渋谷区の不動産ガイド｜住まい探しの全体像

渋谷区の不動産マーケット概況

渋谷区は商業エリアと高級住宅地が共存する都内屈指の不動産市場だ。公示地価は前年比12.5%上昇、中古マンション・戸建てともに価格は上昇トレンドが続いている。渋谷駅周辺の大規模再開発がエリア全体の価値を押し上げており、売却市場は売り手市場の状態にある。

市場の大きな特徴は「エリアによる価格差の大きさ」。松濤・広尾といった超高級住宅地から、笹塚・幡ヶ谷の庶民的な住宅街まで、同じ渋谷区内で家賃が3倍近く異なる。エリア選びが資金計画に直結するため、まずは各エリアの性格を把握することが重要だ。

マンション相場｜中古が主戦場

渋谷区のマンション市場は中古が中心。新築の供給は限られ、出ても高額帯が中心だ。

中古マンションの平均価格は約1億4,961万円。築年数で大きく異なる。

• 築10年以内 — 約2億1,610万円
• 築20年以内 — 約1億7,239万円
• 築30年以上 — 約9,420万円

築30年以上でも約9,420万円と他区の新築並みだが、渋谷区では「手が届きやすい」ゾーン。リノベーション前提で取得し、立地の価値を享受する戦略が有効だ。笹塚・幡ヶ谷エリアなら区内で最も手頃な価格帯で渋谷区アドレスのマンションが見つかる。

中古戸建て｜平均2億円超の市場

中古戸建ての平均価格は約2億429万円。平均土地面積約110㎡、建物面積約175㎡で、掲載件数は約115件。

• 築10年以内 — 約2億3,482万円
• 築20年以内 — 約2億435万円

都心の一等地では土地の価値が圧倒的に高いため、築年数による値下がり幅が小さいのが特徴。松濤・神山町は数億〜10億円超の取引もある超高額エリア。代々木上原・富ヶ谷は1億〜3億円台で、松濤ほどではないが閑静な住環境が魅力。笹塚・初台エリアなら渋谷区内では比較的手が届きやすい。

土地相場｜公示地価1,798万円/坪

渋谷区の公示地価は平均約544万円/㎡（約1,798万円/坪）で、前年比12.5%の上昇。商業地と住宅地の差が極端に大きい。

商業地の宇田川町は坪約8,579万円、道玄坂は坪約5,645万円と桁違いの水準。住宅用地として現実的に探せるのは、笹塚・幡ヶ谷方面の狭小地や、古家付き土地、旗竿地・不整形地など。松濤や広尾では30坪程度でも数億円になる。

家賃相場｜1R約14万円、駅差が大きい

掲載件数は約7,286件と豊富。間取り別の目安は以下のとおり。

• 1R・1K — 約13.9万円
• 1LDK・2DK — 約26.9万円

最大の特徴は駅による価格差。広尾は約29.1万円、笹塚は約9.4万円と約3倍の開きがある。家賃を抑えるなら京王線沿線（笹塚・幡ヶ谷・初台）が最有力。新宿まで1駅で商店街も充実し、コスパは区内トップクラスだ。

売却市場｜売り手に有利な環境

年間取引件数は約468件で、売り手市場が続いている。マンションの成約価格は平均約1億4,961万円、戸建ては約1億1,000万円。

中目黒・恵比寿・広尾エリアはDINKSや富裕層からの引き合いが強く、適正価格なら短期間で成約する傾向。売却時の仲介手数料は売買価格400万円超で「価格×3%＋6万円＋消費税」が上限。譲渡所得税は長期（5年超）20.315%・短期（5年以下）39.63%で、マイホームなら3,000万円特別控除の適用で大幅に税負担を減らせる。

エリア別の特徴まとめ

松濤・神山町 — 都内最高峰の高級住宅地。大使館が点在する閑静な環境で、物件の希少性と資産性は随一。価格は区内最上位。

恵比寿・代官山 — 洗練された飲食店やショップが集まるブランドエリア。JR山手線・日比谷線・東横線と交通利便性も高い。DINKS・単身に人気。

広尾 — 国際色豊かな高級住宅地。有栖川宮記念公園の緑と広尾商店街の利便性が同居。ファミリー層にも支持される。

代々木上原・富ヶ谷 — 閑静な住宅街とおしゃれなカフェが点在する大人の街。千代田線・小田急線で都心直通。代々木公園が近い。

表参道・神宮前 — 商業エリアだが裏手に住宅地。3路線が使える表参道駅の利便性が高い。投資需要も厚い。

笹塚・幡ヶ谷・初台 — 渋谷区のコスパ最強エリア。京王線で新宿まで数分。家賃・マンション・戸建て全てで区内最手頃。商店街が充実し暮らしやすい。