物件は、将来的にインフラが縮小され、資産価値が大幅に下落する可能性
駅徒歩圏内（徒歩15分以内）の物件がより安全です。
(3) 適正価格の見極め方（エリア・広さごとの相場確認）
適正価格を見極めるため、以下を確認することを推奨します。
- エリア・広さごとの相場: 同じエリアの同規模物件の価格を比較
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ: 実際の取引価格データを確認
- 不動産会社への相談: 複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を確認
高値掴みのリスクを減らすため、複数の情報源を参照することが重要です。
購入時の税金と資金計画
中古戸建て購入時の税金と資金計画を解説します。
(1) 不動産取得税（取得時1回、税率3%、軽減措置あり）
不動産取得税は、不動産を取得した際に1回のみ課税される地方税です。
- 税率: 3%（2025年時点）
- 軽減措置: 新築住宅は1,200万円控除、長期優良住宅は1,300万円控除
詳細は東京都主税局でご確認ください。
(2) 固定資産税・都市計画税（毎年課税）
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課される地方税です。
| 税目 | 税率 |
|---|---|
| 固定資産税 | 評価額の1.4%（標準税率） |
| 都市計画税 | 評価額の0.3%（上限） |
長期的なコストとして考慮する必要があります。詳細は東京都主税局でご確認ください。
(3) 住宅ローン控除の活用（子育て世帯・若年夫婦世帯の優遇措置）
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、一定期間、所得税・住民税から控除を受けられる制度です。
2024年以降も子育て世帯・若年夫婦世帯の優遇措置が継続しています（2025年時点）。
| 住宅の種類 | 借入限度額 |
|---|---|
| 認定住宅（長期優良住宅等） | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 |
適用要件は床面積40㎡以上等があります。詳細は世田谷区公式サイトや税理士にご確認ください。
まとめ：二子玉川で中古戸建てを探すステップ
二子玉川の中古戸建て相場は、100㎡換算で9,000万円前後が目安です（2024年時点）。渋谷まで約11分のアクセス、二子玉川ライズや玉川高島屋S・Cなどの大型商業施設、多摩川の自然環境が魅力です。
駅からの距離により価格差が大きく、駅遠物件は将来的な資産価値下落リスクがあるため、駅徒歩圏内の物件がより安全です。
不動産取得税（取得時1回）、固定資産税・都市計画税（毎年）の税金を考慮し、住宅ローン控除を活用することで、資金計画を立てましょう。
信頼できる不動産会社や税理士に相談しながら、適正価格を見極め、納得のいく物件選びを進めてください。