リノベーション物件とは？注目される理由と特徴
住まい探しをする際、「新築か中古か」と迷う方は多いですが、最近は「個性的なリノベーション物件」に注目が集まっています。
この記事では、リノベーション物件の特徴、福岡エリアの市場動向、物件の探し方、選び方のチェックポイントを解説します。
従来の不動産ポータルサイトと個性派物件専門サービスの使い分け、耐震性・設備の確認方法など、実用的な情報を提示しますので、理想の住まいを見つけるための参考にしてください。
この記事のポイント
- リノベーション物件は新築より20～30%程度安く、デザイン性・個性を重視できる
- 福岡市中心部（天神・博多）の中古マンションは2,000万円～3,500万円が相場
- 1981年6月以降の新耐震基準物件を選び、設備更新時期を確認することが重要
- 大手ポータルサイトと個性派物件専門サービスを使い分けることで、幅広い選択肢から選べる
(1) リノベーション物件の定義とリフォームとの違い
リノベーション物件とは、既存の建物に大規模な改修を施し、新築同様またはそれ以上の価値を生み出した物件です。
リノベーションとリフォームの違い:
| 項目 | リノベーション | リフォーム |
|---|---|---|
| 目的 | 住まいの価値向上、機能追加 | 原状回復、修繕 |
| 規模 | 大規模（間取り変更、設備刷新等） | 小規模（壁紙交換、設備修理等） |
| コスト | 高い（1㎡あたり15～25万円） | 低い（数十万円～数百万円） |
| 個性 | 自分好みにカスタマイズ可能 | 既存の状態に戻す |
リノベーション物件は、自分のライフスタイルに合わせて間取りやデザインを自由に変更できるのが魅力です。
(2) リノベーション物件が注目される背景（価格・デザイン性・個性）
リノベーション物件が注目される理由は、以下の3つです。
価格面の魅力:
新築より20～30%程度安く購入でき、リノベーション費用を含めても新築より低コストになることが多いです。
デザイン性・個性:
新築の画一的なデザインではなく、ヴィンテージの味わい、レトロな雰囲気、建築家のこだわりなど、個性的な空間を実現できます。
環境への配慮:
既存の建物を活用することで、建築廃材を削減し、サステナブルな住まいづくりに貢献できます。
福岡エリアのリノベーション物件市場の動向
(1) 福岡市のエリア別特徴（天神・博多・薬院等）
福岡市では、エリアごとに異なる特徴があります。
天神エリア:
- 福岡の商業中心地、ショッピング・飲食店が充実
- 交通アクセスが良好（地下鉄・バス）
- 中古マンション相場：3,000万円～4,000万円
博多エリア:
- JR博多駅周辺、新幹線・空港アクセスが便利
- ビジネス街・オフィスが多い
- 中古マンション相場：2,500万円～3,500万円
薬院エリア:
- 天神と博多の中間、住みやすさと利便性を両立
- おしゃれなカフェ・レストランが点在
- 中古マンション相場：2,000万円～3,000万円
(2) 福岡エリアの中古物件価格相場と新築との比較
福岡市中心部の中古マンションは2,000万円～3,500万円が相場です。新築マンションは3,500万円～5,000万円が相場のため、中古物件は新築より20～30%程度安く購入できます。
価格比較例（50㎡のマンション）:
| 項目 | 新築 | 中古+リノベーション |
|---|---|---|
| 物件価格 | 4,000万円 | 2,500万円 |
| リノベーション費用 | - | 750万円（15万円/㎡） |
| 合計 | 4,000万円 | 3,250万円 |
| 差額 | - | 750万円安い |
リノベーション費用を含めても、新築より低コストで理想の住まいを実現できます。
(3) 福岡でのリノベーション需要の高まり
福岡市は人口増加が続いており、住宅需要が高い地域です。特に若い世代を中心に、個性的でコストパフォーマンスの高いリノベーション物件への関心が高まっています。
リノベーション物件の探し方：ポータルサイトと専門サービスの活用
(1) 従来の不動産ポータルサイトでの探し方
大手ポータルサイト:
- SUUMO、HOME'S、athome等
- 物件数が豊富で、エリア・価格・間取り等の条件で絞り込める
- 「リノベーション済み」「リノベーション向け」で検索可能
メリット:
- 物件数が多く、幅広い選択肢から選べる
- エリア・価格等の数値的な条件で効率的に検索できる
デメリット:
- 個性的な物件は埋もれやすい
- 数値的な条件だけで判断すると、物件の雰囲気や個性を見逃す可能性
(2) 個性派物件専門サービスの特徴（感性で選べる物件紹介等）
個性派物件専門サービス（R不動産等）は、「物件のセレクトショップ」として個性的な物件を厳選して紹介するサービスです。
特徴:
- 「駅から何分」「何㎡」ではなく「グッとくるか」という感性で物件を探せる
- レトロ/ヴィンテージ物件、建築家物件、リノベーション向け物件を扱う
- 物件を商品ではなく「コンテンツ」として捉え、ストーリーや個性を重視
メリット:
- 個性的な物件が見つかりやすい
- 物件の魅力を丁寧に紹介してくれる
- 営業電話が頻繁にかかってこない（煩わしいやりとりを避けたい人に最適）
デメリット:
- 物件数は大手ポータルサイトより少ない
- 一般的な物件を探している場合は不向きの可能性
福岡R不動産の例:
福岡R不動産は、株式会社DMXが2007年に設立し、東京R不動産と提携して運営しています。福岡市中心のおしゃれ物件から九州の古民家まで幅広く扱い、賃貸・売買の仲介、リノベーション企画、設計、賃貸管理等の総合サービスを提供しています。
(3) SNS・Instagramでの物件情報収集
最近は、InstagramなどのSNSで物件情報を発信する不動産会社が増えています。
活用方法:
- 福岡R不動産のInstagram（@real_fukuoka_estate）：5,755フォロワー、1,353投稿で活発に情報発信
- 物件の写真やストーリーを視覚的に確認できる
- 気になる物件があれば、DMやウェブサイトで問い合わせ
リノベーション物件選びのチェックポイントと注意点
(1) 築年数と耐震性の確認（1981年の新耐震基準）
リノベーション物件は中古物件を改修したものなので、耐震性の確認が重要です。
新耐震基準:
1981年6月以降に建築確認を受けた物件は、新耐震基準に適合しています。新耐震基準は、震度6強～7の地震でも倒壊しない設計基準です。
旧耐震基準物件の場合:
1981年5月以前の物件は、旧耐震基準で建てられています。この場合、以下を確認してください。
- 耐震診断の実施状況
- 耐震補強工事の有無
- ホームインスペクション（住宅診断）の活用
(2) 設備更新時期の確認（給排水管・電気配線等）
築年数が経過した物件は、設備の老朽化に注意が必要です。
確認すべき設備:
- 給排水管：耐用年数30～40年、更新の有無を確認
- 電気配線：耐用年数30年程度、容量不足の場合は増設が必要
- ガス設備：安全性の確認、更新時期
リノベーション時に設備を刷新することで、新築同様の快適性を実現できます。
(3) 追加工事費用の見積もり
リノベーション向け物件（未改修物件）を購入する場合、追加の工事費用が必要になります。
リノベーション費用の目安:
マンションのフルリノベーションで1㎡あたり15～25万円が相場です。50㎡の物件なら750万円～1,250万円が目安です。
部分リノベーション（キッチン・バスルームのみ等）ならコストを抑えられます。
見積もりの取り方:
- 複数のリノベーション会社に見積もりを依頼
- 工事内容、期間、費用を比較
- 保証内容・アフターフォロー体制も確認
(4) 融資・保険の条件確認（特殊な物件の場合）
古民家、レトロ物件など特殊な条件の物件は、融資や保険の条件が厳しい場合があります。
確認事項:
- 金融機関の融資条件（築年数、構造、立地等）
- 火災保険の加入条件（旧耐震基準物件は保険料が高い場合あり）
- リノベーション費用も含めたローンの組み方
事前に金融機関に相談し、融資可能か確認することを推奨します。
リノベーション物件購入後の費用と税金
(1) 仲介手数料（成約価格の3%+6万円+消費税）
不動産売買の仲介手数料は、成約価格の3%+6万円+消費税が上限です。
例（2,500万円の物件）:
仲介手数料 = 2,500万円 × 3% + 6万円 + 消費税
= 75万円 + 6万円 + 8.1万円
= 89.1万円
個性派物件専門サービスも従来の不動産会社と同じ水準です。
(2) 登記費用・不動産取得税
不動産購入時には、以下の費用がかかります。
| 項目 | 目安額 |
|---|---|
| 登記費用（司法書士報酬含む） | 20～30万円 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3%（軽減措置あり） |
| 印紙税 | 1～3万円（契約金額により異なる） |
軽減措置を活用することで、不動産取得税を抑えられる場合があります。詳細は税理士に相談してください。
(3) リノベーション工事費用の目安
前述の通り、マンションのフルリノベーションで1㎡あたり15～25万円が相場です。
工事内容別の費用目安:
- キッチン交換：100～200万円
- バスルーム交換：80～150万円
- トイレ交換：30～50万円
- 床・壁の張替え：50～100万円
- 間取り変更：100～200万円
まとめ：リノベーション物件で理想の住まいを実現するために
リノベーション物件は、新築より20～30%程度安く、デザイン性・個性を重視できる魅力的な選択肢です。福岡市中心部（天神・博多・薬院）の中古マンションは2,000万円～3,500万円が相場で、リノベーション費用を含めても新築より低コストで理想の住まいを実現できます。
物件探しは、大手ポータルサイト（物件数重視）と個性派物件専門サービス（感性重視）を使い分けることで、幅広い選択肢から選べます。
物件選びでは、1981年6月以降の新耐震基準物件を選び、設備更新時期、追加工事費用、融資条件を確認することが重要です。
信頼できる不動産会社やリノベーション会社に相談しながら、自分のライフスタイルに合った理想の住まいを見つけましょう。