別府市で土地の購入・売却を検討する方へ
別府市で土地を購入・売却する際、「どのエリアが適しているのか」「価格相場はどのくらいなのか」「どうやって探せばいいのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、別府市の土地価格相場、エリア別の特徴、売り土地の探し方、売却時の注意点を、公示地価データと市場相場情報を元に解説します。
別府市の土地市場を理解し、適切なエリア選定と購入・売却判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 2025年の別府市の公示地価は平均5万2862円/m²（坪単価17万4750円）で前年比+1.98%上昇、継続的な上昇トレンド
- SUUMO掲載の坪単価は16万円/坪が市内全域平均で、実際の取引価格は公示地価より低い傾向
- 1,000万円以下の物件も豊富（29件以上）で、初期投資を抑えた土地購入が可能
- 商業地の上昇率（+2.71%）が住宅地（+1.66%）を上回り、商業エリアの需要が高い
- 土地売却時は複数の不動産会社（2社以上）から査定を取ることが推奨される
別府市の土地相場の基礎知識
(1) 2025年の公示地価・基準地価
別府市の土地価格相場によると、2025年の別府市の公示地価は平均5万2862円/m²（坪単価17万4750円）で、前年比+1.98%上昇しました。
公示地価とは、国土交通省が毎年3月に公表する標準地の1月1日時点の価格で、土地取引の指標となります。
2024年の基準地価は5万2785円/m²（坪単価17万4496円）で、前年比+1.86%上昇しており、継続的な上昇トレンドにあります。
(2) 公示地価と実際の取引価格の違い
公示地価は標準的な価格であり、実際の取引価格とは異なります。
SUUMOによると、別府市の坪単価は16万円/坪が市内全域平均となっており、公示地価（17万4750円/坪）より低い傾向にあります。
アセットロケットの1,833件の取引事例データでは、坪単価15.4万円（4.7万円/m²）となっており、実際の取引価格は公示地価の約88%程度です。
実際の取引価格は、以下の要因により変動します。
- 立地: 駅徒歩距離、周辺環境、観光地からの距離等
- 条件: 建築条件付き・なし、建ぺい率・容積率、用途地域等
- 市場動向: 需要と供給のバランス、観光需要、金融政策等
国土交通省の土地総合情報システムで実際の取引価格を確認できます。
(3) 住宅地・商業地・工業地の価格差
別府市では、住宅地・商業地・工業地で価格が異なります。
| 用途 | 2025年地価上昇率 |
|---|---|
| 住宅地 | +1.66% |
| 商業地 | +2.71% |
| 工業地 | +0.63% |
（出典: 別府市の土地価格相場）
商業地の上昇率（+2.71%）が住宅地（+1.66%）・工業地（+0.63%）を上回っており、商業エリアの需要が高いことがわかります。
エリア別の土地価格相場
(1) 市内全域の平均相場
SUUMOによると、別府市の坪単価は16万円/坪が市内全域平均です。
うちのかちの2025年データでは、平均坪単価20.5万円（6.2万円/m²）となっており、データソースにより相場に幅があります。
公示地価・基準地価は標準的な価格であり、実際の取引価格は立地・条件により大きく変動するため、複数のデータソースを参照することを推奨します。
(2) 低価格帯（1,000万円以下）の物件
林興産不動産センターによると、別府市では1,000万円以下の土地物件が29件以上あります。
低価格帯の土地は以下の特徴があります。
- 初期投資を抑えられる: 1,000万円以下で土地購入が可能
- 郊外エリアが中心: 駅から離れた住宅地や郊外エリア
- 広さは様々: 狭小地から100m²超の物件まで多様
予算を抑えて土地を購入したい方には、低価格帯の物件を中心に検索することを推奨します。
(3) 2025年の地価動向
2025年の公示地価は前年比+1.98%上昇しており、継続的な上昇トレンドにあります。
HOMESの報告によると、別府市の土地売却価格は前年同期比で約1.51%上昇しています。
別府市は観光地であり、観光需要の影響を受けやすいため、社会情勢・経済動向により市場が変動するリスクがあります。最新の市場動向を確認しながら、購入・売却のタイミングを見極めることが重要です。
別府市の売り土地の探し方
(1) 不動産ポータルサイトの活用
別府市の土地を探す際には、以下の不動産ポータルサイトを活用してください。
SUUMO:
- 別府市の土地探し
- 137件の土地物件掲載（2024年時点）
- 建築条件付き・なしの両方あり
- 価格帯や面積で絞り込み可能
アットホーム:
- 別府市の土地の価格相場
- 市場相場の確認と物件検索が可能
HOMES:
- 別府市の不動産売却・査定
- 売却相場情報と不動産会社ランキング
各サイトで掲載物件・価格・条件が異なるため、複数サイトを比較検討してください。
(2) 地元不動産会社への相談
別府市の地元不動産会社は地域市場に精通しており、適切な価格設定と物件情報を提供できます。
主要な地元不動産会社:
- 林興産不動産センター: 1,000万円以下の物件情報が豊富
- 別大興産: 地域密着型サービス
地元不動産会社は、不動産ポータルサイトに掲載されていない未公開物件も保有している場合があるため、直接相談することで選択肢が広がります。
(3) 建築条件付き・なしの違い
建築条件付き土地とは、一定期間内（通常3ヶ月）に指定建築会社と建築請負契約を結ぶことを条件とした土地です。
建築条件付きのメリット・デメリット:
メリット:
- 土地価格が比較的安い
- 土地と建物をまとめて契約できる
デメリット:
- 建築会社が指定されるため自由に選べない
- 3ヶ月以内に建築契約が必要（検討期間が短い）
建築条件なしの土地は、建築会社を自由に選べますが、土地価格は高めに設定されています。予算と建築プランに応じて、建築条件付き・なしを選択してください。
土地売却時の注意点とポイント
(1) 複数社査定の重要性
HOMESによると、別府市で土地を売却する際、100%の人が2社以上から査定を取得しています。
複数社査定が重要な理由は以下の通りです。
- 査定額の比較: 不動産会社により査定額が異なるため、適正価格を見極められる
- 高値売却の可能性: 複数社の中から最も高い査定額を提示した会社を選択できる
- 交渉力の向上: 複数の査定額を持つことで、価格交渉の材料となる
土地を売却する際には、必ず2社以上から査定を取得し、適正価格を見極めてください。
(2) 観光地としての市場特性
別府市は日本有数の温泉地であり、観光需要が地価に影響を与えます。
観光地としての市場特性は以下の通りです。
- 観光需要の変動: 社会情勢・経済動向により観光客数が変動し、商業地の需要が変化する
- リゾート需要: 温泉地としてのリゾート需要があり、別荘地・セカンドハウス用地の需要がある
- 温泉権の有無: 一部エリアでは温泉権（温泉を利用する権利）が付随する土地があり、価格に影響する
観光地ならではの市場特性を理解した上で、購入・売却のタイミングを見極めることが重要です。
(3) 用途地域の確認
用途地域とは、都市計画法で定められた土地の利用目的による区分です。
住宅地域・商業地域・工業地域等があり、それぞれ建築可能な建物の種類・高さ・用途が制限されます。
購入前に必ず用途地域を確認し、希望する建物を建てられるかを確認してください。
用途地域は、別府市の都市計画マップや不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等）で確認できます。
まとめ：状況別の土地選び
別府市で土地を購入する際には、以下の状況別に土地を選ぶことを推奨します。
予算重視（1,000万円以下）:
- 林興産不動産センター等の地元不動産会社で低価格帯物件を探す
- 郊外エリアを中心に検索
- 建築条件付き土地も検討
交通アクセス重視（駅近）:
- JR別府駅周辺または主要駅の徒歩圏内
- 価格は高めだが、利便性が高い
- 商業地の上昇率が高く、資産価値の維持が見込める
リゾート需要（温泉地）:
- 温泉権付きの土地を探す
- 観光エリアに近いエリアを検討
- リゾート需要があり、別荘地・セカンドハウス用地として活用可能
商業地（投資）:
- 商業地の上昇率（+2.71%）が住宅地を上回る
- 観光需要が高く、賃貸需要も見込める
- 商業施設・宿泊施設用地として活用可能
土地購入・売却は大きな決断です。公示地価・実際の取引価格・用途地域等を確認し、専門家（宅地建物取引士・不動産鑑定士）に相談しながら、無理のない購入・売却計画を立てましょう。
国土交通省の土地総合情報システムで実際の取引価格を確認し、複数の不動産ポータル（SUUMO、HOME'S、アットホーム等）で市場相場を比較検討してください。
土地売却時は、必ず2社以上の不動産会社から査定を取得し、適正価格を見極めてください。