渋谷区で不動産を売却するガイド｜売り手市場の今がチャンス

渋谷区の売却市場の現状

渋谷区の不動産市場は売り手市場が続いている。年間の取引件数は約468件で、都心の人気区として常に買い手需要が厚い。

物件種別ごとの平均成約価格は以下のとおりだ。

• マンション: 約1億4,961万円
• 戸建て: 約1億1,000万円

渋谷区は恵比寿・代官山・広尾・松濤といった高級住宅街を抱え、国内外の富裕層や投資家からの需要が根強い。特にマンションは実需・投資の両面で引き合いが強く、条件の良い物件は売り出しから短期間で成約に至るケースが多い。

売却の流れ

渋谷区での不動産売却は、基本的に以下の5ステップで進む。

ステップ1：査定

まず自分の不動産がいくらで売れそうか、価格の目安を把握する。査定方法は大きく2つある。

• 机上査定（簡易査定）: 物件情報をもとに過去の取引データから概算価格を算出。複数社に一括で依頼できるサービスが便利
• 訪問査定: 不動産会社の担当者が実際に物件を見て査定。室内の状態やリフォーム履歴、眺望なども加味されるため、より精度の高い金額が出る

渋谷区のような高額物件が多いエリアでは、不動産会社によって査定額に大きな差が出ることがある。最低3社以上に査定を依頼し、価格の根拠を比較するのが重要だ。

ステップ2：媒介契約

売却を任せる不動産会社を決めたら、媒介契約を結ぶ。契約形態は3種類ある。

• 専属専任媒介: 1社のみに依頼。自分で見つけた買い手との直接取引も不可。報告義務が最も厳格
• 専任媒介: 1社のみに依頼するが、自分で見つけた買い手との直接取引は可
• 一般媒介: 複数社に同時依頼可。報告義務なし

渋谷区の高額物件では、販売戦略を練り込む必要があるため、専任媒介で信頼できる1社に任せるケースが多い。

ステップ3：販売活動

不動産ポータルサイトへの掲載、チラシ配布、内覧対応などが行われる。渋谷区は購入希望者が多いため、適正価格であれば販売活動はスムーズに進みやすい。

ステップ4：売買契約

買い手が見つかったら条件交渉を経て売買契約を締結する。手付金（通常は売買価格の5〜10%）を受け取る。

ステップ5：決済・引渡し

残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引渡しを同日に行う。住宅ローンの残債がある場合は、この日に一括返済する。

売却にかかる費用

売却時には以下の費用がかかる。渋谷区は物件価格が高いため、費用の絶対額も大きくなる点に注意が必要だ。

仲介手数料

売買価格400万円超の場合、上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」。

1億円で売却した場合の仲介手数料は、1億円×3%+6万円=306万円（税抜）、消費税込みで336万6,000円になる。

譲渡所得税

売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課税される。税率は所有期間によって異なる。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 20.315%（所得税15.315%+住民税5%）
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 39.63%（所得税30.63%+住民税9%）

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定される点に注意。実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日時点で5年以下なら短期譲渡として課税される。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例がある。渋谷区の物件は取得時からの値上がりが大きいケースが多いため、この特例が使えるかどうかで手取り額が大きく変わる。適用には一定の要件があるため、事前に税理士や税務署に確認しておきたい。

その他の費用

• 印紙税: 売買契約書に貼付。1億円超〜5億円以下の場合は6万円（軽減税率適用時3万円）
• 住宅ローン一括返済手数料: 金融機関により1万〜3万円程度
• 抵当権抹消登記費用: 司法書士報酬含めて2万〜3万円程度

売り時の判断材料

渋谷区は現在売り手市場にあるが、売却のタイミングを考える際は以下の点を意識したい。

• 周辺の成約事例: 同じマンション・近隣エリアの直近の成約価格は、自分の物件の売却価格を見極める最も確実な材料になる
• 金利動向: 住宅ローン金利が上昇すると買い手の予算が縮小し、成約価格に影響が出る可能性がある
• 再開発の進捗: 渋谷駅周辺の再開発が進んでおり、エリア全体の価値が高まっている。この追い風が続くうちに売却するのも一つの判断だ
• 所有期間: 5年超で長期譲渡所得の低い税率が適用されるため、5年を目前にしているなら待つ価値がある

渋谷区の不動産は流動性が高く、適正価格で出せば買い手が付きやすい。「高く売りたい」という気持ちは当然だが、相場からかけ離れた価格設定は販売期間の長期化を招き、結果的に値下げを余儀なくされることもある。複数社の査定結果を踏まえ、根拠のある価格設定を心がけたい。