40坪の土地に建てる家の広さと間取りプラン

40坪の土地に家を建てたいと思ったら

40坪の土地を購入したり、所有している土地に家を建てたりする際、「どのくらいの大きさの家が建てられるのか」「駐車場は確保できるのか」「建築費用はいくらかかるのか」といった疑問が浮かびます。

この記事では、40坪の土地に建てる家の広さについて、建蔽率・容積率による建築可能面積の計算方法、具体的な間取りプラン、価格相場を解説します。情報は建築基準法や国土交通省の不動産情報ライブラリなどの公的データをもとにしています。

初めて家づくりをされる方でも、40坪の土地で実現可能な家のイメージを正確に把握できるようになります。

この記事のポイント

• 40坪は約132.4㎡（畳約80枚分、バスケットコート1/3程度）で、首都圏の平均敷地面積とほぼ同等
• 建蔽率60%・容積率200%の場合、1階24坪、2階建て48坪、3階建て72坪まで建築可能
• 40坪の土地には4LDKまたはゆとりある3LDKの2階建て住宅が一般的で、大人4人程度が快適に暮らせる
• 2台分の駐車スペース（約10坪）を確保しても、15坪程度の住宅建築スペースが残る
• 土地価格は全国平均で約1,810万円、建築費用は2階建て（48坪）で約1,920万〜4,320万円が相場

40坪の土地の広さとイメージ｜132㎡・畳80枚分の実感

40坪の土地がどのくらいの広さなのか、具体的なイメージを持つことが重要です。

(1) 40坪は約132.4㎡、畳約80枚分、バスケットコート1/3程度

40坪は約132.4㎡（平方メートル）に相当します。1坪は約3.3058㎡、畳約2枚分です。40坪は畳約80枚分、またはバスケットコート1/3程度の広さをイメージするとわかりやすいです。

(2) 首都圏の土地付き注文住宅の平均敷地面積（約41坪/135.1㎡）とほぼ同等

40坪はSUUMOカウンターの調査によると首都圏の土地付き注文住宅の平均敷地面積（約41坪/135.1㎡）とほぼ同等です。一般的なファミリー世帯が快適に暮らせる標準的な広さと言えます。

(3) 大人4人程度が快適に暮らせる広さ

40坪の土地に建てる家は、大人4人程度（夫婦+子ども2人など）が快適に暮らせる広さです。リビング、ダイニング、キッチン、寝室、子ども部屋などを確保でき、ゆとりある生活が実現できます。

建蔽率と容積率による建築可能面積｜1階24坪・2階建て48坪の計算

40坪の土地に建てる家の大きさは、建蔽率と容積率によって制限されます。

(1) 建蔽率とは（敷地面積に対する建築面積の割合、建築基準法53条）

建蔽率（けんぺいりつ）とは、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合です。建築基準法第53条で規定されています。

例: 敷地面積が40坪で建蔽率が60%の場合

• 建築面積 = 40坪 × 60% = 24坪（約79.3㎡）

建蔽率は、日照・通風の確保、防災の観点から設定され、敷地全面に建物を建てることはできません。

(2) 容積率とは（敷地面積に対する延べ床面積の割合、建築基準法52条）

容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合です。建築基準法第52条で規定されています。

例: 敷地面積が40坪で容積率が200%の場合

• 延べ床面積 = 40坪 × 200% = 80坪（約264.5㎡）

容積率は、市街地の過密化を防ぐため、都市計画により設定されています。

(3) 用途地域による建蔽率・容積率の違い（住居系50-60%、商業系80%等）

建蔽率・容積率は用途地域により異なります。用途地域は都市計画法に基づき、住居系、商業系、工業系など13種類に分類されています。

主な用途地域と建蔽率・容積率の例:

用途地域	建蔽率	容積率
第一種低層住居専用地域	30-60%	50-200%
第一種中高層住居専用地域	50-60%	100-500%
第一種住居地域	60%	200-500%
商業地域	80%	200-1300%

住居系の用途地域では建蔽率50-60%、商業系では80%程度が一般的です。

(4) 建蔽率60%・容積率200%の場合の計算例（1階24坪、2階建て48坪、3階建て72坪）

建蔽率60%・容積率200%の場合、40坪の土地に建てられる家の大きさは以下のようになります。

建築面積（1階の面積）:

• 40坪 × 60% = 24坪（約79.3㎡）

延べ床面積（全階の合計）:

• 40坪 × 200% = 80坪（約264.5㎡）

建てられる家の階数別の例:

• 2階建ての場合: 1階24坪 + 2階24坪 = 延べ床面積48坪（約158.7㎡）
• 3階建ての場合: 1階24坪 + 2階24坪 + 3階24坪 = 延べ床面積72坪（約238㎡）

建蔽率により1階の面積が24坪に制限されるため、2階建てなら48坪、3階建てなら72坪まで建築可能です（容積率80坪の範囲内）。

(5) 緩和条件（防火地域の耐火建築物・角地の敷地で建蔽率10%加算）

一定の条件を満たす場合、建蔽率が10%加算される緩和措置があります。

建蔽率10%加算の緩和条件:

• 防火地域内の耐火建築物: 火災の延焼を防ぐため、耐火建築物を建てる場合に建蔽率が10%加算されます。
• 角地の敷地: 2つ以上の道路に接する敷地は、延焼防止や風通しの確保の観点から建蔽率が10%加算されます。

例: 建蔽率60%の土地で角地の場合

• 建蔽率 = 60% + 10% = 70%
• 建築面積 = 40坪 × 70% = 28坪（約92.5㎡）

緩和条件が適用されるかは、自治体や建築士に確認してください。

(6) 前面道路幅員による容積率制限

前面道路の幅員が12m未満の場合、容積率が制限される場合があります。

前面道路幅員による容積率制限の計算式:

• 容積率 = 前面道路の幅員 × 一定の係数（住居系4/10、その他6/10）

例: 前面道路の幅員が4mで住居系用途地域の場合

• 容積率 = 4m × 4/10 = 160%

用途地域で指定された容積率が200%でも、前面道路幅員による制限により160%が適用される場合があります。購入前に必ず確認してください。

40坪の土地に建てる家の間取りプラン｜3LDK・4LDKの実例

40坪の土地には、どのような間取りの家が建てられるのでしょうか。

(1) 4LDKまたはゆとりある3LDKが一般的

40坪の土地に建てる家は、4LDKまたはゆとりある3LDKが一般的です。

4LDKの例:

• 1階: リビング・ダイニング・キッチン（LDK）、和室、浴室、トイレ
• 2階: 主寝室、子ども部屋2室、ウォークインクローゼット、トイレ

ゆとりある3LDKの例:

• 1階: LDK（20畳以上）、和室、浴室、トイレ
• 2階: 主寝室（10畳以上）、子ども部屋2室、書斎、トイレ

(2) 2台分の駐車スペース（約10坪）を確保した場合の住宅建築スペース

40坪の土地に2台分の駐車スペースを確保する場合、約10坪（約6m×6m）が必要です。駐車場を含めた配置は以下のようになります。

配置例:

• 駐車スペース: 約10坪
• 庭・外構: 約5坪
• 建物敷地: 約25坪（境界から1mのセットバックを含む）

建蔽率60%の場合、建築面積は24坪なので、2台分の駐車スペースを確保しても余裕があります。

(3) 間取り例と配置パターン

2階建て（延べ床面積48坪）の間取り例:

• 1階（24坪）: LDK 18畳、和室 6畳、浴室、洗面所、トイレ
• 2階（24坪）: 主寝室 10畳、子ども部屋 6畳×2室、ウォークインクローゼット、トイレ

3階建て（延べ床面積72坪）の間取り例:

• 1階（24坪）: ガレージ、玄関、収納
• 2階（24坪）: LDK 20畳、和室 6畳、浴室、洗面所、トイレ
• 3階（24坪）: 主寝室 12畳、子ども部屋 6畳×2室、書斎、トイレ

3階建てにすることで、1階にガレージを配置し、居住スペースをより広く確保できます。

40坪の土地の価格相場と建築費用｜総費用の目安

40坪の土地を購入し、家を建てる場合の総費用を確認しておきましょう。

(1) 土地価格相場（全国平均で公示地価45.3万円/坪、約1,810万円）

土地価格は地域により大きく変動します。全国平均の価格相場は以下の通りです（2025年データ）。

全国平均の土地価格相場:

• 公示地価: 45.3万円/坪 → 40坪で約1,810万円
• 基準地価: 28.0万円/坪 → 40坪で約1,120万円
• 実勢価格: 32.6万円/坪 → 40坪で約1,300万円

公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点の価格を公表するもので、実際の取引価格（実勢価格）の目安となります。

(2) 建築費用相場（2階建て48坪で1,920万〜4,320万円、3階建て72坪で2,880万〜6,480万円）

建築費用はハウスメーカーや工務店、仕様により大きく異なります。

建築費用の相場（坪単価40万〜90万円）:

延べ床面積	坪単価40万円	坪単価90万円
2階建て 48坪	1,920万円	4,320万円
3階建て 72坪	2,880万円	6,480万円

坪単価40万円はローコスト住宅、90万円は高品質な仕様の目安です。

総費用の例:

• 土地価格: 1,300万円（実勢価格）
• 建築費用: 3,000万円（2階建て48坪、坪単価62.5万円）
• その他費用（登記費用、仲介手数料、外構工事等）: 300万円
• 総費用: 約4,600万円

(3) 都市部（東京圏）では土地価格が高い（40坪で3,000万円以上）

都市部、特に東京圏では土地価格が高く、40坪の土地だけで3,000万円以上かかる場合があります。

東京圏の土地価格例（公示地価2025年）:

• 東京都23区: 平均100万円/坪以上 → 40坪で4,000万円以上
• 東京都多摩地区: 平均50万円/坪前後 → 40坪で2,000万円前後
• 神奈川県横浜市: 平均60万円/坪前後 → 40坪で2,400万円前後

都市部で土地を購入する場合は、総予算を慎重に検討してください。国土交通省の不動産情報ライブラリで過去の取引価格を確認し、適正価格を見極めることをおすすめします。

まとめ：40坪の土地活用ガイド

40坪の土地は、首都圏の平均的な敷地面積とほぼ同等で、4LDKまたはゆとりある3LDKの2階建て住宅を建てるのに適した広さです。

建蔽率60%・容積率200%の場合、1階は24坪、2階建てで48坪、3階建てで72坪まで建築可能です。2台分の駐車スペース（約10坪）を確保しても、余裕を持って住宅を建てられます。

土地価格は全国平均で約1,300万円（実勢価格）、建築費用は2階建て（48坪）で約1,920万〜4,320万円が相場です。都市部では土地価格が高く、総予算を慎重に検討する必要があります。

建蔽率・容積率は用途地域により異なり、前面道路幅員による容積率制限もあります。購入前に必ず用途地域と建蔽率・容積率を確認し、希望する間取りが実現可能か検討してください。

信頼できる建築士やハウスメーカーに相談しながら、無理のない資金計画と家づくりを進めましょう。