別府市で土地を購入する際の基礎知識
別府市で土地購入を検討する際、「温泉地ならではの特性」と「価格相場」を正確に把握することが重要です。
この記事では、別府市の土地価格相場、エリア別の特徴、温泉地特有の注意点（温泉権・地盤等）を、国土交通省の公示地価データや実際の売り出し価格を元に解説します。
移住や投資用不動産として土地購入を考えている方が、別府市の市場環境を理解し、適切な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 別府市の土地価格は平均16-20.5万円/坪で、大都市に比べて手頃な価格帯
- 温泉引湯可能な土地が存在し、自宅で温泉を楽しめる可能性がある
- 温泉地特有の課題（温泉権、引湯費用、地盤等）があるため専門家への相談が必須
- 1,000万円以下の物件も多数存在し、購入しやすい市場環境
(1) 別府市の概要と温泉地としての魅力
別府市は大分県に位置する温泉地として全国的に知られています。温泉の源泉数・湧出量ともに日本一を誇り、「別府八湯」と呼ばれる多様な温泉エリアが存在します。
温泉地という特性は、土地取引にも大きく影響します。温泉引湯可能な土地が売り出されることがあり、自宅で温泉を楽しめる可能性がある一方、温泉権や維持費用などの特有の課題も存在します。
(2) 土地価格を決める主要な指標（公示地価・基準地価・坪単価）
土地価格を評価する際には、以下の3つの指標を理解しておくことが重要です。
| 指標 | 説明 | 公表時期 |
|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の価格。土地取引の指標となる | 毎年3月 |
| 基準地価 | 都道府県が毎年7月1日時点で公表する基準地の価格。公示地価を補完する役割 | 毎年9月 |
| 坪単価 | 1坪（約3.3㎡）あたりの土地価格。日本の不動産取引で一般的に使われる単位 | - |
これらの指標を参考にしながら、実際の売り出し価格や取引事例と比較することで、適正な相場感を掴むことができます。
別府市の土地価格相場と推移
別府市の土地価格は、2024-2025年時点で平均16-20.5万円/坪で推移しています。大都市圏と比較すると手頃な価格帯であり、1,000万円以下で購入できる物件も多数存在します。
(1) 2024-2025年の公示地価・基準地価
国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」によると、2025年の別府市の公示地価は平均20.5万円/坪で、前年比+17.3%と上昇傾向にあります。
一方、国土交通省「不動産取引価格情報」の2024年版では、実際の取引価格は平均17.8万円/坪で、前年比-7.3%とされています。
このようにデータに矛盾が見られるため、最新の正確な情報は複数社の査定で確認することを推奨します。
(2) 実際の売り出し価格と取引事例
2024年現在、SUUMOには約137件の土地物件が掲載されており、平均16万円/坪で取引されています。
売り出し価格は公示地価よりもやや低めに設定されている傾向があり、実際の取引では値引き交渉の余地がある場合もあります。
(3) 価格帯別の物件数（1,000万円以下の物件等）
林興産不動産センターでは、1,000万円以下の売土地が29件以上存在します。
手頃な価格帯で土地を購入できる環境が整っており、建築条件なしの物件を選べば、自由に建築会社を選定することも可能です。
エリア別の土地価格と特徴
別府市内でも、駅周辺、温泉街、住宅街・郊外エリアによって価格や特徴が異なります。
(1) 駅周辺エリア（別府駅等）
別府駅周辺は商業施設や交通アクセスが良好で、利便性が高いエリアです。そのため、駅近の土地は坪単価が高めに設定される傾向があります。
駅からの距離が近いほど価格は高くなり、徒歩圏内の物件は特に需要があります。
(2) 温泉街エリア
別府八湯の各温泉街（鉄輪温泉、明礬温泉等）は、温泉引湯可能な土地が多く存在するエリアです。アットホームでは、温泉引湯可能な物件が毎日更新されています。
温泉街エリアでは、温泉権や引湯費用が別途発生する場合があるため、購入前に詳細を確認する必要があります。
(3) 住宅街・郊外エリア
駅から離れた住宅街や郊外エリアは、坪単価が低く、広い土地を手頃な価格で購入できる可能性があります。
ただし、温泉引湯が難しい場合や、生活利便性が低下する場合があるため、ライフスタイルに合わせた選択が重要です。
(4) 駅からの距離による価格差
別府市内でも駅からの距離によって価格差が生じます。駅徒歩10分以内の物件と、車が必要な郊外エリアでは、坪単価が数万円単位で異なる場合があります。
複数の物件を比較検討し、価格と利便性のバランスを考慮することが重要です。
温泉地特有の土地購入時の注意点
別府市で土地を購入する際には、温泉地特有の課題を理解しておく必要があります。
(1) 温泉引湯可能な土地とは
「温泉引湯可」とは、土地に温泉を引くことが可能な物件を指します。別府市では、温泉源泉が豊富なため、自宅で温泉を楽しめる土地が存在します。
温泉引湯可能な土地は、住宅用だけでなく、宿泊施設や温浴施設の建設にも利用できる可能性があります。
(2) 温泉権と引湯費用・維持管理費
温泉を利用するには「温泉権」が必要な場合があります。温泉権とは、温泉を利用する権利のことで、土地とは別に設定される場合があります。
温泉権には以下の費用が発生する可能性があります。
- 引湯費用: 温泉を引くための初期費用
- 維持管理費: 温泉供給の維持費用（月額制または年額制）
- 温泉権譲渡費用: 温泉権を取得するための費用
温泉引湯可能な土地を購入する際は、温泉権の有無と費用を必ず確認してください。
(3) 温泉地の地盤と建築上の制約
温泉地は地下に温泉源泉があるため、地盤が軟弱な場合があります。建築前には地盤調査を実施し、必要に応じて地盤改良工事を行う必要があります。
また、温泉地特有の建築制限（高さ制限、景観規制等）が設けられている場合もあるため、事前に確認することが重要です。
(4) 用途地域と建築制限の確認
別府市は観光地であるため、用途地域や建築制限が厳しく設定されている場合があります。大分県「別府市の都市計画・用途地域」で、購入予定の土地の用途地域を確認してください。
用途地域によっては、建築できる建物の種類や高さが制限される場合があるため、購入前に必ず確認することを推奨します。
別府市の土地購入・売却の方法
別府市で土地を購入または売却する際には、複数の方法を活用することが効果的です。
(1) 土地の探し方（SUUMO、アットホーム、地元不動産会社）
別府市の土地を探す際には、以下の方法を活用すると良いでしょう。
- 大手ポータルサイト: SUUMO、アットホーム等で、幅広い物件情報を検索できます
- 地元不動産会社: 林興産不動産センター、別大興産等の地元不動産会社は、地域特性に詳しく、温泉権や地盤などの専門的な情報を提供してくれます
複数の情報源を活用し、幅広い選択肢を比較検討することが重要です。
(2) 建築条件なし物件のメリット・デメリット
「建築条件なし」とは、土地購入時に建築会社が指定されていない物件を指します。購入者が自由に建築会社を選べるため、以下のメリットがあります。
メリット:
- 自由に建築会社を選定できる
- 建築プランを柔軟に変更できる
- 複数社の見積もりを比較できる
デメリット:
- 建築会社を自分で探す手間がかかる
- 建築条件付き物件よりも総額が高くなる場合がある
(3) 査定・売却時のポイント
別府市で土地を売却する際には、以下のポイントを押さえておくことが重要です。
- 複数社の査定を取得: 価格データに矛盾が見られるため、最新の相場を把握するために複数社の査定を取得してください
- 温泉権の有無を明記: 温泉引湯可能な土地の場合、温泉権の有無と費用を明確に提示することで、買い手が見つかりやすくなります
- 地盤調査結果の提示: 地盤が安定している場合、地盤調査結果を提示することで買い手の不安を軽減できます
詳細は宅地建物取引士または地元の不動産会社にご相談ください。
まとめ：別府市での土地取引を成功させるために
別府市の土地価格は平均16-20.5万円/坪で、大都市圏に比べて手頃な価格帯です。温泉引湯可能な土地が存在し、自宅で温泉を楽しめる可能性がある一方、温泉権・引湯費用・地盤等の温泉地特有の課題もあります。
土地価格のデータに矛盾が見られるため、最新の正確な情報は複数社の査定で確認することを推奨します。また、観光地であるため、用途地域や建築制限を事前に確認する必要があります。
価格は2024-2025年時点の情報であり、経済情勢・災害・開発計画により変動する可能性がある点にご注意ください。信頼できる宅地建物取引士や地元不動産会社に相談しながら、適切な土地選びを進めましょう。