東久留米市の不動産ガイド｜水と緑の住宅都市で住まいを探す

東久留米市の街の特徴と不動産市場

東久留米市は東京都多摩地域の北東部に位置し、西武池袋線の東久留米駅を中心に発展した住宅都市だ。池袋まで西武池袋線で約25分という都心アクセスを持ちながら、市内を流れる落合川は環境省の「平成の名水百選」に選ばれた清流として知られる。東京都内にいながら水と緑に恵まれた暮らしが楽しめる、独自の魅力を持つ街だ。

不動産市場は全体として手頃な価格帯にあり、中古マンション平均約2,423万円、中古戸建て平均約4,803万円と、池袋まで25分圏内としてはコストパフォーマンスに優れている。新築マンションの大規模プロジェクトも複数進行中で、住宅供給が活発な状況だ。

マンション市場｜新築供給が活発、中古は都内最安クラス

東久留米市のマンション市場は新築・中古の両方に選択肢がある。

新築は住友不動産の740戸プロジェクト、東レ建設の628戸プロジェクトなど大規模開発が進行中で、価格帯は3,400万〜8,700万円。3,000万円台から新築マンションが買えるのは池袋線沿線としては魅力的だ。

中古マンションは平均約2,423万円で、都内でも最安クラスに近い水準。直近で約23%の価格上昇が見られるものの、住宅ローンの月々返済を7万〜8万円程度に抑えられる。賃貸からの住み替えを検討する層にとって現実的な選択肢になっている。

新築の3,400万円台と中古の価格帯が重なるため、同じ予算で直接比較できるのが東久留米市の特徴だ。

中古戸建て｜平均4,803万円、築年数で幅広い選択肢

中古戸建ての平均価格は約4,803万円。掲載物件数は約130件と豊富で、価格帯は1,980万〜5,000万円と幅広い。平均建物面積は約100平米で、ゆとりある住まいが特徴だ。

築年数別では、築10年以内が約3,900万円、築20年以内が約3,300万円。築30年以上は1,980万円台から出ており、予算に応じた選択がしやすい。東久留米駅やひばりヶ丘駅の徒歩圏は4,500万〜5,000万円の上位価格帯が中心で、滝山エリアなど駅から離れたエリアでは広めの敷地が手頃に手に入る。

土地相場｜駅近の学園町110万円/㎡から下里57万円/㎡まで

東久留米市の地価はエリアによって約2倍の差がある。

• 学園町（約110万円/㎡）：駅西側の文教エリア、市内最高値
• 南沢（約73万円/㎡）：イオンモール近く、名水百選の湧水群
• 氷川台（約72万円/㎡）：黒目川に近い閑静な住宅街
• 滝山（約70万円/㎡）：大規模団地と商業施設が充実
• 下里（約57万円/㎡）：農地が残る自然豊かなエリア、最も手頃

通勤手段（電車・自転車・バス・車）を含めて駅距離と価格のバランスを検討するのがポイントだ。湧水が豊富な地域では地下水位が高い場合があり、基礎工事のコストに影響する可能性がある点も確認しておきたい。

家賃相場｜1R約6.1万円、3LDKでも約11.8万円

賃貸物件は約814件の掲載があり、間取り別の家賃目安は以下の通り。

• 1R・1K：約6.1万円
• 1LDK・2DK：約9.0万円
• 2LDK・3DK：約10.0万円
• 3LDK以上：約11.8万円

1R・1Kの約6.1万円は、池袋まで約25分圏内としてはかなり手頃だ。23区内の同等アクセスエリアなら8万〜12万円が相場のため、割安感は明確。3LDK以上でも約11.8万円と、23区の半額程度で広い住まいが手に入る。

副都心線直通電車を利用すれば渋谷・新宿三丁目方面へも乗り換えなしでアクセスできるため、池袋以外への通勤にも対応できる。

不動産売却｜買い手市場だが平均30日でスムーズに成約

東久留米市の売却市場は買い手市場の傾向だが、平均売却日数は約30日と比較的スムーズだ。マンションの平均売却価格は約2,031万円、戸建ては約3,880万円。

買い手市場では価格設定が成功の鍵になる。周辺の成約事例をもとに適正価格で売り出すことが重要だ。落合川の名水や緑地に代表される住環境の良さ、池袋線の通勤利便性は購入者への訴求ポイントになる。

売却にかかる主な費用として、仲介手数料（売買価格400万円超の場合「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限）、譲渡所得税（所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%）がある。マイホーム売却時は3,000万円特別控除の適用により、東久留米市の価格帯では税負担がゼロになるケースが多い。

エリア別の特徴まとめ

東久留米駅周辺

市の中心で、マンション・戸建てとも最も需要が高いエリア。駅前にはイオンモール東久留米やクルネがあり、買い物環境が充実。不動産価格は市内最高水準だが、駅徒歩圏の資産性は安定している。

ひばりヶ丘駅利用圏

東久留米市の東端から利用できる急行停車駅。池袋まで約20分と東久留米駅より利便性が高い。東久留米市アドレスでひばりヶ丘駅を利用できる物件は、交通利便性と手頃な価格を両立できる。

滝山エリア

市の北部に位置し、大型商業施設と住宅地が共存するエリア。駅からはバス利用だが、車での生活を前提にすれば利便性は高い。価格帯は市内で最も手頃な部類に入る。

落合川・南沢エリア

名水百選に選ばれた落合川の清流沿いに広がる、東久留米市の自然を最も感じられるエリア。川沿いの遊歩道や湧水群があり、子育て環境としても魅力的。自然環境を重視する方に最適だ。