東松山市のマンション購入ガイド【2025年版】

東松山市のマンション市場の特徴

東松山市のマンション市場は中古物件が中心で、新築マンションの供給は少ない状況です。ただし、ソライエ東松山が2,900万円台〜5,900万円台で供給されており、新築の選択肢がまったくないわけではありません。

東松山市は埼玉県のほぼ中央に位置し、東武東上線の東松山駅が市の中心です。池袋まで東武東上線の急行で約60分、快速なら約50分でアクセスできます。都心からの距離はやや遠いですが、そのぶん不動産価格が大幅に抑えめで、広々とした暮らしが実現しやすい街です。

関越自動車道の東松山ICがあり、車でのアクセスも良好です。市内にはピオニウォーク東松山などの大型商業施設があり、日常の買い物や飲食に困ることはありません。

東松山駅周辺の住環境

東松山駅は東武東上線の駅で、市内唯一の鉄道駅です。駅周辺にはマンション・商業施設・公共施設が集まり、市の生活圏の中心となっています。

駅前は再開発が進み、ソライエ東松山をはじめとするマンションプロジェクトが供給されています。駅徒歩圏にはスーパーや飲食店、医療機関が揃い、駅前で生活が完結できる環境です。

中古マンションは駅徒歩圏にファミリー向けの3LDK〜4LDKが中心で、築15年〜30年の物件が多く流通しています。駅から離れると戸建て中心の住宅地となるため、マンション購入なら東松山駅の徒歩圏に絞るのが現実的です。

新築と中古、どちらを選ぶべきか

新築を検討する場合

ソライエ東松山が2,900万円台〜5,900万円台で供給中です。新築マンションの供給が少ない東松山市では貴重な選択肢で、最新の設備や省エネ性能が標準装備されています。

新築のメリットとして、住宅ローン控除が13年間適用される点も見逃せません。ただし、供給戸数が限られるため、希望の間取りや階数があれば早めの検討をおすすめします。

中古を選ぶ場合

市場の中心は中古マンションです。新築と比べて2〜3割程度安い価格で購入でき、同じ予算でより広い間取りや駅に近い物件を狙えます。

中古を選ぶ際の注意点

• 1981年以前の旧耐震基準の物件は、耐震補強の有無を確認
• 管理組合の修繕積立金の水準と大規模修繕の実施履歴をチェック
• 築20年を超える物件は水回りのリフォーム費用を見込んでおく

東松山市は中古マンションの価格が都市部に比べて大幅に安いため、購入費＋リフォーム費を合わせても予算を抑えやすいのがメリットです。

資産性の見方

東松山市のマンションは、資産価値の大幅な上昇は期待しにくいエリアです。都心からの距離が遠いぶん、投資目的よりも実需（自分で住む目的）での購入に向いています。

そのうえで資産性を意識するなら、以下のポイントを押さえましょう。

• 東松山駅徒歩10分以内を優先: 市内唯一の鉄道駅のため、駅近の物件は希少性が高い
• 3LDKのファミリー向け間取り: 東松山市はファミリー層の需要が安定しており、売却時にも買い手がつきやすい
• 管理状態が良い物件を選ぶ: 築年数以上に管理の質が資産価値に影響する

周辺市との比較

東松山市のマンション価格を周辺と比べると、以下のような位置づけです。

• 川越市: 東松山市より大幅に高い。東武東上線の主要駅としての需要が反映
• 坂戸市: 東松山市よりやや高め。坂戸駅は東上線の急行停車駅で利便性が上
• 鶴ヶ島市: 東松山市と同程度かやや高め
• 小川町: 東松山市より安い。都心からさらに遠い分、価格に差が出る

東松山市は「都心通勤ができるギリギリのラインで、最も安くマンションを買える街のひとつ」という位置づけです。通勤時間を許容できるなら、予算を大幅に抑えたマイホーム購入が可能です。

購入時の諸費用の目安

マンション購入時には、物件価格の6〜8%程度の諸費用を見込んでおきましょう。

• 仲介手数料（中古の場合）: 売買価格400万円超は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限
• 登録免許税・司法書士報酬: 所有権移転登記と抵当権設定登記の費用
• 不動産取得税: 取得後に1回課税
• 住宅ローン関連費用: 事務手数料、保証料、火災保険料
• 管理費・修繕積立金: 毎月2〜3万円程度
• 固定資産税・都市計画税: 年間8〜15万円程度

東松山市は物件価格が抑えめなため、諸費用の絶対額も都市部に比べて小さくなります。