第18宮庭マンションとは：渋谷区円山町の中古マンション
渋谷区の中古マンションを探す際、「第18宮庭マンションってどんな建物？」「築年数や設備は？」と疑問に思う方は多いのではないでしょうか。
この記事では、第18宮庭マンションの基本情報、宮庭マンションシリーズの特徴、中古マンション購入時の注意点、2024年の市場動向を、不動産情報サイトや市場データを元に解説します。
中古マンション購入を検討する際の判断材料として、実践的な情報を整理しました。
この記事のポイント
- 第18宮庭マンションは1973年4月竣工、全54戸、12階建て。神泉駅徒歩4分、渋谷駅徒歩8分の好立地
- 宮庭マンションシリーズは17棟のマンションブランドで、渋谷区・新宿区中心にレトロな雰囲気が特徴
- 中古マンション購入では耐震基準（1981年6月1日が分岐点）、管理状況、修繕計画の確認が重要
- 2024年の中古マンション市場は12年連続上昇、東京23区の平均坪単価は115万円超まで高騰
- 築25-30年は価格と性能のバランスが良く、中古マンションの平均取引築年数は23.83年
(1) 渋谷区円山町のアクセス良好な立地
第18宮庭マンションは、東京都渋谷区円山町に所在する中古マンションです。
マンションレビューによると、神泉駅徒歩4分、渋谷駅徒歩8分という好立地です。
主要駅からのアクセス:
- 神泉駅（京王井の頭線）: 徒歩4分
- 渋谷駅（JR・東急・東京メトロ）: 徒歩8分
渋谷エリアは商業施設・オフィス・娯楽施設が充実しており、生活利便性が高いエリアです。
(2) 1973年竣工の歴史あるマンション
第18宮庭マンションは、1973年4月に竣工した歴史あるマンションです。
2025年時点で築52年となり、中古マンション市場では築年数が古い部類に入ります。
第18宮庭マンションの基本情報（築年数・設備・アクセス）
(1) 建物情報（竣工年・戸数・階数・構造）
マンションレビューによると、第18宮庭マンションの建物情報は以下の通りです。
建物情報:
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 竣工年月 | 1973年4月 |
| 総戸数 | 54戸 |
| 階数 | 12階建て |
| 所在地 | 東京都渋谷区円山町 |
(2) デベロッパー・施工会社
デベロッパー・施工会社:
- デベロッパー: 宮庭商事
- 施工会社: 佐藤工業
宮庭商事は、宮庭マンションシリーズを開発した不動産会社です。
(3) 交通アクセス（神泉駅徒歩4分・渋谷駅徒歩8分）
第18宮庭マンションは、神泉駅から徒歩4分、渋谷駅から徒歩8分の立地です。
交通アクセスの特徴:
- 京王井の頭線（神泉駅）で吉祥寺方面へアクセス
- JR・東急・東京メトロ（渋谷駅）で都内主要駅へアクセス
- 複数路線利用可能で通勤・通学に便利
(4) 周辺環境と生活施設
渋谷区円山町は、商業施設・飲食店が充実したエリアです。
渋谷駅周辺には大型商業施設（渋谷ヒカリエ、渋谷スクランブルスクエア等）があり、買い物や娯楽に便利です。
宮庭マンションシリーズについて
(1) 宮庭商事・大倉商事が開発した17棟のマンション
不動産情報サイトによると、宮庭マンションシリーズは、宮庭商事・大倉商事が開発した17棟のマンションブランドです。
宮庭マンションシリーズの特徴:
- 17棟のマンションブランド
- 渋谷区・新宿区を中心に展開
- レトロな雰囲気（タイル、丸窓等）が特徴
(2) 渋谷区・新宿区中心の展開
宮庭マンションシリーズは、渋谷区・新宿区を中心に展開しています。
いずれも都心の好立地に位置しており、交通アクセスが良好です。
(3) レトロな雰囲気が特徴
宮庭マンションシリーズは、レトロな雰囲気が特徴です。
タイル張りの外壁、丸窓等、1970年代のデザインが残されており、ヴィンテージマンションとして一定の人気があります。
中古マンション購入の注意点（耐震基準・管理状況）
(1) 新旧耐震基準の違い（1981年6月1日が分岐点）
不動産査定サービスのイエウールによると、中古マンション購入時には耐震基準の確認が重要です。
新旧耐震基準の分岐点:
- 1981年5月31日以前の建築確認: 旧耐震基準
- 1981年6月1日以降の建築確認: 新耐震基準
新耐震基準とは、1981年6月1日以降の建築確認で適用された耐震基準です。震度6-7でも倒壊しない性能が求められます。
第18宮庭マンションは1973年竣工のため、旧耐震基準で建築されています。旧耐震基準物件は、耐震性能が現在の基準より低い可能性があるため、耐震診断や耐震補強の実施状況を確認することが重要です。
(2) 初期費用と手付金の目安
イエウールによると、中古マンションの初期費用は物件購入価格の5-10%が目安です。
初期費用の内訳:
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 手付金 | 物件価格の5-10% |
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税 |
| 登記費用 | 数十万円 |
| 火災保険 | 数万円〜数十万円 |
手付金は物件価格の5-10%を現金で用意する必要があります。
(3) 管理状況・修繕計画の確認
中古マンション購入前には、管理状況、修繕計画、修繕積立金の状況を必ず確認しましょう。
確認すべきポイント:
- 管理費・修繕積立金の金額（相場との比較）
- 修繕積立金の積立状況（不足していないか）
- 大規模修繕の実施履歴・今後の計画
- 管理組合の運営状況
管理費とは、マンション共用部分の維持管理に充てられる毎月の費用です（清掃、設備点検、管理人人件費等）。
修繕積立金とは、将来の大規模修繕に備えて積み立てる毎月の費用です（外壁塗装、屋上防水、設備更新等）。
管理が悪いと資産価値が下がる可能性があります。
(4) 大規模修繕のタイミングとリスク
リノベーション情報サイトによると、大規模修繕は12-15年ごとに実施されます。
大規模修繕のリスク:
- 築年数が古い物件は大規模修繕時期が近い
- 修繕積立金が不足している場合、値上げや一時金徴収の可能性
- 購入前に修繕計画を確認することが重要
大規模修繕とは、マンション全体の修繕工事です（外壁塗装、屋上防水、給排水管更新等）。12-15年ごとに実施されます。
(5) 住宅ローン減税の築年数制限
住宅ローン減税を受けるには、築年数制限があります。
住宅ローン減税の築年数制限:
- 非耐火構造（木造等）: 築25年以内
- 耐火構造（鉄筋コンクリート造等）: 制限なし（ただし新耐震基準適合等の要件あり）
住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、所得税・住民税が減税される制度です。
第18宮庭マンションは旧耐震基準物件のため、住宅ローン減税の要件を満たさない可能性があります。購入前に税理士や金融機関に確認することをおすすめします。
2024年の中古マンション市場動向
(1) 価格推移と取引動向（12年連続上昇）
不動産調査会社の東京カンテイによると、2024年の中古マンション取引件数は37,222件（前年比3.4%増）で2年連続増加しました。
2024年の中古マンション市場:
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 取引件数 | 37,222件（前年比3.4%増） |
| 平均坪単価 | 76.88万円 |
| 平均価格 | 4,890万円（12年連続上昇） |
中古マンション価格は12年連続で上昇しており、特に都心部で高騰が続いています。
(2) 東京23区の価格高騰と二極化
東京カンテイによると、東京23区の平均坪単価は115.47万円（前年比9.2%増）で高騰が続いています。
一方で、不動産情報サイトによると、2024年は価格上昇に歯止めがかかり始めており、中央5区のみ好調、その他は下落傾向が見られます。
坪単価とは、不動産価格を坪（約3.3㎡）あたりの価格で表したものです。2024年、東京23区の中古マンション平均坪単価は115万円超まで高騰しました。
市場の二極化が鮮明になっており、エリアによって価格動向が大きく異なります。
(3) 築年数別の狙い目（築25-30年）
リノベーション情報サイトによると、中古マンションの平均取引築年数は23.83年です。
築年数別の評価:
- 築25-30年: 価格と性能のバランスが良く、狙い目
- 築30年超: 価格は安いが、大規模修繕やリフォームが必要になる可能性
築25-30年のマンションは、価格が比較的手頃で、新耐震基準に適合している物件が多いため、購入検討の候補に入れやすいとされています。
まとめ：第18宮庭マンション購入時のポイント
第18宮庭マンションは、1973年4月竣工、全54戸、12階建ての中古マンションです。東京都渋谷区円山町に所在し、神泉駅徒歩4分、渋谷駅徒歩8分の好立地です。宮庭マンションシリーズは17棟のマンションブランドで、レトロな雰囲気が特徴です。
中古マンション購入時には、耐震基準（1981年6月1日が分岐点）、初期費用（物件価格の5-10%）、管理状況・修繕計画の確認が重要です。第18宮庭マンションは1973年竣工の旧耐震基準物件のため、耐震診断や耐震補強の実施状況を確認することが特に重要です。
2024年の中古マンション市場は12年連続上昇、東京23区の平均坪単価は115万円超まで高騰していますが、エリアによって価格動向が異なり、二極化が進んでいます。築25-30年は価格と性能のバランスが良く、狙い目とされています。
購入を検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、管理状況や修繕計画を確認し、自分に合った物件を見つけましょう。詳細は宅地建物取引士への相談をおすすめします。